Обновлено: 02.03.2026
- Кратко
- Что такое Cedolare Secca и кому подходит
- Кому режим не подходит
- Ставки 21% и 10%: в чем разница
- Когда можно применять ставку 10%
- Как оформить Cedolare Secca через RLI
- Как платится налог и что важно по F24
- Частые ошибки арендодателей
- FAQ
Кратко
Cedolare Secca — это специальный налоговый режим для арендодателя-физлица при сдаче жилой недвижимости в Италии. Он заменяет обычное налогообложение дохода от аренды и освобождает от части сопутствующих платежей по договору (в рамках правил режима).
Для большинства собственников ключевой вопрос не “что это такое”, а подходит ли мне режим и могу ли я применять 10% вместо 21%. Здесь важно не перепутать: 10% — это не “скидка по желанию”, а отдельный сценарий, связанный с типом договора и условиями.
Что такое Cedolare Secca и кому подходит
Режим Cedolare Secca обычно выбирают собственники жилья, которые сдают квартиру для проживания и хотят более понятную налоговую модель вместо включения дохода от аренды в обычную шкалу IRPEF.
Практически это owner-side инструмент для тех, кто:
- сдаёт жилую недвижимость (не коммерческий объект);
- действует как физическое лицо (не компания по этому договору);
- хочет заранее понимать базовую налоговую нагрузку по аренде;
- готов соблюдать условия режима, включая ограничения по индексации арендной платы.
Режим выбирается при регистрации договора (или в предусмотренные моменты по действующему договору) через процедуру регистрации аренды.
Кому режим не подходит
Одна из частых ошибок — пытаться применить Cedolare Secca к ситуации, где режим не предусмотрен. Это особенно часто встречается, когда смешивают жилую аренду, бизнес-использование и коммерческие помещения.
- не подходит для коммерческих объектов (магазины, офисы и т.п. — если нет специального отдельного правила под конкретный период/норму);
- не подходит как универсальный режим для любой аренды “по умолчанию”;
- требует проверки, кто именно сдаёт и на каких условиях используется объект.
Если у вас смешанный кейс (например, нестандартный арендатор, особый формат использования, несколько объектов, short stay + long stay), лучше сразу проверить применимость режима до регистрации договора.
Ставки 21% и 10%: в чем разница
В контексте стандартной жилой аренды чаще всего обсуждают две ставки Cedolare Secca:
- 21% — базовая ставка для обычных договоров (например, canone libero);
- 10% — льготная ставка для договоров canone concordato (при соблюдении условий).
Главное: ставка 10% привязана не к “желанию сэкономить”, а к юридически и документально правильному типу договора с согласованной арендной платой и соответствующими условиями.
Когда можно применять ставку 10%
Ставка 10% применяется не ко всем договорам аренды. На практике это сценарий для canone concordato и связанных форматов, где соблюдены правила территориальных соглашений и условия применения льготной ставки.
Что обычно нужно проверить для 10%
- Тип договора: договор должен быть оформлен как canone concordato (или соответствующий льготный формат, где это допустимо).
- Корректный расчет канона: арендная плата должна соответствовать территориальным соглашениям.
- Правильная регистрация: при регистрации нужно корректно выбрать режим Cedolare Secca.
- Документы по договору: все условия должны быть оформлены письменно и без внутренних противоречий.
Ошибка, которая встречается часто: собственник подписывает “обычный” договор, а потом думает, что можно просто поставить 10% в декларации. Так делать нельзя — сначала должен быть правильно оформлен сам договор и логика его регистрации.
Как оформить Cedolare Secca через RLI
Оформление обычно проходит в связке с регистрацией договора аренды через Agenzia delle Entrate (процедура RLI). Важно не воспринимать это как отдельную “галочку после договора” — выбор режима должен быть согласован с самим типом договора и его условиями.
Пошагово
- Проверьте применимость режима к вашему объекту и типу аренды.
- Подготовьте договор аренды с корректными условиями (срок, канон, тип договора, условия по индексации и т.д.).
- Зарегистрируйте договор через RLI (онлайн/через специалиста/в офисе, в зависимости от вашего способа работы).
