Недвижимость в Турине для иностранца: налоги и правила

Обновлено: 4 июля 2026

Иностранец может найти подходящую квартиру в Турине, договориться о цене и подготовить деньги, но сделка всё равно остановится, если нотариус не подтвердит право покупателя приобрести объект. Даже после покупки остаются вопросы: какие налоги платить, считается ли квартира основным жильём, как оформить аренду, что произойдёт при продаже или наследовании.

Поэтому иностранному покупателю нужно проверять не только квартиру. Отдельной проверки требуют гражданство, статус проживания в Италии, принцип взаимности, семейное положение, происхождение денег, применимые налоги и будущая модель владения.

Краткий ответ

Граждане ЕС обычно могут покупать недвижимость в Италии на тех же гражданско-правовых условиях, что и итальянцы.

Для части граждан стран вне ЕС требуется проверка принципа взаимности. Она проводится по гражданству покупателя, его статусу в Италии и конкретному виду сделки.

Действующий итальянский ВНЖ может изменить правовой сценарий. Но сам факт наличия любого документа нельзя оценивать отдельно от срока действия, основания и законности пребывания.

Покупка квартиры не даёт автоматического права жить в Италии. Недвижимость и иммиграционный статус рассматриваются отдельно.

Нерезидент после покупки обычно платит итальянские налоги и местные сборы как собственник. В Турине это может включать IMU, TARI, расходы кондоминиума и налоги с дохода от аренды.

Сначала определите, какая страница вам нужна

Если вы уже решили покупать и хотите пройти предложение, задаток, предварительный договор и нотариальный акт, используйте пошаговую процедуру покупки квартиры в Турине иностранцем.

Если вы только выбираете район, среду, тип жилья и формат недвижимости после переезда, перейдите к материалу о выборе недвижимости в Турине для иностранцев.

Ниже рассматриваются право покупки, налоги, владение, аренда, будущая продажа, наследование и финансовые риски иностранного собственника.

Подходит ли вам покупка недвижимости в Италии?

До поиска квартиры стоит проверить гражданство, ВНЖ, семейное положение, источник денег и будущую цель объекта. Поможем разобрать ситуацию и определить, какие вопросы нужно согласовать с нотариусом, банком и налоговым специалистом.

ПРОВЕРИТЬ СТАТУС ПОКУПАТЕЛЯ

Содержание

Кто может купить недвижимость в Турине
Когда проверяют принцип взаимности
Резидент и нерезидент: в чём разница
Даёт ли покупка право жить в Италии
Семейное положение и собственность супругов
Происхождение денег и банковский контроль
Налоги при покупке
Может ли иностранец использовать prima casa
Ежегодные налоги и расходы в Турине
Если квартира сдаётся в аренду
Продажа недвижимости иностранцем
Наследование квартиры в Италии
Где иностранный собственник рискует деньгами
Короткие ответы перед решением
FAQ

Кто может купить недвижимость в Турине

Право иностранца купить квартиру в Турине зависит не от самого города, а от общих правил Италии. Турин не вводит отдельные ограничения по гражданству покупателя, но нотариус должен проверить, имеет ли конкретный человек право совершить сделку.

Статус покупателя	Что проверяется	Главный вопрос
Гражданин Италии или ЕС	Личность, дееспособность, семейное положение, деньги	Нет отдельной проверки взаимности
Гражданин страны вне ЕС с законным проживанием в Италии	Тип, действительность и срок документа на проживание	Позволяет ли статус применять права законно проживающего иностранца
Гражданин страны вне ЕС без итальянского ВНЖ	Гражданство, международные соглашения и принцип взаимности	Может ли итальянец совершить сопоставимую сделку в стране покупателя
Иностранная компания	Правоспособность компании, документы, бенефициары и взаимность	Имеет ли компания право приобрести объект в Италии

Не следует получать ответ только по названию страны или опыту другого покупателя. Два человека с одинаковым гражданством могут находиться в разных правовых ситуациях из-за ВНЖ, страны постоянного проживания, семейного положения или структуры покупки.

