Доплаты к аренде в Италии: какие oneri accessori обязан платить арендатор и как проверить расчёт

Обновлено: 29.09.2026

Арендатор в Италии платит не только ежемесячный canone. В договоре могут отдельно появляться spese condominiali, отопление, вода, уборка, лифт, portineria и другие oneri accessori.

Проблема начинается, когда собственник присылает итоговую сумму без понятной расшифровки: например, «за condominio нужно доплатить ещё €1 200».

Это не означает, что арендатор должен автоматически оплатить весь condominium consuntivo. Сначала нужно определить, какие расходы относятся к conduttore, какие остаются на locatore, как рассчитана именно ваша доля и какими документами подтверждается сумма.

Эта страница посвящена только oneri accessori при жилой аренде: требованию собственника, проверке расчёта, документам и сроку оплаты. Deposito, налоги собственника и общий бюджет condominio разобраны отдельно.

• Коротко о главном
• Что именно разбираем
• Что такое oneri accessori
• Какие расходы art. 9 относит к арендатору
• Что нельзя автоматически переложить на арендатора
• Portineria: почему в законе стоит 90%
• Когда нужно платить: правило двух месяцев
• Какие документы вправе запросить арендатор
• Как проверить расчёт собственника шаг за шагом
• Когда применяется Tabella oneri accessori Allegato D
• Utenze и condominium expenses - не одно и то же
• Что делать с conguaglio в конце года
• Что делать, если сумма кажется неправильной
• Что будет, если oneri accessori не платить
• Куда переходить по соседним вопросам
• Официальные источники
• FAQ

Коротко о главном

• Canone и oneri accessori - разные платежи.
• Арендатор не обязан автоматически оплачивать весь condominium statement собственника. Нужно определить, какие строки относятся именно к conduttore.
• Art. 9 Legge 392/1978 относит к арендатору, если нет иной договорённости, ряд расходов на обычные общие услуги: уборку, обычную эксплуатацию и обслуживание лифта, воду, электроэнергию, отопление, кондиционирование и другие common services.
• Portineria по базовому правилу art. 9 ложится на conduttore в размере 90%, если стороны не согласовали меньшую долю.
• Платёж по art. 9 должен быть произведён в течение двух месяцев после требования.
• До оплаты арендатор вправе получить конкретизированный перечень расходов и критерии их распределения.
• Арендатор также вправе ознакомиться с документами, подтверждающими расходы.
• Не следует смешивать обычные эксплуатационные расходы и серьёзный ремонт или замену имущества собственника.
• Для concordato, transitorio и студенческих контрактов по DM 16 gennaio 2017 существует официальная Tabella oneri accessori.
• Спор по расчёту не стоит превращать в простое игнорирование требования. Значительная задолженность по oneri accessori может иметь последствия для договора.

Что именно разбираем

На этой странице не разбирается весь condominio и не составляется полный список расходов многоквартирного дома.

Общий owner находится здесь: spese condominiali в Италии: из чего состоят расходы дома.

Наш вопрос уже:

собственник получил расходы по квартире и хочет переложить соответствующую часть на арендатора. Что именно conduttore действительно обязан оплачивать?

Также здесь не разбираем deposito cauzionale. Для него есть отдельный owner: депозит и залог при аренде в Италии.

Что такое oneri accessori

Oneri accessori - это расходы, связанные с пользованием жильём и общими услугами сверх самого canone.

На практике в документах и переписке рядом можно встретить выражения:

• spese condominiali;
• oneri accessori;
• spese comuni;
• acconto spese;
• conguaglio;
• utenze, если отдельные коммунальные услуги проходят через собственника или condominio.

Но название строки в счёте не определяет автоматически, кто её оплачивает.

Нужно смотреть:

1. что это за расход;
2. кто получил услугу;
3. это ordinary или extraordinary cost;
4. что говорит применимый закон;
5. что предусматривает договор.

Какие расходы art. 9 относит к арендатору

Art. 9 Legge 392/1978 содержит базовый перечень oneri accessori, которые полностью относятся на conduttore, если стороны не установили иное.

Расход	Базовая логика art. 9
Уборка общих частей	Conduttore
Эксплуатация и обычное обслуживание лифта	Conduttore
Общая вода	Conduttore
Электроэнергия общих услуг	Conduttore
Отопление	Conduttore
Кондиционирование	Conduttore
Очистка соответствующих систем отвода	Conduttore
Другие общие услуги	Проверять характер услуги и договор

Ключевой принцип здесь - эксплуатационные расходы и услуги, которыми пользуется conduttore во время проживания.

Но это не означает, что любое слово condominio в бухгалтерском отчёте автоматически превращает расход в обязанность арендатора.

