Какие документы нужны покупателю
Для покупки квартиры в Милане, даже если вы не резидент Италии, нужны базовые документы, которые подтверждают личность, налоговый статус и возможность оплаты сделки.
- Паспорт или ID-карта (заграничный документ, действительный на момент сделки).
- Codice fiscale (итальянский налоговый код) — оформляется бесплатно через консульство или в Италии.
- Данные банковского счёта (желательно итальянский IBAN, чтобы оплачивать задаток и остаток цены).
- Доверенность на представителя, если сделка проводится не лично, а через доверенное лицо.
- Permesso di soggiorno (вид на жительство в Италии) — если планируете оформлять налоговую резиденцию или ипотеку в итальянском банке.
Важно понимать разницу между документами, которые нужны для самой покупки, и теми, которые банки могут запросить при выдаче ипотеки. Покупка без ипотеки возможна и для нерезидентов, если соблюдён принцип взаимности между странами.
Какие документы должен предоставить продавец
Перед подписанием любого предварительного договора в Милане важно собрать полный пакет документов от продавца. Это защищает от сюрпризов на этапе у нотариуса и помогает понять реальное состояние объекта.
- Предыдущий договор купли-продажи или документ, подтверждающий право собственности продавца.
- Planimetria catastale (технический план квартиры из кадастра) — схема помещений с площадью.
- Visura catastale (выписка из кадастра) — информация о собственнике, категории, площади и идентификаторах объекта.
- Attestato di prestazione energetica, APE (энергетический сертификат объекта) — обязательный документ при продаже.
- Certificato di agibilità (сертификат пригодности жилья для проживания), если он предусмотрен для данного здания.
- Conformità urbanistica (градостроительное соответствие) — подтверждает, что объект не нарушает строительные нормы.
- Справка об отсутствии долгов по spese condominiali (расходы кондоминиума) за последние годы.
- Документы на перепланировки, если были изменения планировки, с указанием разрешений и поданных практик.
Если продавец — компания или строитель, обычно готовится техническое досье dossier tecnico с собранными копиями всех документов. Для покупателя важно не только получить пакет бумаг, но и понимать, что именно в них проверять.
Что проверяет нотариус
Нотариус в Италии играет роль независимого гаранта сделки. Его задача — убедиться, что квартира в Милане может быть продана без юридических рисков для покупателя.
- Проверяет права собственности продавца по данным Registro Immobiliare (реестр недвижимости).
- Смотрит, есть ли обременения: ипотека, арест, судебные споры, сервитуты.
- Сверяет planimetria catastale (план квартиры) с фактическим состоянием объекта.
- Контролирует наличие APE (энергетический сертификат) и базовых градостроительных соответствий.
- Проверяет данные покупателя: паспорт, codice fiscale, при необходимости — permesso di soggiorno.
- Регистрирует atto di compravendita (нотариальный акт покупки) в Agenzia delle Entrate и в реестре.
На практике нотариус часто запрашивает дополнительные документы, если видит несоответствия в планах, старые перепланировки или неполные данные по праву собственности. Поэтому чем лучше подготовлен пакет до нотариуса, тем спокойнее проходит сделка.
Особенности для иностранцев и дистанционных сделок
Иностранный покупатель может оформить сделку по недвижимости в Милане как лично, так и дистанционно. Важно заранее продумать формат, чтобы не потерять время и не сорвать дату у нотариуса.
- Доверенность, procura notarile (нотариальная доверенность) — оформляется у нотариуса в Италии или в консульстве с апостилем и переводом.
- Удалённая подпись с использованием цифровой идентификации (например, SPID или других систем) — возможна в некоторых форматах сделок, если нотариус работает с такими технологиями.
- Нотариус, который работает с иностранцами — важен опыт с переводами, присяжными переводчиками и многоязычными договорами.
Если вы не говорите по-итальянски, нотариус обязан обеспечить перевод содержания акта. На практике удобно работать через агента или консультанта, который заранее объяснит условия договора и подготовит всю коммуникацию с итальянской стороной.
Частые вопросы (FAQ)
Какие документы нужны покупателю при покупке квартиры в Италии?
Паспорт, codice fiscale (итальянский налоговый код), банковские реквизиты, при необходимости — permesso di soggiorno и доверенность, если покупаете через представителя.
Что должен предоставить продавец перед сделкой?
Planimetria catastale, visura catastale, энергетический сертификат APE, справку об отсутствии долгов по кондоминиуму, документы на перепланировки и подтверждение права собственности.
Обязательно ли иметь ВНЖ для покупки недвижимости в Италии?
Нет. ВНЖ не обязателен для самой покупки. Он может понадобиться при оформлении ипотеки или для последующей налоговой резиденции. Важен принцип взаимности между странами.
Какие документы проверяет нотариус в Милане?
Право собственности, наличие или отсутствие обременений, соответствие техплана, энергетический сертификат, личные данные сторон и корректность суммы и условий сделки в договоре.
Можно ли купить недвижимость в Италии дистанционно или по доверенности?
Да. Сделка возможна через доверенность procura notarile, оформленную у нотариуса или в консульстве, либо в форматах с цифровой подписью, если нотариус это допускает.
Нужно ли переводить документы на итальянский язык?
Да. Документы, выданные за пределами Италии, обычно требуют перевода и легализации или апостиля. Перевод может быть присяжным либо заверенным, в зависимости от запроса нотариуса.
Что проверить до подписания предварительного договора в Милане?
Совпадение планировки с фактическим состоянием, статус перепланировок, долги по кондоминиуму, сроки освобождения квартиры и наличие всех обязательных документов от продавца.
Вывод
Покупка недвижимости в Милане требует внимательной подготовки документов как со стороны покупателя, так и со стороны продавца. Чем раньше вы проверите план, кадастр, сертификаты и задолженности, тем спокойнее пройдёт сделка у нотариуса и тем меньше сюрпризов возникнет после подписания акта.
Официальную информацию по налогам и регистрации сделок в Италии можно посмотреть на сайте Agenzia delle Entrate.
