Изменения льгот на ремонт в Италии с 2025 года: second home, инвестиции и ставки 2026

Обновлено: 24 сентября 2026

Реформа строительных налоговых льгот с 2025 года изменила главное: Bonus Casa, Ecobonus и часть других вычетов больше не дают одинаково выгодный результат для всех жилых объектов.

Приоритет получил объект, используемый как abitazione principale. Второе жильё, квартира под аренду и большинство инвестиционных объектов сохранили право на вычет, но по более низкой ставке.

При этом в 2026 году произошло важное обновление: снижение ставок, которое первоначально ожидалось уже с 2026 года, было перенесено. Поэтому более высокие ставки 2025 года действуют и на расходы 2026 года.

Коротко

• С 2025 года система стала различать abitazione principale и остальные жилые объекты.
• В 2025 и 2026 годах повышенная ставка для qualifying abitazione principale составляет 50%.
• Для второго жилья и других обычных жилых объектов ставка в 2025 и 2026 годах составляет 36%.
• На 2027 год предусмотрено снижение до 36% для abitazione principale и до 30% для остальных объектов.
• Prima casa и abitazione principale - не одно и то же понятие.
• Для condominio повышенная ставка определяется отдельно по каждому собственнику.
• Для инвестиционного объекта бонус нужно считать как часть экономики проекта, а не как главный аргумент покупки.

Ставки после изменений 2025 года

Год расходов	Abitazione principale	Другие жилые объекты
2025	50%	36%
2026	50%	36%
2027	36%	30%

Для Bonus Casa лимит расходов остаётся до €96 000 на unità immobiliare в пределах соответствующего режима.

Повышенная ставка применяется не автоматически к «первому дому». Закон связывает её с расходами, которые несёт собственник или обладатель вещного права по объекту, используемому как abitazione principale.

Prima casa и abitazione principale - не одно и то же

Это одна из самых частых ошибок после реформы.

Prima casa обычно относится к льготам при покупке недвижимости.

Abitazione principale - это объект, который фактически используется как основное место проживания в смысле соответствующей налоговой нормы.

Поэтому квартира может быть куплена с agevolazioni prima casa, но вопрос о повышенной ставке ремонтного вычета всё равно нужно проверять отдельно.

Что стало хуже для второго жилья

Главное изменение - более низкая ставка.

Вместо 50% qualifying abitazione principale второй дом в 2025 и 2026 годах обычно остаётся на базовой ставке 36%.

На крупном ремонте эта разница уже заметна.

Пример

Если qualifying расходы составляют €50 000:

• при ставке 50% потенциальный вычет - €25 000;
• при ставке 36% потенциальный вычет - €18 000.

Разница - €7 000 потенциальной налоговой выгоды.

Но это не означает, что €25 000 или €18 000 возвращаются владельцу сразу: вычет используется по правилам налоговой detrazione и зависит от способности налогоплательщика реально его поглощать.

Что изменилось для инвестиционных квартир

Для инвестора последствия важнее, чем просто снижение процента.

Раньше высокая налоговая поддержка могла существенно улучшать финансовый результат объекта под ремонт. Теперь для second home или rental scenario нужно сильнее опираться на реальную экономику самой квартиры.

• цена покупки;
• стоимость ремонта;
• срок ремонта;
• ожидаемая аренда;
• condominio;
• IMU;
• ликвидность после ремонта;
• налоговый эффект бонуса.

Бонус должен быть последней строкой расчёта, а не причиной купить плохой объект.

Если квартира станет основным жильём после ремонта

Это один из самых чувствительных сценариев.

Нельзя автоматически исходить из логики: «сейчас это second home, но после ремонта я туда перееду, значит мне точно положено 50%».

Нужно проверить условия применения повышенной ставки к конкретным расходам, момент использования объекта как abitazione principale и статус лица, которое несёт расходы.

Поэтому такой сценарий лучше проверить до начала платежей подрядчикам.

Что происходит с ремонтами condominio

После реформы один и тот же condominio может фактически иметь разные ставки вычета для разных собственников.

Если работы выполняются по общим частям здания, условия повышенной ставки проверяются по каждому condomino отдельно.

