- Что такое предквалификация и чем она помогает
- Ключевые термины и этапы сделки
- Зачем нужна pre-delibera покупателю и инвестору
- Документы: наёмный сотрудник и partita IVA
- Ориентиры LTV и DTI: сколько дадут банком
- Процесс пошагово и сроки
- Proposta d’acquisto и защитные оговорки
- Таблицы: чек-лист и тайминг
- FAQ
- Что ещё может заинтересовать
- Заключение
Что такое предквалификация и чем она помогает
Финансовая предквалификация это предварительная оценка вашей платёжеспособности банком без привязки к конкретной квартире. В Италии её называют pre-delibera reddituale или pre-approvazione. На выходе вы получаете ориентировочную сумму кредита, тип ставки и срок действия оценки. Это усиливает вашу позицию на торге и экономит время на этапе выбора квартиры.
Ключевые термины и этапы сделки
- Pre-delibera reddituale — предодобрение по доходам.
- Delibera tecnica — техническое одобрение недвижимости после оценки экспертом (perizia).
- Proposta d’acquisto — письменное предложение о покупке с задатком.
- Compromesso — предварительный договор купли-продажи.
- Rogito — финальная сделка у нотариуса (notaio).
- LTV — доля кредита к цене покупки.
- DTI — доля ежемесячного платежа (rata) к чистому доходу семьи.
Зачем нужна pre-delibera покупателю и инвестору
- Сильнее переговорная позиция — продавцы принимают вашу proposta охотнее.
- Понимание бюджета — вы знаете реальный диапазон цены и взноса.
- Скорость — после выбора объекта останется delibera tecnica и выпуск кредита.
- Снижение рисков — меньше шансов потерять задаток из-за отказа банка.
Документы: наёмный сотрудник и partita IVA
Наёмный сотрудник (lavoratore dipendente)
- Паспорт, codice fiscale, при необходимости вид на жительство (permesso di soggiorno).
- Трудовой контракт и стаж.
- Buste paga за 3–6 месяцев, CU/Certificazione Unica.
- Выписки по счету (estratti conto) за 3–6 месяцев.
- Справки по действующим кредитам и картам.
- Подтверждение первоначального взноса и происхождения средств.
Самозанятый / бизнес (partita IVA)
- Modello Redditi за 2 последних года, F24.
- Регистрация и коды деятельности (ATECO).
- Управленческий отчёт о доходах и расходах, выписки.
- Контракты с клиентами, счет-фактуры, VAT-отчётность при наличии.
- Подтверждение первоначального взноса и его источника.
Ориентиры LTV и DTI: сколько дадут банком
- LTV чаще до 70–80 процентов от цены покупки. Для primo acquisto возможны лучшие условия, но зависит от профиля.
- DTI обычно в пределах 30–35 процентов: ежемесячная rata не должна превышать эту долю чистого семейного дохода.
- Для partita IVA банки могут закладывать более консервативные коэффициенты и просить больший взнос.
Пример: при доходе семьи 3000 € чистыми в месяц безопасная rata 900–1050 €. При ставке и сроке это задаёт ориентир по максимальной сумме кредита и, следовательно, по бюджету покупки.
Процесс пошагово и сроки
- Консультация с банком или брокером по ипотеке.
- Подача пакета и скоринг доходов — выдача pre-delibera. Часто действует 60–120 дней.
- Поиск объекта и подача документов по нему в банк.
- Delibera tecnica — экспертиза (perizia), проверки дома и кондоминиума.
- Окончательная delibera и выпуск кредита.
- Rogito у нотариуса — расчёты, переход права собственности, регистрация.
Proposta d’acquisto и защитные оговорки
В предложение о покупке разумно добавить clausola sospensiva — условие о получении ипотеки. Пример формулировки:
«La presente proposta è subordinata all’ottenimento del mutuo per un importo di € [X] entro il [gg/mm/aaaa]. In mancanza, la proposta si intenderà nulla con restituzione delle somme versate.»
Это снижает риск потерять задаток, если банк не одобрит кредит финально.
Таблицы: чек-лист и тайминг
Таблица 1. Быстрый чек-лист документов
| Статус | Доходы | Банковские выписки | Налоги | Прочее |
|---|---|---|---|---|
| Наёмный | buste paga, CU | 3–6 мес | при необходимости | контракт, permesso, код fisc. |
| Partita IVA | Modello Redditi, F24 | 6–12 мес | 2 года отчётности | ATECO, счета, договоры |
| Все | подтверждение взноса | 3–6 мес | декларации | источник средств |
Таблица 2. Оценочные ориентиры
| Показатель | Типичный ориентир |
|---|---|
| LTV | 70–80% |
| DTI | 30–35% |
| Срок действия pre-delibera | 60–120 дней |
| Срок до rogito | 45–90 дней после proposta |
FAQ
- Что такое pre-delibera reddituale в Италии
Предварительная оценка банком вашей платёжеспособности и возможной суммы кредита без привязки к объекту. Помогает понять бюджет и ускоряет сделку. - Чем отличается pre-approvazione от delibera tecnica
Первая оценивает доходы заемщика, вторая проверяет объект через perizia и юридические проверки кондоминиума перед финальным одобрением. - Какие документы нужны наёмному сотруднику
Паспорт, codice fiscale, buste paga, CU, выписки 3–6 месяцев, справки по кредитам, подтверждение взноса и его происхождения. - Какие документы нужны для partita IVA
Modello Redditi за 2 года, F24, выписки 6–12 месяцев, договоры и счета, коды ATECO, подтверждение взноса и источника средств. - Какой LTV и DTI принимают банки
Часто LTV 70–80 процентов, DTI около 30–35 процентов. Для partita IVA требования могут быть строже. - Сколько действует предодобрение
В среднем 60–120 дней, при актуальном пакете банк может продлить по запросу. - Как защитить задаток, если банк не одобрил
Добавьте в proposta d’acquisto clausola sospensiva с суммой кредита и крайней датой. При отказе предложение теряет силу и задаток возвращается.
Что ещё может заинтересовать
- Как выбрать фиксированную ставку (tasso fisso) или переменную (variabile) и что такое rata mista.
- Полный гайд по rogito у нотариуса — платежи, налоги, регистрации.
- Покупка под аренду в Турине — расчет доходности и налоги по cedolare secca.
Заключение
Предквалификация в Италии — первый разумный шаг к покупке: она задаёт реальный бюджет, ускоряет сделку и защищает ваш задаток. Подготовьте пакет, получите pre-delibera, добавьте clausola sospensiva в proposta и двигайтесь к rogito без сюрпризов.