- Укажите выбор Cedolare Secca в рамках регистрации договора.
- Сохраните подтверждение регистрации и рабочий пакет документов по договору.
Если вы оформляете 10%, лучше до подачи проверить договор и канон у специалиста, чтобы потом не переделывать регистрацию и не спорить с налоговой логикой постфактум.
Как платится налог и что важно по F24
Cedolare Secca не заканчивается на регистрации договора. Дальше идет обычная дисциплина налоговых платежей: декларация, saldo/acconto и оплата через F24 по соответствующим кодам платежей.
Здесь важно помнить две вещи:
- не использовать “старые шаблоны F24 из интернета” без проверки актуального типа платежа и года;
- не путать тему оформления режима (эта страница) и тему оплаты налога/F24 (это отдельный практический процесс).
Для практики платежей (сроки, F24, где платить, как не ошибиться с кодами) лучше идти на отдельную страницу по оплате налога на аренду, чтобы не смешивать этапы.
Частые ошибки арендодателей
- Пытаться применить 10% к неподходящему договору только потому, что объект в крупном городе.
- Путать оформление Cedolare Secca с оплатой налога и откладывать проверку договора “до декларации”.
- Использовать шаблон договора без проверки canone concordato и территориальных соглашений.
- Не хранить пакет документов (договор, подтверждение регистрации, расчеты, переписку по условиям).
- Смешивать долгосрочную аренду и short stay в одной логике налогообложения.
- Считать Cedolare Secca всегда выгоднее IRPEF без расчета под свой кейс.
- Оформлять договор “быстро” без проверки рисков, а потом пытаться исправить всё через налоговую.
FAQ
1. Что такое Cedolare Secca простыми словами?
Это специальный налоговый режим для арендодателя-физлица при сдаче жилой недвижимости в Италии. Он заменяет обычную налоговую логику по доходу от аренды и дает более понятную схему налогообложения.
2. Какая ставка Cedolare Secca применяется чаще всего?
Чаще всего обсуждают 21% для обычных договоров и 10% для canone concordato при соблюдении условий. Ставку выбирают не произвольно, а по типу договора и правилам применения режима.
3. Можно ли просто выбрать 10%, если квартира в Турине или Милане?
Нет. Сам по себе город не дает автоматического права на 10%. Нужен правильно оформленный договор (canone concordato) и соблюдение условий по территориальным соглашениям и регистрации.
4. Когда выбирать Cedolare Secca — при подписании договора или позже?
Обычно режим выбирают в рамках регистрации договора через RLI. В отдельных сценариях вопрос может решаться на следующих этапах договора, но лучше сразу заложить правильную структуру при регистрации.
5. Нужно ли регистрировать договор, если выбрана Cedolare Secca?
Да, выбор режима не отменяет необходимость корректной регистрации договора в предусмотренных случаях. Наоборот, правильная регистрация — ключевой шаг для применения режима.
6. Cedolare Secca освобождает от всех налогов по аренде?
Нет. Это специальный режим налогообложения дохода от аренды, но он не означает, что “налоги больше не платятся”. Важно разделять оформление режима, платежи по F24 и другие обязательства по вашему кейсу.
7. Что лучше: Cedolare Secca или обычный IRPEF?
Зависит от вашего дохода, типа договора, расходов и цели аренды. Cedolare Secca часто удобна и выгодна, но решение лучше принимать после расчета, а не по общему совету.
Что ещё может заинтересовать
- Налоги на аренду в Италии: общий гид
- Оплата налога на аренду в Италии (F24, сроки, способы)
- Контракт на аренду в Италии: оформление и регистрация
- Согласованная аренда (canone concordato) в Италии
- Налогообложение аренды в Италии: как сравнить режимы
Если вы хотите оформить Cedolare Secca в Италии без ошибок, мы можем помочь пройти это по шагам: проверить тип договора, понять, возможна ли ставка 10%, подготовить документы и связать оформление с регистрацией без лишней путаницы.
Также поможем по всем вопросам аренды в Италии для собственника: договор, регистрация, Cedolare Secca, F24, логика платежей и безопасный старт аренды.
