Обновлено: 3 сентября 2026
Partita IVA для краткосрочной аренды в Италии нужна не потому, что квартира размещена на Airbnb или Booking и не потому, что вы принимаете гостей несколько раз в месяц. Главный вопрос другой: ведётся ли аренда в непредпринимательской или предпринимательской форме.
При этом существует очень важный количественный порог. Если в течение одного налогового периода для locazioni brevi предназначено более четырёх квартир, закон презюмирует предпринимательский характер деятельности. То есть при пяти и более квартирах вопрос Partita IVA уже нельзя рассматривать как обычную частную аренду.
- Коротко о главном
- Главное правило: до 4 квартир и с 5-й квартиры
- Когда можно сдавать без Partita IVA
- Когда Partita IVA становится необходимой
- Airbnb и Booking ничего не решают сами по себе
- Какие услуги можно сочетать с locazione breve
- Какие услуги повышают риск предпринимательской квалификации
- CIN нужен и без Partita IVA
- Когда нужна SCIA
- Требования безопасности
- Cedolare secca и Partita IVA
- Примеры по 1, 3 и 5 квартирам
- Что проверить перед запуском
- Частые вопросы
Коротко о главном
- До 4 квартир включительно автоматической предпринимательской презумпции только по количеству нет.
- С 5-й квартиры, предназначенной для locazioni brevi в одном налоговом периоде, деятельность презюмируется предпринимательской.
- Это не означает, что 1-4 квартиры всегда можно вести без Partita IVA. Реальная организация деятельности тоже имеет значение.
- Airbnb, Booking или другой портал сами по себе не превращают собственника в предпринимателя.
- CIN требуется как для предпринимательской, так и для непредпринимательской краткосрочной или туристической аренды.
- При предпринимательской форме short stay возникает обязанность SCIA через SUAP.
- Даже без Partita IVA действуют требования по безопасности, налогам, регистрации гостей и региональным правилам.
Главное правило: до 4 квартир и с 5-й квартиры
Для locazioni brevi законодательство устанавливает специальную количественную границу.
Налоговый режим locazioni brevi применяется только при предназначении для такой аренды не более четырёх квартир за один налоговый период.
Если квартир больше четырёх, деятельность, независимо от того, кто её ведёт, презюмируется осуществляемой в предпринимательской форме.
| Количество квартир для locazioni brevi | Что означает правило |
|---|---|
| 1 квартира | Автоматической предпринимательской презумпции по количеству нет |
| 2 квартиры | Автоматической презумпции по количеству нет |
| 3 квартиры | Автоматической презумпции по количеству нет |
| 4 квартиры | Порог ещё не превышен |
| 5 квартир и более | Действует презумпция предпринимательской формы |
На мобильном экране таблицу можно прокрутить в сторону.
Здесь важна формулировка «предназначены для locazioni brevi в налоговом периоде». Речь не идёт о количестве бронирований, гостей или договоров.
Поэтому миф «после 12 бронирований нужна Partita IVA» не имеет отношения к этому законодательному порогу.
Неясно, нужна ли Partita IVA для ваших квартир?
Можно сначала разобрать количество объектов, формат аренды, услуги и региональные требования. После этого будет понятно, остаётся ли модель непредпринимательской или уже нужен бизнес-маршрут с Partita IVA и SCIA.
Когда краткосрочную аренду можно вести без Partita IVA
Типовая непредпринимательская locazione breve возможна, если собственник или иной допустимый locatore предоставляет жилое помещение в аренду без организации полноценной гостиничной деятельности.
При этом важно одновременно учитывать:
- количество квартир;
- характер и регулярность организации деятельности;
- набор предоставляемых услуг;
- региональную квалификацию формата;
- налоговую модель;
- CIN;
- обязательства по безопасности и гостям.
Если вы сдаёте одну квартиру и предоставляете только обычные услуги, связанные с использованием жилья, это совсем не тот же сценарий, что управление несколькими апартаментами с персоналом, стойкой приёма, завтраками и постоянным комплексом услуг.
Когда Partita IVA становится необходимой
Есть два основных пути к предпринимательской форме.
1. Законодательная презумпция по количеству квартир
Если для locazioni brevi предназначено более четырёх квартир в одном налоговом периоде, деятельность презюмируется предпринимательской.
2. Предпринимательский характер фактической деятельности
Даже если квартир меньше пяти, нужно смотреть на реальную организацию деятельности. Законодательный порог не означает автоматическую «безопасную гавань» для любой модели с одной-четырьмя квартирами.
Если фактически создаётся организованный hospitality-бизнес с существенным набором услуг и самостоятельной предпринимательской структурой, квалификацию нужно проверять отдельно.