Когда проверяют принцип взаимности

Принцип взаимности применяется к части граждан государств вне Европейского союза. Смысл проверки заключается в том, допускает ли государство иностранного покупателя сопоставимое право для гражданина Италии.

Проверка не сводится к простому ответу «страна разрешает» или «страна запрещает». Могут иметь значение:

вид недвижимости;
назначение объекта;
местонахождение покупателя;
наличие действующего итальянского ВНЖ;
международные договоры между Италией и другой страной;
покупает ли человек лично или через компанию;
характер права, которое приобретается;
особые ограничения иностранного государства.

МИД Италии публикует сведения по отдельным государствам, но указывает, что они имеют ориентировочный характер. Итоговую проверку для нотариальной сделки проводит нотариус с учётом конкретных документов покупателя.

Подробный разбор вынесен на страницу о принципе взаимности при покупке недвижимости в Италии.

Резидент и нерезидент: в чём разница

Налоговое резидентство, зарегистрированное место жительства и наличие ВНЖ обозначают разные вещи. Нельзя автоматически считать человека резидентом только потому, что у него есть итальянский документ или квартира.

Вопрос	Резидент Италии	Нерезидент
Право покупки	Проверяется статус и документы	Может потребоваться взаимность
Основное место жительства	Может зарегистрировать residenza при наличии оснований	Квартира обычно остаётся вторым жильём
Prima casa	Может использовать при выполнении условий	Возможность зависит от выполнения установленных условий
IMU	Основное нелuxury-жильё может освобождаться	Обычно платится как за жильё, не являющееся основным
Налог с аренды	Доход декларируется в Италии	Итальянский доход также требует налогового оформления
Налоги в другой стране	Зависят от налогового резидентства	Может потребоваться декларирование в стране проживания

Особенно осторожно нужно использовать слова «резидент» и «нерезидент» при расчёте налогов. Для покупки, IMU, льготы prima casa, налогообложения аренды и международного декларирования могут применяться разные критерии.

Даёт ли покупка право жить в Италии

Покупка квартиры в Турине сама по себе не является основанием для получения ВНЖ. Собственник может владеть недвижимостью, оплачивать расходы, приезжать в пределах разрешённого срока пребывания и при этом не иметь права постоянно жить в Италии.

Недвижимость может использоваться как подтверждение наличия жилья в отдельных миграционных процедурах. Но основанием для проживания остаётся соответствующий тип визы или ВНЖ, доход, работа, семья, учёба или другое предусмотренное законом обстоятельство.

Покупку и переезд лучше планировать как два связанных, но самостоятельных маршрута. Сначала проверяется основание для проживания, затем определяется, какую роль недвижимость играет в этом плане.

Семейное положение и собственность супругов

Иностранный покупатель должен заранее сообщить нотариусу семейное положение и применимый имущественный режим супругов. Недостаточно просто сказать, что квартира покупается «на одного человека».

Нотариусу могут потребоваться:

свидетельство о браке;
перевод документа;
апостиль или легализация;
документы о брачном договоре;
данные о режиме совместной или раздельной собственности;
сведения о применимом праве;
документы о разводе или смерти супруга.

Ошибка на этом этапе может повлиять на то, кто фактически становится собственником, чьё согласие потребуется при будущей продаже и как квартира перейдёт наследникам.

Происхождение денег и банковский контроль

Иностранный покупатель должен быть готов показать не только наличие денег, но и их происхождение. Банк, нотариус и другие участники сделки могут запросить документы, подтверждающие, как средства были заработаны, получены или накоплены.

В зависимости от ситуации используются:

банковские выписки;
договоры купли-продажи другого имущества;
налоговые декларации;
трудовые договоры и справки о доходах;
документы о дивидендах;
договоры дарения или займа;
свидетельства о наследовании;
документы компании, если средства связаны с бизнесом;
подтверждения валютного обмена и международного перевода.