Например:

• собственник, для которого квартира является abitazione principale и который соответствует условиям закона, может применять повышенную ставку;
• владелец второй квартиры в том же доме может остаться на базовой ставке.

Поэтому одинаковая quota condominiale не обязательно означает одинаковую налоговую detrazione.

Что изменилось ещё раз в 2026 году

Первоначальная модель реформы предполагала снижение ставок уже для расходов 2026 года.

Но бюджетное законодательство 2026 года продлило режим 2025 ещё на один год.

• 2026: 50% для qualifying abitazione principale;
• 2026: 36% для остальных объектов;
• 2027: снижение соответственно до 36% и 30%.

Поэтому старые таблицы, где для 2026 уже указаны 36% и 30%, больше не актуальны.

Почему документы стали ещё важнее

Размер вычета - только один элемент.

Для реального использования льготы нужно правильно выстроить всю цепочку:

• кто имеет право на вычет;
• какой статус у объекта;
• какие работы выполняются;
• какие строительные документы требуются;
• на чьё имя оформлены счета;
• как произведены платежи;
• есть ли достаточная налоговая база для использования detrazione.

Поэтому формальное право на бонус и реальная способность им воспользоваться - не одно и то же.

Что ещё стало менее выгодным

С 2025 года отдельно исключены из соответствующих строительных и энергетических вычетов расходы на замену зимних систем отопления на автономные котлы, работающие исключительно на ископаемом топливе.

Поэтому старые проекты, где налоговый бонус рассчитывался вокруг обычного fossil-fuel boiler, требуют пересмотра.

Главные ошибки после реформы

1. Путать prima casa и abitazione principale.
2. Использовать старую таблицу ставок 2026 года.
3. Считать second home автоматически лишённым льготы. Льгота остаётся, но ставка обычно ниже.
4. Считать detrazione мгновенной скидкой.
5. Начать работы до проверки документов и налогового режима.
6. Закладывать бонус как основную прибыль инвестиционного проекта.
7. Предполагать одну ставку для всех квартир в condominio.

Что проверить до начала ремонта

1. Кто собственник и кто оплачивает работы.
2. Является ли объект abitazione principale.
3. Какой Bonus применяется к конкретным работам.
4. Какой процент действует в году платежа.
5. Какие CILA, SCIA или другие документы нужны.
6. Как оформить fatture и платежи.
7. Есть ли налоговая способность использовать вычет.
8. Остаётся ли проект выгодным без бонуса.

Текущие правила Bonus Casa подробно разобраны здесь: Bonus Casa в Италии.

Общий обзор льгот: строительные бонусы в Италии.

Частые вопросы

Какая ставка Bonus Casa действует в 2026 году?

Для qualifying abitazione principale повышенная ставка составляет 50%. Для остальных обычных жилых объектов базовая ставка составляет 36%.

Правда ли, что в 2026 году ставка должна была снизиться?

Да, первоначальная модель предусматривала снижение. Но законодатель продлил условия 2025 года на 2026 год, поэтому снижение перенесено на 2027.

Какая ставка предусмотрена на 2027 год?

По действующей на сентябрь 2026 года норме - 36% для qualifying abitazione principale и 30% для остальных объектов.

Второй дом полностью потерял Bonus Casa?

Нет. Для второго жилья вычет сохраняется, но в 2025-2026 годах обычно применяется базовая ставка 36%, а не повышенная 50%.

Prima casa автоматически даёт 50%?

Нет. Для повышенной ставки важен режим abitazione principale и выполнение требований конкретной нормы, а не только факт использования льготы prima casa при покупке.

Как применяется ставка к ремонту condominio?

Право на повышенную ставку оценивается по каждому собственнику отдельно. В одном доме разные condomini могут применять разные ставки к своим долям расходов.

Стоит ли покупать инвестиционную квартиру только из-за бонуса на ремонт?

Нет. Для инвестиционного объекта сначала считают цену покупки, ремонт, налоги, condominio, аренду и ликвидность. Налоговый вычет должен улучшать уже рабочую экономику проекта, а не заменять её.