Не могу платить аренду в Италии: когда грозит выселение и что делать

Обновлено: 2 сентября 2026 года. Если вы снимаете квартиру в Италии и перестали платить аренду, безопасного правила «можно не платить два или три месяца» не существует. Для жилой аренды уже неоплата канона спустя 20 дней после установленного срока может стать основанием для расторжения договора и процедуры sfratto per morosità.

Но долг не означает, что человека на следующий день выселят из квартиры. Итальянская система предусматривает судебную процедуру, а в определённых случаях арендатор может погасить задолженность в суде, попросить срок до 90 дней, а при доказанных тяжёлых экономических обстоятельствах возможен срок до 120 дней.

Главная ошибка при финансовых трудностях - просто перестать платить и ждать. Чем раньше вы поймёте сумму долга, условия договора, возможность соглашения с собственником и доступную помощь Comune, тем больше шансов не довести ситуацию до потери жилья и исполнительного взыскания.

Эта страница написана прежде всего для арендатора. Если вы собственник и ваш жилец перестал платить, используйте отдельный маршрут: что делать владельцу квартиры при неуплате аренды.

• Кратко
• Что означает правило 20 дней
• Что входит в долг
• Как начинается sfratto per morosità
• Что происходит в суде
• Можно ли получить ещё 90 или 120 дней
• Можно ли погасить долг и сохранить договор
• Что такое morosità incolpevole
• Какая помощь есть в Турине
• Что если не платить коммунальные и condominio
• Можно ли просто не платить последние месяцы за счёт депозита
• Как договариваться с собственником
• Какие денежные последствия останутся после выселения
• FAQ

Кратко

• Нет законного «бесплатного периода» в 2-3 месяца.
• Для жилой аренды неоплата канона через 20 дней после установленного срока уже может являться основанием для расторжения договора.
• По дополнительным расходам, oneri accessori, действует отдельное правило: существенным основанием является неоплата суммы, превышающей две месячные арендные платы.
• Выселение происходит не автоматически, а через sfratto per morosità.
• Собственник может одновременно требовать освобождения квартиры и взыскания просроченной аренды.
• Для жилой аренды задолженность в определённых случаях можно погасить в суде вместе с процентами и судебными расходами и сохранить договор.
• При доказанных финансовых трудностях суд может предоставить срок до 90 дней, а в специальной ситуации до 120 дней.
• Morosità incolpevole не списывает долг автоматически. Это основание для доступа к определённым мерам помощи при наличии условий.
• В Турине действует программа FIMI / Fondo Salvasfratti для подходящих семей, уже столкнувшихся со sfratto per morosità.
• Выселение не уничтожает денежный долг. Неоплаченная аренда, расходы, проценты и определённые судебные затраты могут взыскиваться отдельно.

Если проблема уже началась: первым делом посчитайте точную задолженность, проверьте договор, зафиксируйте доходы и причину ухудшения финансовой ситуации и не игнорируйте письма собственника или судебные документы.

Через сколько дней неуплата аренды становится основанием для выселения

Для жилой аренды действует важное правило статьи 5 Legge 392/1978.

Если арендная плата не внесена и прошло 20 дней после установленного договором срока оплаты, неуплата может являться основанием для расторжения договора.

Это означает, что не существует общего правила:

• «один месяц можно не платить»;
• «до двух месяцев ничего не произойдёт»;
• «в суд можно идти только после трёх месяцев».

Такие сроки нельзя использовать как финансовую стратегию.

При этом 20 дней не означают, что на 21-й день арендатор физически покинет квартиру. Это юридический порог, после которого собственник получает основание двигаться по судебному маршруту.

Из чего складывается долг арендатора

Финансовая проблема редко ограничивается одной пропущенной месячной арендой.

• неоплаченный canone di locazione;
• последующие платежи, которые продолжают наступать;
• предусмотренные договором и законом дополнительные расходы;
• oneri condominiali, если по договору они относятся к арендатору;
• проценты;
• судебные расходы в предусмотренной мере;
• расходы по взысканию и исполнению, если дело доходит до последующих стадий.

Поэтому ситуация «я должен только 700 € за один месяц» через несколько месяцев процесса может превратиться в значительно большую сумму.

Как начинается sfratto per morosità

Sfratto per morosità - специальная судебная процедура выселения из-за неуплаты аренды.

На практике собственник часто сначала направляет sollecito или messa in mora, чтобы официально зафиксировать задолженность и попробовать получить оплату без суда.

Но не стоит воспринимать обычное письмо как обязательный «дополнительный месяц», который закон всегда должен предоставить арендатору.

Если задолженность сохраняется, собственник через установленную процедуру может направить intimazione di sfratto per morosità с вызовом в суд.

Статья 658 c.p.c. позволяет собственнику одновременно со sfratto потребовать и судебное взыскание просроченных арендных платежей.

Для собственника весь маршрут разобран отдельно: арендатор не платит: что делать владельцу квартиры.