Поэтому вопрос Partita IVA лучше решать до масштабирования, а не после покупки четвёртого или пятого объекта.
Airbnb и Booking не определяют налоговый статус
Использование Airbnb, Booking или другой онлайн-платформы не делает собственника предпринимателем автоматически.
Портал является каналом поиска гостя и бронирования. Правовой статус деятельности определяется не брендом площадки, а фактической моделью сдачи.
Один собственник может сдавать одну квартиру через Booking в непредпринимательской форме. Другой может управлять несколькими объектами через собственный сайт и уже вести полноценную предпринимательскую деятельность.
Какие услуги совместимы с locazione breve
Министерство туризма в FAQ BDSR напоминает, что обычная locazione предполагает предоставление недвижимости без дополнительных гостиничных услуг.
При locazioni brevi допускаются услуги, непосредственно связанные с использованием жилья. В официальных разъяснениях среди примеров указаны:
- предоставление белья;
- уборка помещений;
- коммунальные услуги;
- wi-fi;
- кондиционирование.
Само наличие этих элементов не превращает обычную locazione breve в гостиницу.
Какие услуги требуют особого внимания
Чем дальше деятельность уходит от простой передачи жилья во временное пользование, тем внимательнее нужно проверять квалификацию.
- регулярное питание или завтрак;
- трансфер как часть услуги размещения;
- стойка или постоянный reception;
- регулярное обслуживание гостя во время проживания;
- системная смена и обслуживание номеров как в гостинице;
- другие дополнительные hospitality-услуги.
В такой ситуации вопрос уже может быть не только в Partita IVA. Возможно, сама деятельность относится к другой региональной категории размещения, например B&B, affittacamere или иной struttura ricettiva.
Для этой развилки используйте отдельный материал: Partita IVA для B&B и других форм размещения.
CIN нужен независимо от Partita IVA
CIN, Codice Identificativo Nazionale, нельзя использовать как тест на наличие Partita IVA.
Национальная система CIN распространяется, среди прочего, на:
- жилые единицы, сдаваемые для туристических целей;
- жилые единицы, используемые для locazioni brevi;
- гостиничные и негостиничные туристические структуры в предусмотренных законом случаях.
Министерство туризма прямо подтверждает, что CIN обязателен и для предпринимательской, и для непредпринимательской формы short stay.
Национальная дисциплина CIN применяется с 2 ноября 2024 года, а предусмотренные ею санкции применяются с 2 января 2025 года.
Если регион или автономная провинция предусматривает собственный идентификационный код, CIN не обязательно заменяет такой региональный код. Нужно проверять оба уровня.
Подробно: CIN и BDSR для аренды в Италии.
Когда нужна SCIA для краткосрочной аренды
Статья 13-ter D.L. 145/2023 связывает предпринимательскую форму locazione breve или turistica с обязанностью подачи SCIA через SUAP муниципалитета, где ведётся деятельность.
Это касается и предпринимательской формы, которая возникает в силу презумпции по количеству квартир.
Актуальные FAQ Министерства туризма подтверждают эту обязанность.
Но есть важная переходная деталь: Министерство разъясняет, что для деятельности, уже начатой в предпринимательской форме до 2 ноября 2024 года, новый национальный порядок SCIA по этой норме не применяется ретроактивно. При этом остаются другие действующие региональные и местные обязанности.
Подробности самой процедуры держим отдельно: SCIA в Италии.
Уже есть CIN, но неясно, нужна ли SCIA и Partita IVA?
Это три разных уровня. Можно проверить вашу фактическую модель, дату начала деятельности, количество квартир и требования конкретного Comune/Regione, чтобы не подавать лишнее и не пропустить обязательное.
Требования безопасности действуют и без Partita IVA
Это ещё одна причина не использовать формулу «Partita IVA не нужна, значит формальностей нет».
Министерство туризма подтверждает, что жилые единицы, предназначенные для locazioni brevi или туристической аренды, должны иметь предусмотренные национальными правилами устройства безопасности независимо от предпринимательской или непредпринимательской формы.
- работающие устройства обнаружения горючих газов, если соответствующий риск присутствует;
- детекторы угарного газа при применимости требования;
- переносные огнетушители по установленным правилам.
Для предпринимательской формы дополнительно действуют требования к безопасности инженерных систем в соответствии с применимым государственным и региональным законодательством.
Cedolare secca не определяет, нужна ли Partita IVA
Вопрос «cedolare secca или Partita IVA?» поставлен неправильно.
Сначала определяется характер деятельности. Уже после этого разбирается налоговый режим.
