Обновлено: 2 февраля 2026
Предквалификация ипотеки (pre-delibera) — это быстрый способ понять, какую сумму и на каких условиях банк готов дать вам до того, как вы внесёте задаток за конкретную квартиру. В 2025 году на “быстрых” рынках это часто решает всё: вы торгуетесь увереннее, двигаетесь быстрее и снижаете риск потерять деньги из-за отказа банка на финальном шаге.
Если вам нужен общий разбор стоимости кредита и скрытых расходов, это отдельный интент: стоимость ипотеки в Италии в 2025. А если вы сравниваете именно ставки и типы ставок, смотрите отдельно: ставки по ипотеке в Италии.
- Кратко
- Что такое pre-delibera и чем она помогает
- Ключевые термины и этапы сделки
- Зачем нужна pre-delibera покупателю и инвестору
- Документы: наёмный сотрудник и Partita IVA
- Ориентиры LTV и DTI: сколько обычно одобряют
- Процесс пошагово и сроки
- Proposta d’acquisto и защитные оговорки
- Таблицы: чек-лист и тайминг
- Типичные ошибки
- Что ещё может заинтересовать
- FAQ
Кратко
- Pre-delibera — предварительное решение банка по вашему доходу без привязки к конкретной квартире.
- Она помогает не завышать бюджет и не терять задаток, если банк потом скажет “нет”.
- Обычно действует ограниченный срок (часто 60-120 дней), поэтому пакет документов должен быть “живым”.
- Предквалификация не отменяет проверку объекта: после выбора квартиры будет оценка и техническое одобрение.
Что такое pre-delibera и чем она помогает
Финансовая предквалификация — это предварительная оценка вашей платёжеспособности банком до выбора конкретного объекта. В Италии это чаще называют pre-delibera reddituale (предодобрение по доходам) или pre-approvazione (предварительное одобрение). На выходе вы обычно получаете ориентир по сумме кредита, сроку, типу ставки и списку условий, которые надо выполнить.
Если вы сейчас на этапе “а дадут ли вообще ипотеку”, но хотите понимать весь путь от документов до подписания, это другой материал: как получить ипотеку в Италии.
Ключевые термины и этапы сделки
- Pre-delibera reddituale — предодобрение по доходам.
- Delibera tecnica — техническое одобрение объекта после оценки экспертом (оценка недвижимости, perizia).
- Proposta d’acquisto — письменное предложение о покупке, часто с суммой задатка.
- Compromesso — предварительный договор купли-продажи (подробнее).
- Rogito — финальная сделка у нотариуса (как проходит).
- LTV — доля кредита к стоимости покупки.
- DTI — доля ежемесячного платежа по кредиту к чистому доходу семьи.
Зачем нужна pre-delibera покупателю и инвестору
- Сильнее позиция в переговорах. Продавец видит, что вы не “просто смотрите”, а реально можете закрыть сделку.
- Понятный бюджет. Вы не тратите недели на объекты, которые не “проходят” по банку.
- Скорость. После выбора квартиры останется проверка объекта и выпуск кредита.
- Меньше риск потери задатка. Особенно если в proposta правильно прописана защитная оговорка.
Документы: наёмный сотрудник и Partita IVA
Ниже базовые пакеты. Банки могут отличаться, но логика везде одна: документы личности, доход, история платежей, долговая нагрузка и источник первоначального взноса.
Наёмный сотрудник
- Паспорт, налоговый код (codice fiscale), при необходимости документы на легальное пребывание.
- Трудовой договор и данные о стаже.
- Расчётные листы (buste paga) за 3-6 месяцев и справка по доходам (CU).
- Выписки по счёту за 3-6 месяцев (как выглядит и что важно).
- Информация по текущим кредитам, кредитным картам и платежам.
- Подтверждение первоначального взноса и происхождения средств.
Самозанятый и бизнес (Partita IVA)
- Налоговые декларации (Modello Redditi) за 2 года и подтверждения платежей (F24).
- Данные регистрации деятельности и коды ATECO (пояснение по ATECO).
- Выписки по счетам, желательно за 6-12 месяцев (чтобы видеть стабильность).
- Счета и документы по клиентам, подтверждающие регулярный доход.
- Подтверждение первоначального взноса и его источника.
Если у вас Partita IVA и доход “неровный”, не пытайтесь “доказать словами”. Лучше заранее собрать понятную картину по цифрам и логике платежей. Это ускоряет предквалификацию и повышает шанс, что банк не запросит дополнительные круги документов.
Ориентиры LTV и DTI: сколько обычно одобряют
В предквалификации банк обычно смотрит два якоря: сколько вы вносите своими деньгами (LTV) и насколько комфортен платёж для вашего дохода (DTI).
- LTV часто держится в пределах 70-80% от стоимости, а остальное вы покрываете взносом и расходами сделки.
- DTI обычно около 30-35%: ежемесячный платёж по ипотеке не должен “съедать” больше этой доли чистого дохода семьи.
- Для Partita IVA банк может считать осторожнее и чаще просить больший взнос.
