Обновлено: 2 февраля 2026
Эта страница про стоимость сделки, а не про ставки и одобрение. Если вы покупаете первую квартиру в Италии с ипотекой (mutuo), к цене жилья добавляются комиссии, налоги, нотариус, оценка и страховка. Ниже разбор на понятном примере, чтобы вы заранее знали “входной чек” и не ошиблись в бюджете.
Если вам нужен не бюджет, а логика банков и документы, не дублируем здесь: требования банков и пакет документов. Главный хаб по теме: ипотека в Италии.
- Кратко
- Пример расчёта: квартира 180 000 и ипотека 126 000
- Комиссия агентства
- Комиссия банка за рассмотрение заявки
- Оценка недвижимости для банка
- Нотариус и оформление сделки
- Налоги при покупке первой квартиры
- Страховка для ипотеки
- Как вернуть часть расходов через налоги
- Итоги: сколько нужно на старте
- Сколько заплатите банку за 25 лет
- Что ещё может заинтересовать
- FAQ
- SEO-техпак
Кратко
- Ипотека — это не только проценты. В сделке почти всегда есть: агентство, комиссия банка, оценка, нотариус, налоги и страховка.
- Часть расходов можно вернуть через налоговую декларацию, но только при соблюдении условий и с правильными документами.
- Даже при “100% ипотеке” банк обычно не оплачивает налоги, нотариуса и услуги агентства — это ваши деньги.
Пример расчёта: квартира 180 000 и ипотека 126 000
Ниже — ориентиры по рынку на примере: цена квартиры 180 000 €, ипотека 126 000 € на 25 лет. Это не “официальный тариф”, а понятная модель бюджета. В вашем кейсе суммы могут отличаться по городу, банку, типу продавца и условиям сделки.
Комиссия агентства
Если вы покупаете через агентство недвижимости, обычно платится комиссия (provvigione). Часто это 2-3% от цены плюс НДС.
Ориентир по нашему примеру при 3%: 6 558 € (включая НДС). Важно заранее согласовать размер комиссии и закрепить условия письменно, чтобы не было сюрпризов на этапе задатка.
Комиссия банка за рассмотрение заявки
Банк может брать плату за рассмотрение заявки и оформление процесса (spese di istruttoria). У разных банков цифры отличаются, но как ориентир часто считают около 1 000 €. Иногда комиссия ниже или включена в пакет, а иногда зависит от акций банка.
Оценка недвижимости для банка
Перед финальным решением банк делает оценку объекта (perizia). Это влияет на максимальную сумму: если оценка ниже цены сделки, банк может уменьшить кредит.
Ориентир по стоимости услуги: около 350 €. Отдельная страница без повторов: оценка недвижимости перед ипотекой.
Нотариус и оформление сделки
Нотариус оформляет сделку купли-продажи и регистрацию ипотеки. На практике бюджет зависит от региона, цены, сложности документов и количества сторон.
Ориентир по примеру: около 2 500 € (акт купли-продажи + акт ипотеки). Если вам нужна отдельная детализация: стоимость нотариуса в Италии.
Налоги при покупке первой квартиры
Налоги зависят от того, у кого вы покупаете — у частного лица или у компании (застройщика). И отдельно считается налог по самой ипотеке.
Официальная памятка по налогам и вычетам — лучше сверять первоисточник: Agenzia delle Entrate.
Если покупаете у частного лица
- Налог регистрации (imposta di registro) — 2% от кадастровой стоимости (минимум обычно от 1 000 €).
- Ипотечный сбор — 50 €.
- Кадастровый сбор — 50 €.
- Налог по ипотеке (imposta sostitutiva) — 0,25% от суммы кредита при “первом жилье”.
Ориентир по примеру: около 1 550 € (может меняться из-за кадастровой базы и деталей сделки).
Если покупаете у компании (застройщика) с НДС
- НДС — часто 4% для “первого жилья” (в нашем примере 7 200 €).
- Налог регистрации — 200 €.
- Ипотечный сбор — 200 €.
- Кадастровый сбор — 200 €.
- Налог по ипотеке (imposta sostitutiva) — 0,25% от суммы кредита (в примере 315 €).
Ориентир по примеру: около 8 115 €.
Страховка для ипотеки
Для ипотеки обычно обязательна страховка от пожара и взрыва. Цена зависит от объекта и условий. Ориентир по базовой страховке “на рынке”, а не в пакете банка: около 600 €.