Для locazioni brevi, которые остаются в рамках соответствующего налогового режима, с налогового периода 2024 года Agenzia delle Entrate указывает следующую конструкцию:
- 21% cedolare secca для одной квартиры, выбранной налогоплательщиком;
- 26% для остальных квартир, если locazioni brevi ведутся по нескольким объектам в пределах допустимого непредпринимательского режима.
При этом налоговый режим locazioni brevi признаётся только при предназначении для такой аренды не более четырёх квартир за налоговый период.
Подробные налоги и расходы вынесены отдельно: налоги краткосрочной аренды в Италии.
Три практических сценария
Сценарий 1. Одна квартира собственника
Собственник периодически сдаёт одну квартиру туристам, не предоставляет гостиничный сервис и не создаёт самостоятельную организационную структуру.
Вероятный маршрут: непредпринимательская форма может быть возможна. Проверяются CIN, безопасность, региональные требования, регистрация гостей и налоговый режим.
Сценарий 2. Три квартиры
Количество само по себе ещё не создаёт законодательную презумпцию предпринимательской деятельности.
Но нужно уже внимательнее анализировать реальную организацию: кто управляет объектами, какие услуги предоставляются, есть ли персонал, как организовано обслуживание и соответствует ли модель региональным требованиям.
Сценарий 3. Пять квартир
Если пять квартир предназначены для locazioni brevi в одном налоговом периоде, действует законодательная презумпция предпринимательского характера.
Здесь уже нужно строить предпринимательский маршрут: Partita IVA, регистрационная структура, SCIA через SUAP и соответствующие налоговые и социальные обязательства.
Что проверить перед запуском short stay
- Сколько квартир будет предназначено для краткосрочной аренды в налоговом периоде.
- Кто является собственником или законным locatore.
- Locazione breve это или другой туристический формат.
- Какие услуги будут предоставляться гостям.
- Не превращается ли модель в struttura ricettiva по региональным правилам.
- Предпринимательская или непредпринимательская форма.
- Нужна ли Partita IVA.
- Нужна ли SCIA через SUAP.
- Получен ли CIN.
- Нужен ли региональный или провинциальный код дополнительно к CIN.
- Выполнены ли требования безопасности.
- Как будут выполняться обязательства по гостям.
- Какой налоговый режим применяется.
Запускаете или расширяете краткосрочную аренду?
Разберём количество объектов, фактическую модель short stay, услуги, CIN, SCIA и необходимость Partita IVA. Для точного налогового расчёта можно передать коммерчалисту уже структурированный сценарий без путаницы между правовой формой и налоговым режимом.
Частые вопросы о Partita IVA и краткосрочной аренде
Если я сдаю одну квартиру через Airbnb, нужна ли Partita IVA?
Не автоматически. Использование Airbnb не определяет форму деятельности. Если аренда ведётся в непредпринимательской форме и не имеет других признаков бизнеса, Partita IVA может не требоваться.
Сколько квартир можно сдавать без автоматической предпринимательской презумпции?
До четырёх квартир включительно, предназначенных для locazioni brevi в одном налоговом периоде. Если квартир становится пять или больше, деятельность презюмируется предпринимательской.
Правда ли, что после 12 бронирований нужна Partita IVA?
Нет. В действующей национальной норме предпринимательская презумпция locazioni brevi связана с количеством квартир, а не с универсальным числом бронирований.
Если квартир три, Partita IVA точно не нужна?
Нет такой гарантии. При трёх квартирах не действует автоматическая презумпция только по количеству, но фактическая организация деятельности всё равно должна быть проверена.
Нужен ли CIN, если Partita IVA нет?
Да. CIN применяется и к предпринимательской, и к непредпринимательской locazione breve или туристической аренде в предусмотренных законом случаях.
Когда нужна SCIA?
Национальная норма предусматривает SCIA через SUAP для locazioni brevi или turistiche, осуществляемых в предпринимательской форме, включая случаи, где предпринимательская форма презюмируется по количеству квартир.
Можно ли применять cedolare secca при нескольких квартирах?
В пределах режима locazioni brevi с налогового периода 2024 года ставка 21% применяется к одной выбранной квартире, а 26% к остальным. При предназначении для locazioni brevi более четырёх квартир действует предпринимательская презумпция, поэтому ситуация уже выходит за обычную непредпринимательскую модель.
Официальные источники
- Ministero del Turismo: FAQ BDSR, CIN, SCIA и безопасность
- Agenzia delle Entrate: locazioni brevi и предел четырёх квартир
- Agenzia delle Entrate: cedolare secca 21% и 26%