Что нельзя автоматически переложить на арендатора

Отдельно нужно проверять расходы, связанные не с обычным пользованием услугой, а с собственностью, установкой оборудования или серьёзными работами.

Art. 1576 Codice civile устанавливает базовый принцип: необходимые ремонты во время аренды выполняет locatore, кроме мелкого обслуживания, относящегося к conduttore.

Поэтому следующие строки нельзя автоматически передавать арендатору только потому, что они находятся в condominium statement:

• установка нового общего оборудования;
• замена крупного общего оборудования;
• extraordinary maintenance;
• модернизация, относящаяся к собственности;
• капитальные работы по общим частям;
• расходы, которые по применимой таблице или договору относятся к locatore.

Для конкретного расхода всегда проверяется его природа. Например, обычное обслуживание лифта и установка или серьёзная замена лифтового оборудования - не одно и то же.

Portineria: почему в законе стоит 90%

Для portineria art. 9 содержит специальное правило.

Расходы на службу portineria относятся на conduttore в размере 90%, если стороны не установили для арендатора меньшую долю.

Это хороший пример того, почему формула «обычные расходы полностью платит арендатор» не должна использоваться механически.

У отдельных категорий есть собственное распределение.

Когда нужно платить: правило двух месяцев

Art. 9 устанавливает конкретный ориентир:

платёж oneri accessori должен быть произведён в течение двух месяцев после требования.

Это важно в обе стороны.

Собственнику недостаточно спустя несколько лет просто сказать:

«по моим подсчётам вы должны ещё €3 000».

Нужно сформировать понятное требование и уметь объяснить его состав.

Но и арендатору не стоит считать запрос документов разрешением бесконечно игнорировать платёж. Документы и расчёт нужно проверять своевременно.

Какие документы вправе запросить арендатор

Это одна из самых сильных практических норм art. 9.

До оплаты conduttore имеет право получить конкретное указание расходов с указанием критериев распределения.

Кроме того, арендатор вправе ознакомиться с подтверждающими документами по понесённым расходам.

Поэтому при получении общего требования «доплатить condominio» нормальный запрос может включать:

• за какой период выставлена сумма;
• какие статьи в неё входят;
• какой критерий распределения применён;
• какая доля относится именно к арендуемой квартире;
• какая часть этой доли относится к conduttore;
• какие документы подтверждают фактический расход;
• учтены ли уже уплаченные ежемесячные acconti.

Как проверить расчёт собственника шаг за шагом

1. Откройте договор. Найдите раздел spese / oneri accessori и поймите, как стороны договорились об оплате.
2. Определите период. Например, 01.01-31.12 или конкретный отопительный сезон.
3. Получите разбивку суммы. Не только общий итог.
4. Отделите расходы квартиры от расходов condominio в целом.
5. Отделите tenant-side строки от owner-side.
6. Проверьте millesimi или другой критерий распределения.
7. Вычтите уже внесённые acconti.
8. Проверьте документы. Consuntivo, счета, statement администратора или другие подтверждения по ситуации.
9. Сверьте итоговый saldo.
10. Если остаётся спорная строка, обсуждайте именно её, а не весь счёт целиком.

Такая проверка полезна и собственнику: если требование прозрачное, вероятность конфликта и дальнейшей morosità значительно ниже.

Когда применяется Tabella oneri accessori Allegato D

Для договоров, регулируемых DM 16 gennaio 2017, действует ещё более подробный официальный ориентир.

Art. 4 этого decreto принимает Tabella oneri accessori - Allegato D для предусмотренных им:

• договоров canone concordato;
• contratti transitori;
• contratti per studenti universitari.

В таблице используется простая маркировка:

• L - locatore;
• C - conduttore.

Например, по лифту таблица разделяет обычное обслуживание и небольшие ремонты, относимые к C, от установки и extraordinary maintenance оборудования, относимых к L.

Это намного точнее бытового правила «арендатор платит всё обычное, собственник всё необычное».

Но Allegato D не следует автоматически объявлять универсальной таблицей для любого договора независимо от его режима. Сначала проверяется тип договора и применимые к нему правила.

Utenze и condominium expenses - не одно и то же

Отдельный источник путаницы - коммунальные услуги.

Есть два разных сценария.

Контракт на luce или gas оформлен непосредственно на арендатора

Тогда отношения по счёту обычно возникают напрямую между conduttore и поставщиком.

Услуга проходит через condominio или собственника

Например, централизованное отопление или вода могут отражаться в condominium expenses и затем распределяться на арендатора.

Поэтому нельзя рассматривать слово «коммунальные» как одну юридическую категорию. Сначала определяется, кто является стороной договора с поставщиком и каким образом рассчитывается расход.

