Налоги на землю в Италии: покупка, IMU, доход и продажа участка

Обновлено: 23 июля 2026 года

Налоги на землю в Италии зависят не от одного процента и не от иностранного гражданства владельца. Нужно сначала определить, является ли участок сельскохозяйственным или строительным, кто продавец, применяется ли НДС, имеет ли покупатель статус CD или IAP и как земля используется после сделки.

Старая формула «кадастровая стоимость умножить на коэффициент и среднюю ставку» подходит не для всех земель. Строительные участки для IMU оцениваются по рыночной стоимости, а сельскохозяйственные земли используют кадастровый reddito dominicale и отдельный коэффициент.

Общий порядок проверки участка находится в статье как купить землю в Италии. Здесь рассматривается только налоговый цикл: покупка, владение, доход и последующая продажа.

Кратко

• Сельскохозяйственная земля без льгот обычно облагается регистрационным налогом 15 процентов.
• Несельскохозяйственная земля при обычной сделке вне НДС обычно облагается по ставке 9 процентов.
• Для подходящих CD и IAP льгота PPC предусматривает фиксированные регистрационный и ипотечный налоги и кадастровый налог 1 процент.
• IMU на строительную землю считается по рыночной стоимости, а не по простой кадастровой формуле.
• Не вся сельскохозяйственная земля освобождена от IMU.
• При продаже сельхозземли и строительной земли действуют разные правила plusvalenza.

Какие налоги возникают при покупке земли

Основной режим зависит от того, облагается ли сделка регистрационным налогом или НДС. Земля не использует prezzo valore, применяемый в отдельных жилых сделках. Налоговая база обычно связана с ценой, указанной сторонами в акте.

Минимальный регистрационный налог при пропорциональной ставке обычно составляет 1 000 евро. Нотариус проверяет продавца, статус земли и возможные льготы до акта.

Сельскохозяйственная земля без льгот

Если terreno agricolo покупает лицо, которое не относится к зарегистрированным coltivatori diretti или IAP с правом на льготу, применяется регистрационный налог 15 процентов.

Ставка определяется сельскохозяйственным назначением по действующим градостроительным документам. Простая кадастровая запись или фактическое отсутствие обработки не должны использоваться отдельно от CDU и нотариальной проверки.

Иностранный покупатель платит тот же налоговый режим. Гражданство само по себе не создаёт повышенную или пониженную ставку. Отдельно проверяется право иностранца совершить сделку.

Льгота piccola proprietà contadina

Льгота PPC применяется к передаче сельскохозяйственной земли и её принадлежностей в пользу подходящих coltivatori diretti и IAP, зарегистрированных в соответствующей системе социального страхования.

При льготе:

• регистрационный налог применяется в фиксированном размере;
• ипотечный налог применяется в фиксированном размере;
• кадастровый налог составляет 1 процент;
• покупатель должен сохранять условия льготы после сделки.

Льгота может быть утрачена, если до истечения пяти лет покупатель добровольно отчуждает землю или прекращает лично её обрабатывать либо вести, кроме предусмотренных законом исключений.

Нельзя рассчитывать PPC только потому, что покупатель планирует стать фермером после акта. Статус, регистрация и документы согласовываются с нотариусом заранее.

Когда продажа земли облагается НДС

НДС чаще возникает при продаже строительной земли плательщиком НДС в рамках предпринимательской деятельности. Конкретный режим зависит от продавца, характера актива и структуры сделки.

Нельзя автоматически писать, что любая коммерческая или строительная земля облагается НДС 22 процента. Сначала нотариус и коммерчалист устанавливают, действует ли продавец как частное лицо или как плательщик НДС и относится ли продажа к его деятельности.

Если одновременно передаются земля, здания, предприятие, оборудование или права, цена и налоги могут распределяться между разными элементами.

Как рассчитывается IMU

Строительная земля

Налоговая база равна рыночной стоимости участка на 1 января соответствующего года или с даты принятия градостроительного инструмента. Учитываются зона, индекс застройки, разрешённое использование, расходы на подготовку и цены аналогичных участков.