Если деньги поступают не со счёта будущего собственника, нужно заранее объяснить юридическую природу платежа. Перевод от супруга, родителя, компании или другого лица может потребовать отдельного оформления.

Нельзя дробить платежи, менять отправителя или использовать наличные только для того, чтобы избежать банковской проверки. Такая схема повышает риск задержки или отказа в проведении операции.

Налоги при покупке

Гражданство само по себе обычно не устанавливает отдельную повышенную ставку налога на покупку. Сумма зависит прежде всего от продавца, категории объекта, наличия льготы prima casa и способа расчёта налоговой базы.

Сценарий	Основной налог	Дополнительные налоги
Покупка у частного продавца без prima casa	Регистрационный налог 9%	Ипотечный и кадастровый налоги по 50 евро
Покупка у частного продавца с prima casa	Регистрационный налог 2%	Ипотечный и кадастровый налоги по 50 евро
Покупка с НДС без prima casa	Обычно НДС 10%	Регистрационный, ипотечный и кадастровый налоги по 200 евро
Покупка с НДС и prima casa	НДС 4%	Регистрационный, ипотечный и кадастровый налоги по 200 евро
Жильё категорий A/1, A/8 или A/9 при сделке с НДС	НДС 22%	Фиксированные налоги по 200 евро

При покупке у частного лица регистрационный налог в определённых случаях рассчитывается не от договорной цены, а от кадастровой стоимости по системе prezzo-valore. Возможность её применения проверяется по структуре конкретной сделки.

Помимо налогов в бюджет включают нотариуса, комиссию посредника, техническую проверку, переводчика, доверенность, банковские расходы, ремонт и возможные работы кондоминиума.

Полная структура расходов разобрана на странице о налогах и расходах при покупке недвижимости в Италии.

Может ли иностранец использовать prima casa

Льгота prima casa не предназначена только для граждан Италии. Иностранный покупатель также может её использовать, если выполняет предусмотренные законом условия.

Проверяются:

кадастровая категория квартиры;
наличие другой недвижимости, купленной с такой же льготой;
наличие жилья в том же муниципалитете;
место зарегистрированного проживания;
обязанность перенести residenza в нужный муниципалитет в установленный срок;
достоверность заявлений, сделанных в нотариальном акте.

Одна из распространённых ошибок нерезидента — считать, что prima casa означает первую квартиру, когда-либо купленную человеком. В действительности это налоговый режим с конкретными требованиями.

Если покупатель обещает перенести residenza, но не выполняет условие, налоговая льгота может быть утрачена с доначислением налогов, санкций и процентов.

До задатка проверьте не только квартиру

Гражданство, ВНЖ, prima casa, семейный режим и происхождение денег могут изменить структуру покупки. Разбор до подписания помогает понять, какие документы нужны и какие вопросы передать нотариусу и налоговому специалисту.

ПРОВЕРИТЬ ПРАВИЛА ДО ЗАДАТКА

ПОЗВОНИТЬ

Ежегодные налоги и расходы в Турине

После нотариального акта иностранный собственник становится участником обычной системы расходов на недвижимость. Отсутствие итальянского гражданства или постоянного проживания не освобождает от местных налогов и платежей.

IMU

IMU обычно не взимается с основного места проживания собственника, если квартира не относится к категориям A/1, A/8 или A/9. Для этого объект должен соответствовать признакам основного жилья, включая фактическое проживание и зарегистрированную residenza.

Нерезидент, который хранит квартиру в Турине для приездов, обычно не может считать её основным жильём только на основании собственности. Для обычных жилых объектов, не используемых как основное место проживания и не подпадающих под специальную ставку, Турин установил на 2026 год ставку IMU 10,60 промилле.

Налог рассчитывается не от рыночной цены квартиры, а от переоценённой кадастровой базы. Точная сумма зависит от rendita catastale, доли собственности, периода владения и применимой ставки.

