Обновлено: 2 февраля 2026
Если вы смотрите ипотеку в Италии “по ставке в рекламе”, почти всегда ошибаетесь в цене. Реальная стоимость кредита в 2025 году складывается из трёх слоёв: ставка (TAN), полная стоимость (TAEG), и разовые расходы на оформление и сделки. Эта статья про деньги без тумана: что входит в платеж, какие расходы платятся отдельно, как сравнивать предложения банков и как не переплатить на ровном месте.
Если вам нужна не теория, а пошаговая схема документов и этапов, держите отдельный чек-лист: ипотека в Италии: требования и документы. А если цель именно “ставки в моменте”, смотрите: ставки по ипотеке в Италии (июнь 2025).
- Кратко
- Из чего складывается стоимость ипотеки
- TAN и TAEG: что важнее при сравнении
- Разовые расходы: комиссия, оценка, нотариус, страховки
- Пример расчёта: 100 000 € на 30 лет
- Как сравнивать предложения банков без ошибок
- Зелёная ипотека и жильё с высоким классом энергии
- Налоги и вычеты по ипотеке
- Что ещё может заинтересовать
- FAQ
Кратко
- Ставка TAN показывает проценты по кредиту, но не показывает реальную стоимость.
- TAEG ближе к правде: туда обычно входят комиссии и часть обязательных расходов, но всё равно не всегда включает “внешние” траты сделки.
- Ипотека “дорогая” чаще всего не из-за банка, а из-за ошибок в сравнении: неправильный срок, завышенный LTV, неподготовленный доход, слабый объект.
- Если вам нужно понять, пройдёте ли вы одобрение и какой банк реально даст условия, начинайте с профиля и документов: требования и пакет документов.
Из чего складывается стоимость ипотеки
Для покупателя “стоимость ипотеки” это не только проценты. В 2025 году корректнее считать так: платёж банку + разовые расходы + расходы сделки, которые банк не покрывает.
| Блок расходов | Что это | Где чаще всего ошибаются |
|---|---|---|
| Проценты и график | TAN, срок, аннуитетный платёж | Сравнивают только “минимальный процент” |
| Полная стоимость | TAEG (процент + часть комиссий) | Не читают, что именно включено в TAEG |
| Разовые расходы | Комиссия банка, оценка, страховки, иногда нотариус по ипотеке | Не закладывают в бюджет и “влетает” на подписании |
| Расходы сделки | Налоги при покупке, нотариус по купле-продаже, агентство | Думают, что “ипотека 100%” покрывает всё |
Если вам нужен разбор именно расходов сделки (нотариус, агентство, налоги при покупке первой квартиры), у вас уже есть отдельная статья: все расходы при покупке первой квартиры с ипотекой. Здесь держим фокус на стоимости кредита и правильном сравнении банков.
TAN и TAEG: что важнее при сравнении
TAN это номинальная ставка по кредиту. Она отвечает на вопрос: сколько процентов начисляется на остаток долга.
TAEG это “ближе к реальности”: показатель старается собрать стоимость кредита с учётом типовых расходов (например, комиссии и части обязательных платежей). Именно TAEG чаще помогает сравнивать предложения, когда условия “похожи”, но банк прячет цену в комиссиях.
- Сравнивайте TAEG, когда выбираете между несколькими банками на одинаковый срок и схожий LTV.
- Смотрите TAN, когда вы уже точно понимаете структуру комиссий и хотите оценить переплату по процентам.
- Всегда уточняйте, что входит в расчёт: страховки, комиссия выдачи, оценка, обслуживание счёта.
Если вам нужно разобраться, какой тип ставки выбрать (фиксированная, плавающая, гибридная), не смешивая это со стоимостью сделки, смотрите отдельный материал: фиксированная, плавающая и гибридная ипотека.
Разовые расходы: комиссия, оценка, нотариус, страховки
Даже если процент выглядит красиво, разовые расходы могут сделать ипотеку заметно дороже. В 2025 году чаще всего встречаются такие позиции:
| Расход | Что это | Комментарий |
|---|---|---|
| Комиссия банка | оформление/рассмотрение заявки | может быть фиксированной или % |
| Оценка недвижимости | оценщик банка проверяет объект | влияет на сумму и LTV, иногда “режет” кредит |
| Страховки | обязательная “пожар и взрыв” + доп.полисы | обязательная часть обычно есть всегда, доп.полисы сравнивайте отдельно |
| Нотариус по ипотеке | оформление акта ипотеки | часто идёт вместе с куплей-продажей, но логика расходов разная |
Отдельный риск: покупатели берут “ипотеку без аванса” и не закладывают разовые расходы и налоги. Если вам актуальна тема 100% покрытия, держите отдельный листик: ипотека без первоначального взноса.