Что происходит на судебном заседании

Результат зависит от поведения сторон и документов.

Если арендатор не является или не возражает

При выполнении процессуальных условий судья может convalidare lo sfratto, то есть подтвердить выселение.

Если арендатор оспаривает требования

Спор может перейти в дальнейшее судебное рассмотрение. Простого заявления «я не согласен» недостаточно, дальнейшая процедура зависит от характера возражений и доказательств.

Если арендатор хочет погасить долг

Для жилой аренды статья 55 Legge 392/1978 предусматривает специальный механизм sanatoria della morosità, при котором в установленных случаях можно погасить задолженность и избежать расторжения договора.

Можно ли получить 90 дней на оплату долга

В определённых ситуациях - да.

Если арендатор доказывает финансовые трудности, суд может предоставить для погашения задолженности срок до 90 дней.

Это не означает, что любой арендатор автоматически получает три бесплатных месяца.

За этот срок необходимо погасить предусмотренную законом сумму, включая:

• просроченную аренду;
• накопившиеся допустимые дополнительные расходы;
• законные проценты;
• судебные расходы, определённые судьёй.

Когда срок может достигать 120 дней

Статья 55 предусматривает более специальный сценарий, когда неуплата продолжалась не более двух месяцев и возникла из-за тяжёлого ухудшения экономического положения после заключения договора, связанного, например, с безработицей, болезнью или другой серьёзной доказуемой трудностью.

В таком случае срок может достигать 120 дней.

И здесь ключевое слово - доказуемой. Потерю дохода, болезнь и другие обстоятельства необходимо подтверждать документами.

Можно ли заплатить долг и сохранить квартиру

Для жилой аренды закон допускает sanatoria della morosità.

В стандартной ситуации задолженность можно устранить в судебном процессе ограниченное число раз. Закон устанавливает максимум три раза за четыре года.

Для специального сценария тяжёлых финансовых обстоятельств, предусмотренного статьёй 55, лимит может достигать четырёх раз за четыре года.

Если необходимая сумма погашена в предусмотренный срок, это исключает расторжение договора по данной задолженности.

Но механизм не должен восприниматься как постоянный способ систематически задерживать аренду. Закон специально ограничивает число таких sanatorie.

Что такое morosità incolpevole

Morosità incolpevole обычно означает ситуацию, когда человек перестал справляться с арендой из-за существенного ухудшения дохода по причинам, которые не были его добровольным выбором.

Типичные причины, которые могут учитываться программами помощи:

• потеря работы из-за увольнения;
• существенное сокращение рабочего времени;
• cassa integrazione с серьёзным падением дохода;
• непродление срочного или нестандартного трудового договора;
• вынужденное прекращение бизнеса или профессиональной деятельности;
• тяжёлая болезнь;
• несчастный случай;
• смерть члена семьи, повлиявшая на общий доход;
• значительные медицинские и социальные расходы.

Но morosità incolpevole не означает, что аренду можно перестать платить без последствий.

Она может открыть доступ к определённым муниципальным или региональным мерам поддержки, если программа действует в конкретном месте и семья соответствует её требованиям.

Если вы живёте в Турине: Fondo Salvasfratti / FIMI

В Турине в 2026 году действует Fondo Inquilini Morosi Incolpevoli, FIMI, также называемый Fondo Salvasfratti.

Это особенно важный денежный маршрут для семей, которые уже находятся под процедурой sfratto per morosità и могут доказать, что задолженность является incolpevole.

Среди текущих базовых требований Comune di Torino:

• residenza в Турине;
• как минимум год anagrafica residence в арендуемом жилье;
• действительный статус проживания для граждан третьих стран;
• ISEE текущего года не выше 26 000 €;
• отсутствие подходящего собственного жилья в провинции проживания;
• документируемая невозможность оплачивать аренду;
• действующая процедура sfratto per morosità;
• выполнение остальных требований муниципальной программы.

Если mediazione заканчивается соглашением, Comune пытается согласовать с собственником отказ от текущего sfratto и заключение нового contratto convenzionato 3+2.

Сколько денег может покрыть программа в Турине

При выполнении действующих условий собственнику может предоставляться вклад для покрытия предыдущей задолженности, включая в предусмотренных случаях юридические расходы, до 8 000 €.

Кроме того, действующая туринская схема предусматривает дополнительную сумму, связанную с новым договором 3+2:

ISEE арендатора	Дополнительная поддержка собственнику
ниже 6 400 €	8 месячных платежей нового согласованного канона
ниже 10 600 €	6 месячных платежей
ниже 26 000 €	4 месячных платежа

Это хороший пример того, почему при проблеме с арендой недостаточно читать общий национальный закон. Нужно отдельно проверять программы вашего Comune на текущую дату.

Что если арендатор платит аренду, но не платит condominio или другие расходы

Для oneri accessori статья 5 Legge 392/1978 устанавливает отдельное правило.

