- Введение
- Проблемы с канализацией: скрытая угроза
- Электрика: законность и безопасность
- Отопление и водопровод: на что обратить внимание
- Какие документы обязан предоставить продавец
- Таблица: что и как проверить
- Заключение
- FAQ
Технические проверки дома в Италии: канализация, электрика, отопление
Вы собираетесь купить или продать недвижимость в Италии? Тогда помимо документов и цены, вас должны интересовать технические системы дома: канализация, электрика, отопление. Именно они становятся причиной срыва сделок, судебных исков и больших расходов.
Особенно это актуально для русскоязычных покупателей, не привыкших к итальянским «сюрпризам»: фоссам без разрешений, электрике без документов или котлам, которые никто не обслуживал с 90-х.
Проблемы с канализацией: скрытая угроза
Самая недооценённая проверка. Итальянские дома особенно в сельской зоне или даже на окраинах городов могут не иметь подключения к центральной канализации (fogna pubblica).
👉 Пример: сделка в Лукке. Покупатель через техника узнал, что дом подключён к неавторизованной фоссе, продавец сам не знал. Результат спор, пересмотр цены и угроза срыва.
Что проверить:
- Подключена ли квартира/дом к fogna pubblica.
- Есть ли разрешение на fossa biologica (если она есть).
- Есть ли сертификат от водной компании (можно запросить в Comune).
⚠️ Важно: даже если вы платите в счёте за «канализацию» это не доказательство подключения.
Электрика: законность и безопасность
Если проводка работает — это не значит, что она законная и безопасная.
С 2008 года в Италии действует DM 37/2008, обязывающий наличие Dichiarazione di conformità сертификата от лицензированного техника.
Как действовать:
- Если система установлена до 2008 года сертификат не обязателен, но можно запросить Dichiarazione di rispondenza.
- Если после 2008 — сертификат обязателен!
- Минимум: наличие устройства дифференциальной защиты (salvavita).
⚠️ Риски: без документа продавец может понести ответственность после сделки вплоть до аннулирования контракта и возврата задатка.
Отопление и водопровод: на что обратить внимание
Этот блок часто пропускается, хотя именно тут скрываются самые дорогие последствия.
Что проверять:
- Возраст и состояние котла (caldaia).
- Из чего сделаны трубы медь, пластик, сталь или (опасно!) свинец.
- Есть ли давление во всех кранах, нет ли гудения, резких скачков давления.
- Наличие Libretto della caldaia с обслуживанием.
- Есть ли сертификат соответствия (conformità), если работы после 2008.
Какие документы обязан предоставить продавец
| Документ | Обязателен? | Примечания |
|---|---|---|
| Dichiarazione di conformità | Да, если работы после 2008 | Электрика, отопление |
| Dichiarazione di rispondenza | Желательно | Для старых систем |
| Libretto caldaia | Да | С отметками о проверках |
| Сертификат о подключении к канализации | Желательно | Особенно вне городов |
| Autorizzazione allo scarico (для фосс) | Обязательно | При наличии автономной системы |
| APE (энергосертификат) | Обязательно | При любой продаже/аренде |
| Certificato di agibilità | Обязательно для домов после 2003 | Доказывает пригодность |
Таблица: что и как проверить
| Система | Что проверить | Кто проверяет | Когда запрашивать |
|---|---|---|---|
| Канализация | Подключение, разрешение на фоссу | Водоканал или геометр | До подписания proposta |
| Электрика | Conformità / Rispondenza | Электрик | До compromesso |
| Отопление | Libretto caldaia, соответствие | Сантехник | До оценки стоимости |
| Водоснабжение | Давление, трубы, шумы | Техник или самостоятельно | Во время осмотра |
| Общая пригодность | Certificato di agibilità | Comune или архитектор | До подписания сделки |
Заключение
Не бойтесь запрашивать документы это ваше право и обязанность. Продавец отвечает за то, что продаёт, а покупатель может потерять десятки тысяч евро, если упустит важные моменты.
Проверки несложны особенно если вам помогает специалист. Русскоязычная команда LiveTOitaly может организовать техосмотр и сопровождение сделки с учётом всех итальянских нюансов.
FAQ
Что делать, если канализация не подключена к fogna pubblica?
Попросить Autorizzazione allo scarico и проверить, есть ли разрешение в Comune.
Можно ли продать квартиру без dichiarazione di conformità?
Да, если системы установлены до 2008 года. В остальных случаях только с сертификатом.
Кто отвечает за технические дефекты после сделки?
Продавец, если они были скрыты и не указаны в контракте.
Что такое dichiarazione di rispondenza?
Альтернатива conformità — создаётся ретроспективно на старые системы (до 2008 г.).
Как проверить подключение к fogna pubblica?
Через водоканал или Comune — можно запросить официальный сертификат.
Нужен ли APE при продаже?
Да, это обязательный документ об энергетическом классе объекта.
Что делать, если caldaia без libretto?
Провести ревизию, завести новый libretto с отметками обслуживания.
📢 Хотите быть уверены в технической стороне сделки?
Русскоязычные консультанты LiveTOitaly помогут организовать в Турине:
- проверку канализации и водоснабжения,
- проверку электрики и котла,
- сбор и оформление документов,
- сопровождение сделки с переводом и защитой ваших интересов.
📲 Напишите нам в WhatsApp → LiveTOitaly.com
