Обновлено: 3 февраля 2026
- Кратко
- Методика расчёта доходности
- Данные по Турину: цены и аренда
- Примеры расчётов по районам
- Налоги и расходы арендодателя
- Лучшие практики для инвестора
- FAQ
- Что ещё может заинтересовать
- Заключение
Кратко
- Валовая доходность считается быстро: аренда за месяц по м² × 12 ÷ цена по м² × 100%.
- Для реальной картины важнее чистая доходность: учитываем пустоты, управление, текущие ремонты, страховку, платежи по дому и мусорный сбор.
- В «бюджетных» зонах валовый процент выше, но риски пустот и затрат на управление обычно тоже выше.
- В центре и «университетских» локациях доходность часто ниже, зато стабильность выше.
Методика расчёта доходности
Для оценки инвестиций в Турине используем 4 метрики. Итальянские термины даю в скобках для ориентировки.
- Валовая доходность аренды (rendimento lordo) — годовая аренда до расходов делится на цену покупки.
Формула: валовая доходность = (аренда в месяц × 12) ÷ цена покупки × 100%. - Чистая операционная доходность (rendimento netto operativo) — NOI делим на цену покупки.
NOI — годовая аренда минус пустоты и операционные расходы: управление, текущие ремонты, страховка, платежи по дому (spese condominiali), мусорный сбор (TARI) со стороны собственника. - Капрейт (cap rate) — по сути та же чистая операционная доходность: NOI ÷ цена покупки.
- Доходность на вложенный капитал (cash-on-cash) — чистый денежный поток после расходов и налогов делим на собственные вложения. Этот показатель нужен, если есть ипотека.
Рекомендуем считать минимум в двух сценариях: базовый и стресс-тест — коэффициент заполняемости (tasso di occupazione) 85% и рост расходов на 15%.
Данные по Турину: цены и аренда
Для ориентира берём рыночные уровни 2025 года: средняя запрашиваемая цена продажи по Турину около 2 098 €/м², средняя аренда около 12,43 €/м² в месяц. Разброс по зонам большой: например, центр может быть заметно дороже, а в некоторых периферийных кластерах цена входа существенно ниже.
Таблица: ориентиры по районам Турина (цена, аренда, валовая доходность)
| Зона | Цена, €/м² | Аренда, €/м² в месяц | Валовая доходность, % |
|---|---|---|---|
| Centro | 3 968 | 16,25 | 4,9 |
| Crocetta — San Secondo | 3 004 | 12,86 | 5,1 |
| Regio Parco — Vanchiglia — Vanchiglietta | 2 071 | 12,26 | 7,1 |
| Lingotto — Nizza Millefonti | 1 867 | 10,50 | 6,8 |
| Campidoglio — San Donato — Cit Turin | 2 502 | 11,53 | 5,5 |
| Aurora — Barriera di Milano — Rebaudengo | 1 218 | 10,98 | 10,8 |
| Формула валовой доходности: аренда × 12 ÷ цена. Таблица даёт ориентир для сравнения зон, итог всегда зависит от состояния квартиры, класса дома и конкретной улицы. |
Примеры расчётов по районам
Ниже два рабочих кейса. Для наглядности считаем квартиру 55 м². Расходы на сделку (нотариус, регистрация, агентство) не включаем в цену — их лучше считать отдельной строкой.
Кейс A: Regio Parco — Vanchiglia — Vanchiglietta
- Цена покупки: 2 071 × 55 = 113 905 €.
- Годовая аренда (брутто): 12,26 × 55 × 12 = 8 091,60 €.
- Пустоты 5%: − 404,58 €.
- Управление 10% от инкассо: − 809,16 €.
- Страховка и текущие ремонты (manutenzione): − 500 €.
- Платежи по дому (spese condominiali) + мусорный сбор (TARI) со стороны собственника: допустим − 600 €.
- NOI ≈ 8 091,60 − 404,58 − 809,16 − 500 − 600 = 5 777,86 €.
- Cap rate ≈ 5 777,86 ÷ 113 905 × 100% ≈ 5,1%.
Кейс B: Aurora — Barriera di Milano — Rebaudengo
- Цена покупки: 1 218 × 55 = 1 200×55 (66 000) + 18×55 (990) = 66 990 €.
- Годовая аренда (брутто): 10,98 × 55 × 12 = 7 246,80 €.
- Пустоты 8%: − 579,74 €.
- Управление 10%: − 724,68 €.
- Текущие ремонты и страховка: − 500 €.
- Spese condominiali + TARI со стороны собственника: допустим − 600 €.
