Может ли прийти налоговая после покупки недвижимости в Италии — и за что могут наложить штраф?

• Введение
• Как работает налоговая система при покупке недвижимости в Италии
• Когда и почему может прийти налоговая после сделки
• Что считается заниженной ценой недвижимости
• Какие штрафы грозят за недостоверную цену
• Сроки проверок и налоговая давность: 4 или 5 лет?
• Как избежать штрафов и защитить сделку
• Что делать, если пришло письмо от налоговой
• Советы перед покупкой недвижимости
• Часто задаваемые вопросы
• Авторитетный источник

Купил квартиру в Италии по заниженной цене? Узнай, что грозит

Покупка недвижимости в Италии — радостное событие. Но за ней может последовать неожиданное письмо от налоговой. Почему Agenzia delle Entrate интересуется вашей квартирой спустя год или два? Особенно если цена оказалась «слишком привлекательной»… Давайте разберёмся, когда и за что могут наложить штрафы — и как защититься.

Как работает налоговая система при покупке недвижимости в Италии

При покупке жилья в Италии платится налог на регистрацию (imposta di registro) или НДС (IVA). Налоговая база — это официально заявленная в договоре сумма покупки. Именно на неё начисляются налоги.

Однако налоговая может заподозрить занижение стоимости, если цена в контракте существенно ниже рыночной. Тогда она имеет право пересчитать налоги, начислить разницу и штраф.

Когда и почему может прийти налоговая после сделки

Agenzia delle Entrate может начать проверку в течение 4 лет после подачи налоговой декларации (в исключительных случаях — до 5 лет).

Причины:

• Заявленная цена значительно ниже рыночной;
• Несовпадение с кадастровой стоимостью;
• Донос, жалоба, автоматическое сравнение по базам данных;
• Покупка через частного продавца без риелтора.

Что считается заниженной ценой недвижимости

«Подозрительно дешёвой» может считаться цена:

• Ниже 80% от рыночной стоимости в регионе;
• Ниже кадастровой оценки (rendita catastale x коэффициент);
• Ниже средней цены за м² по категории недвижимости (abitazione, ufficio и т.д.).

Налоговая вправе использовать оценочные таблицы (OMI), банковские справки и аналитику рынка.

Какие штрафы грозят за недостоверную цену

Если налоговая установит занижение:

• пересчитывается налог на сделку (registro/IVA);
• взыскивается разница + штраф от 90% до 180% этой суммы;
• начисляются пени за просрочку (interessi di mora);
• возможна уголовная ответственность, если сумма превышает установленные лимиты (около €50.000 неуплаченных налогов).

Сроки проверок и налоговая давность: 4 или 5 лет?

• 4 года — стандартный срок, если декларация подана.
• 5 лет — если есть подозрение в сокрытии данных или декларация не подана.
• Отсчёт начинается с года, следующего за покупкой.

Пример: вы купили квартиру в 2025 году — проверка возможна до конца 2029 (или 2030 при серьёзных нарушениях).

Как избежать штрафов и защитить сделку

1. Не занижайте цену в договоре: это распространённая, но опасная практика.
2. Ориентируйтесь на рыночную стоимость — можно заказать независимую оценку.
3. Всегда платите через банк, с понятной трассировкой платежей.
4. Сохраняйте документы: сканы, счета, отчёты, переписку, фото объекта до ремонта.
5. Проверяйте кадастровую стоимость перед сделкой — она должна соответствовать рынку.

Что делать, если пришло письмо от налоговой

Письмо от Agenzia delle Entrate — ещё не приговор. Алгоритм действий:

1. Не паниковать — прочтите документ внимательно.
2. Обратитесь к коммерческому юристу или налоговому консультанту.
3. Проверьте обоснованность претензий.
4. Подготовьте доказательства (оценки, фото, платежи, объяснение состояния объекта).
5. В случае ошибки — подайте письменные возражения (ricorso).

Советы перед покупкой недвижимости

• Используйте услуги риелтора или юридического посредника.
• Не соглашайтесь на «чёрный нал» и фиктивные занижения.
• Заказывайте оценку от независимого tecnico.
• Проверяйте все данные в Agenzia delle Entrate и в Visura Catastale.

Часто задаваемые вопросы

Через сколько лет налоговая уже не может проверять покупку недвижимости?
Через 4 года — если всё задекларировано. До 5 лет — при подозрениях.

Что будет, если указать слишком низкую цену в договоре купли-продажи?
Перерасчёт налогов, штраф 90–180%, пени и возможное уголовное дело при крупных суммах.

Как налоговая понимает, что цена занижена?
Сравнивает с кадастром, рыночной аналитикой OMI, ценами по региону, аналогичными сделками.

Можно ли оспорить письмо от налоговой?
Да, через консультанта и процедуру административного обжалования — важно подать возражения вовремя.

🔗 Consorzio Materassi + Agenzia delle Entrate — официальные пояснения по налогообложению недвижимости