Пример: доход семьи 3000 € чистыми. Комфортный платёж в логике банка часто 900-1050 €. Дальше всё решает ставка и срок: они превращают допустимый платёж в максимально возможную сумму кредита.
Процесс пошагово и сроки
- Собираете пакет по доходам и обязательствам.
- Подаёте на предквалификацию и получаете pre-delibera (часто действует 60-120 дней).
- Выбираете объект и передаёте документы по квартире в банк.
- Оценка и проверка объекта (perizia) и техническое одобрение (delibera tecnica).
- Финальное решение и подготовка к подписанию.
- Rogito у нотариуса и расчёты по схеме, согласованной банком и нотариусом.
Если ваша цель — быстрее пройти этап оценки объекта, держите отдельный материал: оценка недвижимости перед ипотекой (perizia).
Proposta d’acquisto и защитные оговорки
Самый частый сценарий потери денег — задаток внесли, а банк потом отказал или дал меньше, чем нужно. Чтобы снизить риск, в предложении о покупке (proposta d’acquisto) используют защитное условие — clausola sospensiva, привязанное к получению ипотеки.
Пример логики формулировки: предложение действует при условии одобрения ипотеки на сумму X до даты Y. Если банк не одобрит, предложение прекращает действие, а внесённые суммы возвращаются.
Формулировки должны быть аккуратными и привязанными к цифрам и срокам. Если вы на этапе proposta, полезно параллельно держать чек-лист сделки: предварительный договор и ключевые риски.
Таблицы: чек-лист и тайминг
Таблица 1. Документы для pre-delibera
| Статус | Доход | Выписки | Налоги | Дополнительно |
|---|---|---|---|---|
| Наёмный сотрудник | buste paga, CU | 3-6 месяцев | по запросу банка | контракт, документы пребывания, кредиты/карты |
| Partita IVA | декларации за 2 года | 6-12 месяцев | F24 и подтверждения | ATECO, счета/контракты, структура доходов |
| Все | источник взноса | по требованию | по ситуации | подтверждение накоплений и происхождения средств |
Таблица 2. Реалистичный тайминг
| Этап | Обычно занимает | Что ускоряет |
|---|---|---|
| Сбор пакета на pre-delibera | 3-10 дней | готовые выписки и документы по доходу |
| Решение по pre-delibera | 3-15 дней | понятная структура дохода и долгов |
| Оценка объекта (perizia) | 7-20 дней | чистые документы по объекту и доступ оценщику |
| Финальное одобрение и подготовка | 10-30 дней | нет расхождений в документах и цене |
| Rogito у нотариуса | по согласованию | правильные сроки в proposta/compromesso |
Типичные ошибки
- Сначала внесли задаток, а потом начали “проверять ипотеку”.
- Не учли кредиты и лимиты по картам: банк считает нагрузку, даже если вы “почти не пользуетесь”.
- Для Partita IVA принесли “общие слова”, но не показали стабильность поступлений на выписках.
- Не заложили запас по срокам: pre-delibera закончилась, объект нашли поздно, банк пересчитал условия.
- В proposta нет защитного условия по ипотеке, и риск задатка остаётся на покупателе.
Что ещё может заинтересовать
- Ипотека в Италии: хаб
- Как получить ипотеку в Италии: пошагово
- Perizia: оценка недвижимости перед ипотекой
- Стоимость ипотеки в Италии: TAN, TAEG и переплата
FAQ
Что такое pre-delibera по ипотеке в Италии и чем она отличается от обычной заявки?
Pre-delibera — это предварительное решение банка по вашему доходу без привязки к конкретной квартире. Обычная заявка на ипотеку финализируется только после выбора объекта и его оценки.
Сколько действует pre-delibera в 2025 году?
Чаще всего 60-120 дней. Срок зависит от банка и от того, насколько “свежие” документы по доходу и выписки.
Можно ли получить предквалификацию без выбранной квартиры?
Да, в этом и смысл pre-delibera: банк оценивает вас как заемщика и даёт ориентир по сумме и платёжной нагрузке, а объект вы подбираете позже.
Какие документы чаще всего требуют для наёмного сотрудника?
Паспорт, налоговый код, трудовой договор, расчётные листы за 3-6 месяцев, справка по доходам (CU), выписки по счету и сведения о текущих кредитах.
Что сложнее для банка: Partita IVA или работа по найму?
Чаще сложнее Partita IVA, потому что банк смотрит стабильность и повторяемость дохода. Обычно просят декларации за 2 года и более длинный период выписок.
Почему банк может одобрить сумму в pre-delibera, а потом снизить её?
Потому что после выбора объекта банк делает оценку квартиры и пересчитывает параметры риска. Если оценка ниже цены или объект проблемный, банк может дать меньше или отказать.
Как защитить задаток, если ипотеку не одобрят?
В proposta d’acquisto добавляют защитное условие, привязанное к получению ипотеки на сумму X до даты Y. Тогда при отказе банка предложение теряет силу, а внесённые суммы возвращаются по прописанному порядку.