TARI

TARI связана с обращением с бытовыми отходами. В Турине заявление об открытии домашней позиции TARI подаётся в течение 90 дней с начала владения, пользования или проживания в объекте.

Полностью пустая квартира без мебели, проживающих и подключённых коммунальных услуг может подпадать под исключение, но это нужно заявлять и подтверждать документами. Простого факта, что собственник живёт за границей, недостаточно.

Кондоминиум и содержание

обычные расходы кондоминиума;
центральное отопление, если оно есть;
внеплановые работы по крыше, фасаду, лифту и общим частям;
страхование квартиры;
коммунальные услуги;
управление и контроль объекта на расстоянии;
ремонт и замена оборудования;
услуги бухгалтера при аренде или сложном налоговом статусе.

Иностранному собственнику важно настроить получение уведомлений от кондоминиума и муниципалитета. Проживание за границей не останавливает сроки оплаты и не защищает от санкций за пропущенные платежи.

Если квартира сдаётся в аренду

Доход от квартиры, расположенной в Турине, требует налогового оформления в Италии даже тогда, когда собственник живёт в другой стране. Дополнительно может возникнуть обязанность указать доход и недвижимость в стране налогового резидентства собственника.

До начала аренды нужно определить:

вид договора;
режим налогообложения;
порядок регистрации договора;
кто принимает платежи;
кто оплачивает отдельные расходы;
кто взаимодействует с арендатором и кондоминиумом;
как будут оформляться ремонт и удержания из депозита;
требуется ли местное управление квартирой;
как доход отражается в иностранной налоговой декларации.

Нельзя рассчитывать доходность только по месячной арендной плате. Из неё вычитаются налоги, простои, кондоминиум, ремонт, управление, страхование и расходы на восстановление квартиры между арендаторами.

Продажа недвижимости иностранцем

Иностранец может продать законно принадлежащую ему квартиру в Турине. Но до выхода на рынок нужно проверить документы объекта, семейный режим, налоговые последствия, банковский маршрут и полномочия представителя, если собственник не приезжает в Италию.

Продажа может потребовать:

актуальный кадастровый план;
проверку градостроительной корректности;
энергетический сертификат;
документы о праве собственности;
подтверждение расходов и улучшений;
документы о семейном положении;
доверенность, если продавец действует через представителя;
итальянский счёт или иной согласованный способ получения денег;
налоговый расчёт возможной прибыли.

Налог с прибыли при продаже

При продаже недвижимости в течение пяти лет после покупки возможна налогооблагаемая прибыль. Из этого правила есть исключения, в том числе для отдельных случаев основного проживания и имущества, полученного по наследству.

Если прибыль облагается, продавец в предусмотренных случаях может запросить у нотариуса применение замещающего налога по ставке 26%. Для объектов, по которым использовались отдельные льготы Superbonus, действуют дополнительные правила, поэтому расчёт нужно делать до определения цены продажи.

Нерезиденту также нужно проверить, как продажа и полученная прибыль декларируются в стране его налогового резидентства.

Наследование квартиры в Италии

Итальянская недвижимость не исчезает из наследства только потому, что собственник жил за границей. После смерти владельца наследникам приходится решать вопросы применимого наследственного права, итальянской декларации о наследстве, налогов и перерегистрации объекта.

Заранее полезно определить:

где собственник имеет обычное место жительства;
какое право может применяться к наследованию;
есть ли завещание;
в какой стране оно составлено;
есть ли супруг, дети и другие обязательные наследники;
где хранятся документы квартиры;
как наследники узнают о расходах кондоминиума и налогах;
кто сможет управлять квартирой до завершения оформления.

Наследственное планирование особенно важно, если собственник и наследники живут в разных странах, имеют разное гражданство или недвижимость принадлежит супругам в долях.