- NOI ≈ 7 246,80 − 579,74 − 724,68 − 500 − 600 = 4 842,38 €.
- Cap rate ≈ 4 842,38 ÷ 66 990 × 100% ≈ 7,2%.
Вывод: высокий валовый процент в бюджетных зонах часто «съедается» пустотами, ремонтом и управлением. В центральных и «университетских» локациях доходность обычно ниже, зато стабильнее спрос и меньше сюрпризов.
Налоги и расходы арендодателя
- Налоговый режим «фиксированный налог» (cedolare secca) — заменяет подоходный налог и часть сборов по регистрации. Чаще всего ориентир: 21% для стандартной аренды и 10% для согласованной аренды (canone concordato) и некоторых контрактов, где это применимо. Для части краткосрочной аренды ставка может быть выше при определённых условиях (например, если объектов больше одного) — поэтому режим всегда выбирают под вашу схему сдачи.
- IMU — муниципальный налог на второе жильё. Ставка зависит от категории, статуса объекта и решения муниципалитета. Для точности используйте официальный расчёт по вашему объекту.
- Регистрация договора — при выборе cedolare secca госпошлина по регистрации обычно не взимается, без неё чаще считают сбор как процент от годовой аренды.
- Постоянные расходы — платежи по дому, страховка, текущие ремонты, возможная комиссия управления (часто 8-12% от инкассо), периоды простоя.
Лучшие практики для инвестора
- Считайте не только валовый процент — минимальный набор: NOI и cap rate, а при ипотеке добавляйте cash-on-cash.
- Делайте стресс-тест — пустоты 15% и рост расходов на 20% сразу показывают, выдержит ли модель реальность.
- Стабильность спроса важнее «самого дешёвого входа» — близость к вузам, больницам, метро и нормальная улица часто дают меньшие простои.
- Короткая аренда может давать выше доходность, но у неё выше сезонность и регуляторные риски. Всегда закладывайте запас и план Б (переход на долгосрочную аренду).
FAQ
1) Как быстро прикинуть валовую доходность в Турине?
Возьмите аренду за месяц по м² × 12 и разделите на цену по м². Например, 16,25 × 12 ÷ 3 968 ≈ 4,9% валовой доходности.
2) Какая чистая доходность считается нормальной для Турина?
Часто ориентируются на 4,5-6,5% для стабильных локаций и 6,5-8% для более рискованных зон при хорошем управлении и контроле пустот.
3) Какие районы дают высокий валовый процент?
Кластеры с низкой ценой входа, например Aurora, Barriera di Milano, Rebaudengo, могут показывать высокий валовый процент, но требуют тщательного отбора дома и улицы.
4) Что сильнее всего «съедает» доходность?
Простои, управление, ремонты, платежи по дому и неверный выбор арендатора. В расчёте это часто важнее, чем разница в цене покупки.
5) Что выгоднее: центр или периферия?
Центр чаще даёт ниже процент, но стабильнее спрос и меньше пустот. Периферия может дать выше доходность, но риски выше. Выбор зависит от цели: сохранить капитал или максимизировать поток.
6) Как правильно учесть IMU в расчёте?
Считайте IMU по вашему объекту: категория, статус жилья, ставка муниципалитета. Без конкретики IMU лучше ставить отдельной строкой диапазоном.
7) Как быстро сравнить районы между собой?
Сначала сравните таблицу «цена — аренда» и валовую доходность, затем добавьте одинаковые расходы и пустоты, чтобы получить cap rate в одном стандарте.
Что ещё может заинтересовать
- Ипотека в Италии — как получить предварительное решение банка и рассчитать ежемесячный платёж.
- Юридическая проверка квартиры перед сделкой.
- Налогообложение аренды — фиксированный налог (cedolare secca) против обычного режима.
Заключение
Расчёт доходности в Турине строится на простых формулах и корректных входных данных. Сначала оцениваем валовую доходность по районам, затем считаем NOI и cap rate с учётом пустот и расходов. По ориентирам рынка 2025 Турин даёт консервативные сценарии в центральных зонах и более высокий процент в части периферийных кластеров, если выстроено управление и отбор арендаторов.
LiveToItaly: подготовим подбор из 3-5 квартир под вашу цель и сделаем расчёт валовой и чистой доходности, а также понятный план сдачи. Поможем с переговорами, договором аренды и выбором налогового режима. Напишите в Telegram: https://t.me/LiveToItaly или по недвижимости: https://t.me/LiveToItalyRealEstate. Для связи в WhatsApp: https://wa.me/393400613135
Одна внешняя ссылка для сверки зон и методологии: OMI — официальные котировки по зонам.