Пример расчёта: 100 000 € на 30 лет
Ниже пример, чтобы почувствовать порядок цифр. Платёж зависит от ставки и срока. Для простоты считаем классический аннуитет.
| Ставка | Платёж в месяц (≈) | Переплата по процентам за 30 лет (≈) | Всего выплат банку (≈) |
|---|---|---|---|
| 2,5% | 395 | 42 200 | 142 200 |
| 3,0% | 422 | 51 900 | 151 900 |
| 3,5% | 449 | 61 700 | 161 700 |
| 4,0% | 477 | 71 700 | 171 700 |
Важно: это ориентиры по процентам. К ним прибавляются разовые расходы (комиссии, оценка, страховки) и расходы сделки (нотариус/налоги/агентство), которые зависят от ситуации и объекта.
Как сравнивать предложения банков без ошибок
- Сравнивайте одинаковые параметры. Срок, сумма, LTV, тип ставки, статус резидента.
- Смотрите TAEG и список включённых расходов. Иногда “низкий процент” компенсируется комиссиями и страховками.
- Проверяйте, как банк оценивает объект. Если оценка ниже цены, вы внезапно получаете “нехватку денег”. Отдельно про это: оценка недвижимости перед ипотекой.
- Не фиксируйте задаток без защиты. Если вы покупаете быстро (особенно на горячих рынках), прописывайте условия по ипотеке и срокам. Пример логики для Милана: ипотека на квартиру в Милане.
Если ваша цель не “сравнить ставки”, а понять, дадут ли вам ипотеку и что усилить в профиле, то это уже другой интент. Для него отдельный материал: как получить ипотеку в Италии.
Зелёная ипотека и жильё с высоким классом энергии
В 2025 банки часто делают отдельные условия для жилья с хорошим классом энергоэффективности. На практике это может означать:
- ставка ниже при сопоставимом профиле,
- скидки на часть комиссий или страховок,
- более охотное одобрение по объектам, которые проще оценить и продать как залог.
Но если вы покупаете “под ремонт” и хотите считать бюджет целиком, это уже тема расходов сделки и ремонта, а не ставки. В таком случае проще держать рядом две страницы: расходы при покупке с ипотекой и оценка объекта банком.
Налоги и вычеты по ипотеке
Налоги вокруг ипотеки обычно всплывают в двух местах: налоги при покупке (они не про кредит, а про сделку) и налоговые вычеты/детрации по ипотеке (это уже про кредит и проценты). Чтобы не смешивать темы:
- Если вам нужны налоги и расходы именно при покупке первой квартиры, смотрите: налоги и расходы при покупке с ипотекой.
- Если вы хотите понять правила вычетов и “что можно вернуть”, сверяйтесь с официальной памяткой налоговой: Agenzia delle Entrate.
Эта статья держит фокус на стоимости кредита и сравнении банков. Налоги здесь нужны только как “проверка реальности”, чтобы вы не забыли заложить бюджет.
Что ещё может заинтересовать
- Ипотека в Италии: хаб
- Требования банков, документы и этапы
- Оценка недвижимости перед ипотекой: как банк считает стоимость
- Предквалификация ипотеки (pre-delibera): как понять шансы до задатка
FAQ
Что важнее при выборе ипотеки: TAN или TAEG?
Для сравнения предложений чаще важнее TAEG, потому что он учитывает часть расходов сверх ставки. TAN полезен, когда вы уже понимаете комиссии и хотите оценить переплату по процентам.
Какие разовые расходы почти всегда возникают при ипотеке в Италии?
Чаще всего это комиссия за рассмотрение/оформление, оценка недвижимости, обязательная страховка “пожар и взрыв” и расходы по нотариальной части ипотеки. Плюс отдельно идут налоги и расходы сделки.
Почему две ипотеки с одинаковым TAN могут стоить по-разному?
Потому что банки по-разному закладывают стоимость в комиссии, страховки, обслуживание и условия по счёту. Поэтому сравнивайте TAEG и список включённых платежей.
Что сильнее всего влияет на ежемесячный платёж в 2025 году?
Ставка, срок кредита и сумма. Длинный срок снижает платёж, но увеличивает общую переплату. Высокий LTV обычно делает условия жёстче.
Можно ли снизить стоимость ипотеки без смены банка?
Иногда да: за счёт улучшения профиля (документы по доходу, снижение долговой нагрузки), выбора более низкого LTV, корректировки срока и отказа от лишних страховок, если банк это допускает.
Что произойдёт, если оценка банка ниже цены покупки?
Банк считает LTV от своей оценки, а не от цены в объявлении. Если оценка ниже, вам может не хватить суммы кредита и придётся добавлять собственные средства или пересогласовывать сделку.
Какая главная ошибка при расчёте “стоимости ипотеки”?
Считать только процент по кредиту и забывать разовые расходы и расходы сделки. Правильный расчёт всегда включает комиссии, оценку, страховки и отдельный бюджет на налоги/нотариуса/агентство.
Нужно быстро посчитать реальную стоимость ипотеки под ваш объект? Сделаем понятный расчёт “под ключ”: платёж, переплата, разовые расходы, слабые места пакета и что улучшить, чтобы не терять недели на переделки.