Муниципалитет может публиковать ориентировочные значения по зонам. Они помогают ограничить риск спора, но покупатель должен проверить конкретное решение Comune и фактические характеристики участка.

Сельскохозяйственная земля

Если освобождение не применяется, база определяется по reddito dominicale из кадастра. Его увеличивают на 25 процентов и умножают на коэффициент 135, после чего применяют муниципальную ставку.

Это отличается от строительной земли. Использовать одну формулу для обоих видов участков неправильно.

IMU рассчитывается по месяцам владения. Доля месяца учитывается по правилам закона, а при смене статуса участка нужно определить дату, с которой меняется налоговая база.

Когда сельхозземля освобождается от IMU

• земля принадлежит и ведётся зарегистрированным coltivatore diretto или IAP;
• земля находится в муниципалитете из установленного перечня горных или холмистых территорий;
• земля расположена на определённых малых островах;
• земля имеет неизменяемое коллективное агролесопастбищное назначение.

Строительная территория, принадлежащая и фактически используемая CD или IAP для сельского хозяйства, при определённых условиях рассматривается для IMU как сельскохозяйственная земля.

Неиспользование участка, низкий доход владельца или проживание за границей сами по себе не создают освобождения.

Доходы от земли и налоговая декларация

Для сельскохозяйственной земли в декларации используются reddito dominicale и reddito agrario. Первый относится к владению землёй, второй к организации сельскохозяйственной деятельности с использованием капитала и труда.

Кто декларирует каждый доход, зависит от права собственности, аренды и фактического ведения. При usufrutto налоговые обязанности обычно переходят к обладателю соответствующего реального права, а голый собственник не декларирует землю как владелец дохода.

Арендная плата за землю, предпринимательская деятельность, агроэнергетика и деятельность сверх сельскохозяйственных пределов могут использовать другой налоговый режим. Эти случаи проверяет коммерчалист.

Plusvalenza при продаже земли

Сельскохозяйственная земля

Продажа физическим лицом может создавать налогооблагаемую прибыль, если земля была приобретена не более пяти лет назад. Для наследственной земли и отдельных случаев действуют исключения.

Строительная земля

Прибыль от продажи земли, пригодной для застройки по действующим градостроительным документам, может облагаться независимо от срока владения и способа первоначального получения.

Разделение и подготовка к застройке

Доход от lottizzazione или работ, направленных на превращение земли в строительную, имеет отдельные правила расчёта. Нельзя применять к нему простую логику продажи обычного участка.

Налоговая база обычно определяется как цена продажи минус стоимость приобретения и допустимые расходы. Для строительной земли стоимость индексируется и учитывается по специальным правилам.

Иногда продавец может выбрать отдельное налогообложение у нотариуса, если закон допускает такой вариант. Решение нужно согласовать до акта.

Как платить IMU и проверять ставку

IMU является муниципальным налогом. Ставку, льготы и опубликованные значения строительной земли проверяют по решениям конкретного Comune в базе Dipartimento delle Finanze.

Обычно аванс уплачивается до 16 июня, а окончательный расчёт до 16 декабря. Платёж проводится через F24 или другой допустимый канал.

Для строительных участков используется код F24 3916. Для сельскохозяйственной земли нужно использовать актуальный код и инструкции, соответствующие действующей IMU, а не старые коды ICI.

При просрочке применяется ravvedimento operoso. Размер доплаты зависит от длительности задержки и действующих санкций, поэтому фиксированные старые таблицы штрафов не следует использовать без актуального расчёта.

Примеры предварительного расчёта покупки

Сельхозземля без льготы

При цене 100 000 евро регистрационный налог 15 процентов составляет 15 000 евро. Дополнительно учитываются ипотечный и кадастровый налоги, нотариус, техническая проверка и комиссия посредника.

Несельскохозяйственный участок вне НДС

При цене 100 000 евро регистрационный налог 9 процентов составляет 9 000 евро. К расчёту добавляются фиксированные налоги и расходы сделки.