Как вернуть часть расходов через налоги
Часть расходов можно учитывать в налоговой декларации (dichiarazione dei redditi), если соблюдены условия и есть подтверждающие документы. Чаще всего речь про:
- часть комиссий и расходов по ипотеке (в зависимости от вида расходов);
- проценты по ипотеке (в пределах правил для “первого жилья”);
- некоторые затраты, связанные с оформлением ипотеки (если они подпадают под вычеты по действующим правилам).
Чтобы не перегружать страницу и не дублировать детали, логика вычетов и документов удобнее раскрывается отдельно: налоги и вычеты по ипотеке.
Итоги: сколько нужно на старте
Разовый бюджет “входного чека” по нашему примеру (без учёта первоначального взноса, если он есть):
- Комиссия агентства (3% с НДС): 6 558 €
- Комиссия банка за рассмотрение заявки: 1 000 €
- Оценка объекта: 350 €
- Нотариус: 2 500 €
- Страховка “пожар и взрыв”: 600 €
Плюс налоги (зависят от продавца):
- Покупка у частного лица: ≈ 1 550 €
- Покупка у компании (НДС 4%): ≈ 8 115 €
Итого ориентир “входного чека”: при покупке у частного лица ≈ 12 558 €, при покупке у компании ≈ 19 123 €. Это средняя модель, в вашем кейсе цифры могут отличаться.
Сколько заплатите банку за 25 лет
Ниже ориентиры по фиксированной ставке для кредита 126 000 € на 25 лет. Платёж аннуитетный (тело кредита + проценты).
| Ставка | Ежемесячный платёж | Всего процентов за 25 лет | Всего выплат банку |
|---|---|---|---|
| 3,0% | ≈ 598 € | ≈ 53 252 € | ≈ 179 252 € |
| 3,5% | ≈ 631 € | ≈ 63 236 € | ≈ 189 236 € |
| 4,0% | ≈ 665 € | ≈ 73 522 € | ≈ 199 522 € |
| 4,5% | ≈ 700 € | ≈ 84 105 € | ≈ 210 105 € |
Как читать таблицу: при 3,5% общая переплата по процентам около 63,2 тыс., а всего за 25 лет вы отдадите банку около 189,2 тыс.. К этим суммам добавьте разовые расходы на сделку из блока выше.
Что ещё может заинтересовать
- Ипотека в Италии: главный хаб
- Требования банков и пакет документов
- Налоги и расходы при покупке недвижимости
- Оценка недвижимости перед ипотекой
FAQ
Какие расходы при покупке первой квартиры с ипотекой в Италии обязательны?
Чаще всего обязательны: оценка объекта для банка, нотариус, налоги по сделке, страховка “пожар и взрыв”. Комиссия агентства и комиссия банка зависят от схемы покупки и условий банка, но встречаются очень часто.
Покрывает ли ипотека комиссию агентства, налоги и нотариуса?
Обычно нет. Ипотека финансирует покупку объекта (полностью или частично), а налоги, нотариус, агентство и часть комиссий оплачиваются отдельно.
Почему банк делает оценку и может уменьшить сумму?
Банк оценивает объект как залог. Если оценка ниже цены сделки, банк может сократить сумму кредита, и разницу придётся покрывать своими средствами.
Какие налоги при “первом жилье” зависят от продавца?
Если продавец частное лицо, чаще действует налог регистрации 2% от кадастровой базы и фиксированные сборы. Если продавец компания, часто применяется НДС (например 4% для “первого жилья”) и фиксированные налоги. Правила нужно сверять по официальной памятке налоговой.
Можно ли вернуть часть расходов по ипотеке через налоговую декларацию?
Часть расходов и процентов может учитываться в налоговой декларации, если соблюдены условия и есть подтверждающие документы. Конкретика зависит от статуса “первого жилья” и вида расходов.
Сколько денег нужно “на старте”, если есть ипотека?
Кроме возможного первоначального взноса, закладывайте отдельный бюджет на нотариуса, налоги, оценку, страховку и комиссии. В примере квартиры 180 000 € это ориентир от 12 500 € до 19 000 € в зависимости от продавца.
Где проверить официальные правила по налогам и вычетам?
Для “железной” проверки используйте официальные материалы налоговой службы Италии: Agenzia delle Entrate.