Что делать с conguaglio в конце года

Во многих договорах арендатор в течение года перечисляет фиксированные acconti spese, а после появления фактического consuntivo рассчитывается conguaglio.

Пример:

• арендатор платил €100 spese ежемесячно;
• за 12 месяцев внесено €1 200;
• фактически относимая к conduttore часть расходов составила €1 430;
• conguaglio составляет €230.

Но расчёт работает и в обратную сторону. Если относимые к арендатору фактические расходы ниже перечисленных acconti, нужно учитывать переплату.

Поэтому при conguaglio важно видеть не только итоговую цифру, но и:

• фактические расходы;
• tenant share;
• все уже уплаченные acconti;
• остаток к оплате или возврату.

Что делать, если сумма кажется неправильной

Не начинайте с отказа оплачивать «condominio вообще».

Лучше письменно запросить конкретизацию спорной суммы.

Практическая формулировка может выглядеть так:

Buongiorno, in riferimento alla richiesta di pagamento degli oneri accessori per il periodo ____, chiedo cortesemente il dettaglio delle spese imputate al conduttore, i criteri di ripartizione applicati e la possibilità di visionare i relativi documenti giustificativi, ai sensi dell’art. 9 della Legge 392/1978. Grazie.

Затем спор лучше разделить:

• суммы, которые понятны и не оспариваются;
• суммы, по которым не хватает документов;
• строки, которые могут относиться к locatore;
• арифметические или allocation errors.

Это значительно сильнее позиции «я ничего не буду платить, потому что сумма мне не нравится».

Что будет, если oneri accessori не платить

Спор по документам не означает, что oneri accessori не имеют значения для договора.

Art. 5 Legge 392/1978 отдельно предусматривает существенность задолженности по oneri accessori: при неплатеже в установленный срок и сумме задолженности, превышающей две месячные арендные платы, это может стать основанием для расторжения договора в предусмотренном законом порядке.

Это нужно отличать от правила по самому canone, для которого art. 5 отдельно говорит о просрочке более чем на 20 дней.

Поэтому обеим сторонам выгодно определить спорную сумму до того, как обычный conguaglio превратится в morosità.

Если долг уже возник и собственник хочет предъявить его арендатору, применяется другой owner: как собственнику предъявить долг по spese condominiali арендатору.

Куда переходить по соседним вопросам

Вопрос	Canonical owner
Что вообще входит в расходы condominio	Spese condominiali в Италии
Что такое deposito	Deposito cauzionale
Кто отвечает за ремонт и обязанности сторон	Арендатор и арендодатель: права и обязанности
Арендатор уже не оплатил condominium charges	Требование по oneri accessori
Долг связан с luce, gas или другими utenze	Неоплаченные коммунальные услуги
Нужно понять весь юридический путь аренды	Правила аренды от договора до выезда

Официальные источники

• Legge 392/1978, art. 9 - oneri accessori
• Legge 392/1978, art. 5 - inadempimento del conduttore
• Codice civile, art. 1576 - riparazioni durante la locazione
• DM 16 gennaio 2017 - Allegato D, Tabella oneri accessori

FAQ: oneri accessori при аренде в Италии

Арендатор обязан оплачивать все spese condominiali?

Нет, сам факт включения расхода в condominium statement не означает, что он полностью относится к conduttore. Нужно проверить характер расхода, art. 9, договор и, когда применимо, официальную таблицу распределения расходов.

Какие расходы art. 9 обычно относит к арендатору?

Если нет иной договорённости, статья относит к conduttore уборку, обычную эксплуатацию и обслуживание лифта, воду, электроэнергию, отопление, кондиционирование и другие общие услуги, указанные в норме.

Может ли арендатор попросить счета и подтверждающие документы?

Да. Art. 9 предоставляет conduttore право до оплаты получить конкретное указание расходов и критериев распределения, а также ознакомиться с документами, подтверждающими понесённые расходы.

Сколько времени есть на оплату oneri accessori?

Art. 9 устанавливает оплату в течение двух месяцев после требования. При споре по сумме лучше своевременно запросить детализацию, а не оставлять требование без ответа.

Кто оплачивает portineria?

По базовому правилу art. 9 расходы portineria относятся на conduttore в размере 90%, если стороны не согласовали меньшую долю арендатора.

Что такое conguaglio по аренде?

Это итоговое выравнивание между фактическими расходами, которые относятся к арендатору, и уже уплаченными в течение периода acconti. Conguaglio может означать как доплату, так и переплату.

Что если арендатор вообще не платит oneri accessori?

Art. 5 Legge 392/1978 предусматривает последствия значительной задолженности по oneri accessori. Если сумма, не оплаченная в установленный срок, превышает две месячные арендные платы, это может стать основанием для расторжения договора в предусмотренной законом процедуре.