Узнайте, кто несёт ответственность за нарушения в общих частях дома в Италии — собственник или пользователь по договору comodato. Правовые нормы, реальные примеры, советы и риски.
Нарушения в кондоминиуме: за что судят владельца недвижимости
Многие русскоязычные владельцы недвижимости в Италии сдают свои квартиры или помещения в аренду или по договору безвозмездного пользования (comodato d’uso gratuito). Но что делать, если тот, кто пользуется недвижимостью, нарушает правила кондоминиума — например, занимает общий двор, устанавливает конструкции без разрешения или мешает другим жильцам?
Введение: когда нарушаются правила в кондоминиуме — кто несёт ответственность?
Можно ли избежать ответственности, если это сделал не собственник, а пользователь? Ответ — нет. В Италии собственник отвечает за действия тех, кому он передал в пользование свою недвижимость, даже без финансовой выгоды. Об этом ясно заявила Апелляционная инстанция города Л’Акуила в свежем решении.
Кто такие comodante и comodatario: что это за договор?
Comodato d’uso gratuito — это договор, по которому владелец (comodante) передаёт недвижимость в безвозмездное пользование другому лицу (comodatario). Это может быть родственник, друг или организация, использующая помещение, например, под кафе или офис.
Отличие от аренды:
| Аренда (locazione) | Comodato |
|---|---|
| Пользователь (арендатор) платит за пользование | Безвозмездно |
| Стандартный договор | Часто устный, «на доверии» |
| Чётко регулируется | Частично регулируется |
Но в обоих случаях собственник обязан следить за тем, чтобы пользователь не нарушал правила кондоминиума (regolamento condominiale).
Пример из практики: кафе заняло арку дома — кого наказали?
В доме на первом этаже работал бар. Владельцу заведения было передано помещение по договору comodato. Он самовольно занял портал здания, установив столы, навесы и пластиковые панели. Это ограничило проход и доступ к общим частям.
Соседи подали в суд. Первая инстанция обязала убрать конструкции, сославшись на статью 1102 ГК — запрет на приватизацию общих частей.
Но в апелляции суд рассмотрел ещё один аспект: ответственность собственника помещения, который, как оказалось, сам не участвовал в действиях, но позволил их.
Что говорит статья 1102 Гражданского кодекса Италии
Статья 1102 c.c. регулирует использование общих частей в многоквартирных домах:
«Каждый участник может пользоваться общей вещью, если не изменяет её назначение и не мешает другим пользоваться ей на тех же условиях…»
Это значит, что:
- нельзя занять общую часть полностью;
- нельзя ограничить проход;
- даже временные конструкции могут быть признаны нарушением.
Ответственность собственника (comodante) за действия пользователя (comodatario)
Апелляционный суд указал: собственник обязан следить, чтобы пользователь не нарушал права других жильцов. Даже если помещение передано бесплатно — это не освобождает от ответственности.
Суд отметил:
- правила дома распространяются на всех, кто живёт или пользуется помещениями;
- собственник должен вмешиваться, если возникают нарушения;
- в крайнем случае, он должен расторгнуть договор с нарушителем.
Таким образом, даже если вы не знали о нарушениях, суд может обязать вас компенсировать последствия или устранить их.
Когда и как можно требовать компенсацию от нарушителя
❌ Суд не всегда присуждает компенсацию автоматически!
Суды в Италии (включая Кассационный суд) считают: ущерб нельзя считать доказанным “по умолчанию” (in re ipsa). Чтобы получить возмещение, нужно:
- показать, в чём именно заключался ущерб;
- доказать, какую выгоду вы потеряли;
- при необходимости — представить экспертное заключение или фотографии.
Просто сказать, что “я не мог пользоваться двором”, недостаточно — нужно указать, как именно это повлияло на ваш комфорт, здоровье, стоимость имущества и т.д.
Как правильно оформить договор comodato, чтобы защититься
Если вы планируете передать недвижимость кому-то — даже родственнику — обязательно оформите письменный договор, включив:
- указание на обязанность соблюдать регламент дома;
- пункт о том, что при нарушении договор может быть расторгнут;
- обязательство не вносить изменений в общие части без согласия жильцов.
Это поможет избежать обвинений и судов — а если они всё-таки возникнут, снизит риски.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Если я не знал, что пользователь (арендатор) нарушает правила — всё равно отвечаю?
→ Да. Закон требует от собственника контроля и вмешательства.
Чем отличается comodato от аренды?
→ В comodato пользователь не платит. Но юридическая ответственность — такая же, как при аренде.
Могу ли я быть привлечён к суду за действия арендатора?
→ Да, особенно если речь идёт о нарушении прав других жильцов.
Как доказать ущерб от незаконной конструкции?
→ Сфотографируйте, описывайте последствия, добавьте медицинские справки, заключения экспертов.
Суд всегда присуждает компенсацию?
→ Нет. Нужно доказать, в чём именно заключался ущерб.
Заключение: что важно помнить русскоязычному владельцу недвижимости в Италии
- Собственник отвечает за действия пользователя, даже по договору без оплаты.
- Перед передачей недвижимости оформляйте договор comodato с условиями.
- В случае жалоб не игнорируйте ситуацию: разберитесь, примите меры, обратитесь к юристу.
- При необходимости — своевременно расторгайте договор и убирайте нарушения.
Corte d’Appello di L’Aquila — Sentenza n. 262/2025 (CondominioWeb)