Покупка с PPC

При цене 100 000 евро кадастровый налог 1 процент составляет 1 000 евро, а регистрационный и ипотечный налоги применяются фиксированно. Экономия значительна, но покупатель принимает пятилетние обязательства.

Эти примеры не заменяют нотариальную смету. НДС, принадлежности, здания и структура продавца могут изменить итог.

Покупка земли вместе со зданием

Если в одном акте передаются земля и дом, склад, сельскохозяйственное помещение или rustico, цена и налоги могут распределяться между объектами.

Нельзя автоматически применять 15 процентов ко всей цене только потому, что объект окружён сельхозземлёй. Нотариус определяет состав передачи, назначения и налоговый режим каждой части.

Наследство, дарение и последующая продажа

Получение земли по наследству или дарению использует отдельные налоги и стоимость приобретения для будущей plusvalenza. Для сельскохозяйственной земли наследственное происхождение может изменить пятилетнее правило, а для строительной земли прибыль проверяется отдельно.

При дарении важна налоговая стоимость дарителя и история участка. Перед продажей наследственной или подаренной земли необходимо восстановить документы первоначального приобретения и градостроительные изменения.

Нерезидент и налоги в другой стране

Собственник, который живёт за пределами Италии, продолжает платить итальянские налоги на землю. Страна налогового резидентства может требовать декларировать иностранный актив, доход и прибыль от продажи.

Соглашение об избежании двойного налогообложения определяет порядок зачёта, но не отменяет автоматом итальянскую декларацию. Нерезиденту полезно иметь коммерчалиста в Италии и консультанта в стране резидентства.

Изменение статуса участка в течение года

Сельскохозяйственная земля может стать строительной после принятия градостроительного инструмента. Для IMU значение имеет дата, с которой закон считает участок area fabbricabile.

Собственнику нужно сохранить уведомления Comune, CDU и оценку рыночной стоимости. Ошибка в дате или базе может привести к доначислению за несколько лет.

Декларация IMU и изменения

Не каждая покупка требует отдельной декларации IMU, если Comune получает сведения автоматически. Но декларация может потребоваться при льготе, изменении использования, строительном статусе или обстоятельствах, которые муниципалитет не может узнать из реестров.

Срок и форма проверяются по действующим правилам. Нельзя полагаться только на автоматическое появление участка в личном кабинете Agenzia delle Entrate.

Полезные статьи

• Как купить землю в Италии
• Сельскохозяйственная земля, IAP и prelazione
• Участок под строительство
• Земля как инвестиция
• Налоги и документы иностранного покупателя

Официальные источники

• Notariato: налоги при покупке земли
• Notariato: регистрационный налог и фиксированные налоги
• Dipartimento Finanze: база IMU
• Dipartimento Finanze: освобождения от IMU
• Agenzia delle Entrate: plusvalenza по земле
• Agenzia delle Entrate: reddito dominicale и agrario

FAQ: налоги на землю в Италии

Какой налог при покупке сельхозземли без льгот?

Обычно регистрационный налог составляет 15 процентов, а ипотечный и кадастровый налоги уплачиваются фиксированно.

Какая льгота действует для CD и IAP?

При подходящей PPC регистрационный и ипотечный налоги фиксированные, а кадастровый налог составляет 1 процент.

Как считается IMU на строительную землю?

По рыночной стоимости участка с учётом зоны, индекса, назначения, расходов на подготовку и цен аналогичных объектов.

Как считается IMU на сельхозземлю?

Если нет освобождения, reddito dominicale увеличивают на 25 процентов и умножают на коэффициент 135, затем применяют ставку Comune.

Освобождает ли статус IAP от IMU?

Возможно, если земля принадлежит и ведётся подходящим IAP или CD, зарегистрированным в сельскохозяйственной системе.

Облагается ли прибыль от продажи сельхозземли?

Обычно да, если физическое лицо продаёт участок не позднее пяти лет после покупки. Исключения проверяются отдельно.

Облагается ли строительная земля после пяти лет владения?

Да, прибыль от строительной земли может облагаться независимо от срока владения.