Где иностранный собственник рискует деньгами

Риск	Что может произойти	Когда проверять
Не проверена взаимность	Нотариус не может подтвердить возможность сделки	До предложения и задатка
Неверно определён статус	Ошибки в налогах, IMU или prima casa	До расчёта бюджета
Неясен семейный режим	Другой состав собственников или проблемы при продаже	До подготовки нотариального акта
Деньги поступают от другого лица	Банк или нотариус запрашивает дополнительные документы	До первого перевода
Prima casa заявлена без выполнения условий	Доначисление налогов, санкций и процентов	До нотариального акта
Не открыта TARI	Задолженность, санкции и проценты	После начала владения или пользования
Не рассчитана IMU	Ежегодная налоговая задолженность	Сразу после покупки
Доход от аренды не оформлен	Налоговые претензии в Италии и стране проживания	До заселения арендатора
Продажа начата без расчёта прибыли	Неожиданный налог и неверная цена выхода	До публикации объявления
Нет наследственного плана	Сложное оформление и накопление расходов после смерти	После покупки, не откладывая

Готовы перейти от проверки к покупке?

Подходящий объект может находиться не у первого агентства. Поможем разобрать статус покупателя, определить бюджет, сравнить варианты, проверить документы и организовать покупку от первого просмотра до получения ключей.

НАЧАТЬ ПОКУПКУ В ТУРИНЕ

Что смотреть дальше

Короткие ответы перед решением

Когда нужно проверять право иностранца на покупку?

До подписания предложения и внесения денег. Проверка после принятия предложения продавцом может оказаться слишком поздней.

Когда принцип взаимности не является главным вопросом?

Обычно для граждан ЕС и некоторых законно проживающих в Италии иностранцев. Но статус и документы всё равно проверяет нотариус.

Какая ошибка встречается чаще всего?

Покупатель считает, что возможность купить квартиру автоматически означает право жить в Италии и использовать все налоговые льготы.

Что чаще всего путают?

ВНЖ, налоговое резидентство, зарегистрированное место жительства, prima casa и основное жильё для IMU.

Что проверить в деньгах?

Владельца счёта, источник средств, документы о происхождении денег, валюту, банковские лимиты и способ окончательного расчёта.

Какие расходы остаются после покупки?

IMU при отсутствии освобождения, TARI, кондоминиум, коммунальные услуги, страхование, ремонт и налоговое сопровождение при аренде.

Что сообщить на первом разборе?

Гражданство, страну проживания, тип ВНЖ, семейное положение, источник денег, цель покупки и предполагаемый способ использования квартиры.

FAQ

Может ли нерезидент купить квартиру в Турине?

Да, во многих случаях может. Для граждан отдельных стран вне ЕС нотариус должен проверить принцип взаимности, международные соглашения и документы покупателя.

Даёт ли квартира в Турине право получить ВНЖ?

Нет. Право собственности на квартиру не является самостоятельным основанием для ВНЖ. Недвижимость может подтверждать наличие жилья, но основание для проживания проверяется отдельно.

Платит ли иностранец больше налогов при покупке?

Отдельной повышенной ставки только из-за иностранного гражданства обычно нет. Налоги зависят от продавца, объекта, налоговой базы и возможности использовать льготу prima casa.

Должен ли нерезидент платить IMU в Турине?

Обычно да, если квартира не является основным местом проживания собственника и не подпадает под отдельное освобождение или льготную ставку. Для обычного второго жилья в Турине на 2026 год применяется ставка 10,60 промилле.

Обязательно ли открывать счёт в Италии?

Единого требования для всех сделок нет. Но банк, нотариус и продавец должны заранее согласовать способ оплаты, а покупатель должен подтвердить происхождение и движение денег.

Платит ли иностранец налог при продаже квартиры?

Возможная прибыль может облагаться при продаже в течение пяти лет после покупки, если не применяется исключение. Налоговую ситуацию нужно рассчитать до выхода объекта на рынок.

Что произойдёт с квартирой после смерти иностранного собственника?

Недвижимость войдёт в наследственную массу. Наследникам потребуется оформить наследование, подать необходимые документы в Италии, уплатить применимые налоги и зарегистрировать переход права.