Что говорит закон Купили жильё с дефектами в Италии — какие права есть у покупателя?
Согласно статье 1490 Гражданского кодекса Италии (articolo 1490 codice civile), продавец обязан гарантировать, что проданная недвижимость не имеет существенных скрытых дефектов (vizi occulti), которые:
- делают её непригодной для использования,
- или существенно снижают её стоимость.
Если такие дефекты обнаружены, покупатель может требовать:
- расторжения договора и возврата денег (risoluzione del contratto),
- или пропорционального уменьшения цены (riduzione del prezzo).
Что считается скрытым дефектом
Скрытый дефект — это дефект, который не был виден или распознан во время осмотра квартиры, например:
- Инфильтрации воды, плесень в стенах
- Проблемы с фундаментом или структурой
- Повреждённые коммуникации (электрика, водоснабжение)
- Отсутствие разрешения на проведённые работы
Если продавец знал и скрыл информацию — можно говорить также о мошенничестве (dolo).
Какую компенсацию можно требовать
Итальянское право предоставляет два варианта защиты:
- Расторжение сделки и возврат всей суммы — если дефект делает жильё непригодным
- Снижение цены — если дефекты серьёзные, но позволяют жить в квартире
Важно: если вы уже отремонтировали квартиру за свой счёт, вы можете включить эти расходы в сумму истребования.
Срок подачи претензии
Согласно статье 1495 Codice Civile, покупатель обязан:
- уведомить продавца о дефекте в течение 8 дней с момента обнаружения
- и подать иск в суд не позднее одного года с момента покупки объекта
Как считается 8-дневный срок
Срок начинает отсчитываться с того дня, когда покупатель фактически узнал о дефекте, например:
Рекомендуется зафиксировать уведомление письменно, с подтверждением отправки (PEC, raccomandata).
Что если прошло больше года?
В таком случае права аннулируются, даже если дефект доказан. Исключение — если будет доказан обман со стороны продавца (например, намеренное сокрытие проблем).
Когда можно требовать возврат денег?
Возврат всей суммы возможен, если:
- Недвижимость непригодна для проживания,
- Либо требуется капитальный ремонт, сопоставимый с полной реконструкцией
Что делать при обнаружении дефекта?
- Зафиксировать дефект (фото, видео)
- Заказать техническое заключение (perizia tecnica)
- Направить письменную претензию продавцу (PEC / заказное письмо)
- Обратиться к юристу и оценить целесообразность судебного иска
❓ Часто задаваемые вопросы (FAQ)
1. Можно ли подать в суд, если прошло больше года после покупки?
Только если доказано, что продавец скрыл дефекты намеренно (dolo).
2. Кто оплачивает экспертизу на наличие дефектов?
Сначала — покупатель. Однако при признании вины продавца, суд может обязать его компенсировать эти расходы.
3. Действует ли правило и при покупке новостроя от застройщика?
Да, но там применяется расширенная гарантия на конструктивные элементы — до 10 лет.
4. Нужно ли идти в суд или можно урегулировать вопрос мирно?
Можно попытаться договориться через адвоката. Но если продавец отказывается, лучше действовать официально.
5. Можно ли потребовать компенсацию, если уже сделан ремонт?
Да, но сумма и обоснование должны быть подтверждены актами и чеками на работы.
