Почему управляющий обязан сдавать отчёт: бюджет кондоминиума по закону
Управление многоквартирным домом в Италии это не только уборка лестниц и расчёты по коммуналке. Очень важную роль играет бюджет кондоминиума (rendiconto annuale di gestione) ежегодный отчёт о финансах. Именно он даёт жильцам понимание, как тратятся их деньги.
Но что делать, если управляющий (amministratore di condominio) затягивает с отчётом? Какие у жильцов есть права и как правильно действовать? В этой статье полный разбор.
- Что такое бюджет кондоминиума
- Сроки сдачи бюджета
- Что происходит, если управляющий не сдаёт бюджет
- Когда управляющего можно снять через суд
- Как управляющий может оправдаться
- Прецедент: решение суда в Бари 2025
- Заключение
- Часто задаваемые вопросы
Что такое бюджет кондоминиума (rendiconto annuale) и зачем он нужен
Каждый год управляющий обязан подготовить годовой бюджет (bilancio consuntivo). В него входят:
- Доходы кондоминиума (оплата жильцов, доходы от аренды общих помещений и т.д.)
- Расходы (коммунальные услуги, уборка, мелкий ремонт)
- Наличие долгов и кредитов
- Остаток средств на счету
Этот документ обсуждается и утверждается жильцами на собрании (assemblea condominiale).
Цель обеспечить прозрачность и дать собственникам полную информацию о состоянии финансов кондоминиума.
Сроки сдачи бюджета: что говорит закон
Согласно статье 1130, пункт 10, Гражданского кодекса Италии (Codice Civile):
Управляющий обязан представить бюджет кондоминиума не позднее 180 дней после окончания финансового года.
Как правило, финансовый год заканчивается 31 декабря, поэтому крайний срок — 30 июня следующего года.
Что происходит, если управляющий не сдаёт бюджет
Нарушение этого срока грубая административная ошибка (grave irregolarità).
Жильцы имеют полное право:
- Потребовать созыва собрания для отчёта.
- Обратиться в суд (Tribunale) и инициировать процесс по отстранению управляющего (revoca dell’amministratore).
Важно! Закон разрешает это даже одному собственнику.
Когда управляющего можно снять через суд
Суд рассматривает нарушение сроков сдачи бюджета как автоматическую «тяжёлую вину».
Это значит, что:
- Не нужно доказывать злой умысел.
- Достаточно подтвердить сам факт нарушения сроков.
Если управляющий не объяснил причину срыва отчёта (например, болезнь или форс-мажор), суд обязан его снять.
Как управляющий может оправдаться
Единственный способ избежать ответственности доказать, что срыв сроков произошёл по объективной причине:
- не предоставили данные поставщики (es. fatture mancanti)
- чрезвычайная ситуация (форс-мажор)
- серьёзная болезнь
Аргументы вроде «я был занят» — не принимаются.
Прецедент: решение суда в Бари 2025
В апреле 2025 года Tribunale di Bari рассматривал дело, где управляющий не сдавал отчёты несколько лет.
Он не пришёл в суд и не предоставил объяснений.
Суд:
- отстранил управляющего
- обязал его оплатить судебные издержки
Это пример того, что игнорирование обязанностей — серьёзное нарушение.
Заключение: как защитить себя от бездействия управляющего
Если бюджет кондоминиума не представлен в срок:
- Напомните администратору письменно.
- Организуйте собрание.
- Обратитесь в суд для его отстранения.
Жильцы имеют право контролировать расходы, и закон стоит на их стороне.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Кто обязан готовить и сдавать годовой отчёт (бюджет) кондоминиума?
Управляющий (amministratore) обязан ежегодно составлять и предоставлять rendiconto annuale (годовой отчёт).
Когда управляющий должен представить бюджет жильцам?
Не позднее чем через 180 дней после окончания финансового года — обычно до 30 июня следующего года.
Что делать, если управляющий не сдаёт отчёт?
Собственники (condòmini) могут обратиться в суд с требованием отстранения администратора за нарушение закона.
Можно ли снять управляющего через суд за неисполнение обязанностей?
Да. Закон предусматривает revoca (снятие) через суд в случае грубых нарушений, включая несдачу отчёта.
Какие причины считаются уважительными для задержки отчёта?
Только серьёзные обстоятельства: отсутствие обязательных документов, форс-мажор (например, стихийное бедствие) или тяжёлая болезнь управляющего.
Что делать, если отчёт не сдан несколько лет подряд?
Это считается серьёзным нарушением. Любой собственник может подать в суд на снятие управляющего.
Нужно ли единогласное решение жильцов для подачи в суд?
Нет. Закон допускает подачу заявления в суд даже от одного собственника.
Чем грозит управляющему отсутствие отчёта в срок?
Это автоматически считается grave irregolarità (грубым нарушением), что влечёт за собой обязательную процедуру снятия с должности.