Неоплата таких расходов в установленный срок может являться основанием для расторжения, если задолженность превышает сумму, эквивалентную двум месячным арендным платежам.

Но сначала необходимо понять, какие расходы по вашему договору действительно лежат на арендаторе, а какие обязан оплачивать собственник.

Подробнее: если арендатор не платит коммунальные расходы и condominio.

Можно ли не платить последние месяцы и сказать собственнику забрать деньги из депозита

Не стоит считать cauzione автоматической оплатой последних месяцев аренды.

Депозит выполняет гарантийную функцию и должен использоваться в соответствии с договором и окончательным расчётом между сторонами.

Если договор прямо не предусматривает иное и собственник не согласился, арендатор не должен самостоятельно принимать решение: «последние три месяца не плачу, у владельца уже есть мой депозит».

Так можно создать формальную задолженность именно в момент, когда договор заканчивается.

Подробнее о депозитах: договор аренды и депозит в Италии.

Что делать, если в следующем месяце вы уже не сможете заплатить

Самая сильная позиция возникает до того, как долг стал большим.

1. Посчитайте дефицит. Сколько реально не хватает в этом и следующих месяцах.
2. Проверьте договор. Дата платежа, canone, oneri, депозит, гарантии.
3. Напишите владельцу заранее. Не после нескольких месяцев молчания.
4. Предложите конкретный план. Например, часть сейчас и остаток двумя платежами.
5. Фиксируйте соглашение письменно.
6. Проверьте Comune. Особенно если потеря дохода связана с работой, болезнью или семейным кризисом.
7. Если уже пришли судебные документы, не игнорируйте их.

Фраза «заплачу, когда смогу» обычно слабее конкретного плана с суммами и датами.

Какие денежные последствия остаются после sfratto

Сам факт освобождения квартиры не означает автоматическое исчезновение задолженности.

В зависимости от судебного результата и документов собственник может продолжать требовать:

• неоплаченную аренду;
• дополнительные суммы, которые законно лежали на арендаторе;
• проценты;
• определённые судебные расходы;
• дальнейшие суммы до фактического освобождения жилья, если для этого имеются основания.

После получения исполнительного документа взыскание может в предусмотренных законом пределах затрагивать деньги на счёте, доходы или другое имущество должника.

При этом не существует автоматического государственного «чёрного списка всех арендаторов», куда человек обязательно попадает после одного пропущенного платежа. Частные базы, проверки платёжной истории, судебные документы и будущая оценка собственником - это разные вещи, которые нельзя смешивать в одно универсальное последствие.

Частые вопросы о неуплате аренды в Италии

Сколько месяцев можно законно не платить аренду в Италии?

Безопасного количества месяцев нет. Для жилой аренды неуплата canone спустя 20 дней после установленного срока уже может являться основанием для расторжения договора.

Могут ли выселить после одного неоплаченного месяца?

При соблюдении условий закона собственник уже может иметь основание начать судебную процедуру. Но физическое выселение не происходит автоматически после одного пропущенного платежа: необходимо пройти установленный судебный и при необходимости исполнительный маршрут.

Можно ли погасить долг в суде и не потерять квартиру?

Для жилой аренды статья 55 Legge 392/1978 позволяет в предусмотренных случаях sanare la morosità, погасив всю требуемую сумму вместе с процентами и судебными расходами в установленный срок.

Правда ли, что суд всегда даёт 90 дней?

Нет. Срок до 90 дней может быть предоставлен судьёй при доказанных финансовых трудностях. Это не автоматический дополнительный период для любого должника.

Что такое morosità incolpevole?

Это задолженность, возникшая из-за существенного ухудшения экономического положения по причинам, не зависящим от добровольного решения арендатора, например увольнения, серьёзной болезни или другого документируемого кризиса. Конкретные меры помощи зависят от территории и действующей программы.

Можно ли использовать депозит вместо последних месяцев аренды?

Не автоматически. Без соответствующего соглашения с собственником прекращение оплаты со ссылкой на cauzione способно создать обычную задолженность по аренде.

Пропадает ли долг после выселения?

Нет. Sfratto решает прежде всего вопрос прекращения аренды и освобождения недвижимости. Денежная задолженность может взыскиваться отдельно в соответствии с судебными документами и применимой процедурой.

Что делать дальше

Если аренда стала слишком тяжёлой для бюджета, полезно сначала пересчитать всю жилищную нагрузку, а не смотреть только на canone. Отдельно учтите condominio, отопление, коммунальные услуги, транспорт и стоимость возможного переезда.

• Аренда в Италии: главный раздел
• Сколько реально стоит аренда жилья в Италии
• Договор аренды и депозит: где возникают денежные риски
• Долги по коммунальным расходам и condominio
• Как работает выселение арендатора в Италии

Если же вы читаете эту страницу как собственник недвижимости, переходите в отдельный landlord-side сценарий: арендатор не платит: порядок действий владельца.