Diffida от продавца: что делать, если покупатель тянет с актом купли-продажи
- Когда можно отказаться от сделки?
- Что такое diffida и зачем она нужна?
- Как составить diffida: пример и советы
- Что будет, если отказаться от сделки?
- Примеры из судебной практики
- FAQ: Часто задаваемые вопросы
Когда можно отказаться от сделки?
Отказаться от сделки купли-продажи можно только при наличии уважительных причин. Среди них:
- выявленные юридические проблемы с объектом (например, отсутствие соответствия кадастровым данным);
- серьёзные скрытые дефекты (vizi occulti);
- несоблюдение условий предварительного договора другой стороной;
- задержка в предоставлении документации, необходимых разрешений или отказ продавца подписывать rogito.
📌 Важно: отказ без объективных оснований может привести к потере задатка (caparra confirmatoria) или даже к иску о возмещении убытков.
Что такое diffida и зачем она нужна?
Diffida — это официальное письменное уведомление, в котором одна из сторон требует исполнения обязательств в установленный срок и предупреждает о последствиях в случае их невыполнения.
В контексте сделки с недвижимостью diffida может быть:
- от покупателя: если продавец нарушает условия (например, не передаёт документы);
- от продавца: если покупатель не выходит на связь или затягивает с rogito.
🛑 Diffida играет ключевую роль в защите прав. Она фиксирует добросовестное поведение одной из сторон и служит доказательством в суде.
Как составить diffida: пример и советы
Вот что должно быть в уведомлении (diffida):
- 📌 данные отправителя и получателя;
- 📅 дата и место составления;
- 🧾 ссылка на предварительный договор (preliminare);
- 📢 суть претензии (что нарушено);
- 🕐 срок на устранение нарушения (обычно 7–15 дней);
- ⚠️ предупреждение о последствиях (расторжение, суд, удержание задатка и т.д.);
- ✉️ форма отправки — желательно PEC или raccomandata A/R (заказное письмо).
🔍 Пример diffida на русском и итальянском мы добавим в отдельном блоке или приложении (по желанию клиента).
Что будет, если отказаться от сделки?
🎯 Возможные последствия:
- потеря задатка (если отказ по вине покупателя);
- требование возврата задатка (если отказ по вине продавца);
- иск о возмещении убытков (например, за потраченное время, аренду, альтернативные затраты);
- судебное разбирательство по ст. 1453 и 1385 Codice Civile (расторжение договора и компенсация).
📌 Закон на стороне добросовестной стороны. Поэтому важно задокументировать все действия.
Примеры из судебной практики
🔹 Кассация №66/2025 — признала право продавца оставить задаток, если покупатель не явился на rogito без уважительной причины.
🔹 Решение Апелляционного суда Милана (2024) — diffida, отправленная за 10 дней до даты сделки, признана достаточной для расторжения контракта.
🔹 Tribunale di Roma, 2023 — покупатель вернул задаток, так как продавец не устранил незаконную постройку в срок, несмотря на официальное уведомление.
FAQ: Часто задаваемые вопросы
❓ Можно ли отказаться от сделки, если квартира оказалась с долгами по коммуналке?
Если это не было раскрыто продавцом до подписания — можно, особенно если долги существенные.
❓ Нужно ли идти к нотариусу для расторжения?
Нет. Достаточно diffida и, при необходимости, подачи иска.
❓ Что делать, если продавец не выходит на связь?
Отправить diffida с уведомлением. Это будет признано попыткой добросовестного исполнения договора.
❓ Сколько стоит составление diffida через адвоката?
В среднем — от 100 до 300 евро в зависимости от ситуации.
🔗 Источник:
Codice Civile — articoli 1453, 1455, 1385 (risoluzione per inadempimento, caparra confirmatoria);
Prassi notarile italiana: utilizzo della diffida per formalizzare l’intenzione di recedere dal contratto.
