Как работает стратегия «купи — отремонтируй — продай»
Один из самых популярных инвестиционных подходов в Милане — покупка квартиры под ремонт с целью перепродажи или последующей сдачи. Это даёт:
✔ Низкий входной порог (до €150 000)
✔ Возможность увеличить стоимость объекта на 25–40%
✔ Доходность выше, чем у аренды при грамотной реновации
Главное — выбрать район с потенциалом роста, правильно оценить затраты на ремонт и понимать целевую аудиторию (арендаторы, студенты, молодые семьи, инвесторы).
Районы Милана с дешёвым жильём
Вот ТОП районов, где можно купить квартиру до €150 000 (или до €2 500/м²), и где наблюдается активное развитие инфраструктуры:
| Район | Особенности |
|---|---|
| Via Padova | Близость к метро, мультикультуральная зона |
| Corvetto / Rogoredo | Развитие новых кварталов, рядом M3 и ж/д |
| Affori / Dergano | Студенты, растущий спрос, линии M3/M5 |
| Baggio | Один из самых доступных районов, близость к Parco delle Cave |
| Lambrate / Ortica | Арт-квартал, интересен для креативных арендаторов |
💡 Часто хорошие объекты появляются на аукционах (aste immobiliari) — следите за сайтом Astegiudiziarie.it или обратитесь к специалистам.
Цены и стоимость ремонта
| Статья затрат | Средняя сумма |
|---|---|
| Покупка квартиры | €80 000 – €130 000 |
| Кадастровый налог / IVA | 2% – 10% |
| Ремонт (полный, 60–80 м²) | €30 000 – €50 000 |
| Меблировка | €7 000 – €12 000 |
| Продажа / регистрация | 1–2% от стоимости |
Итого: от €120 000 до €180 000 — инвестиция в готовый объект, который можно продать за €200 000+ (если выбрана правильная локация).
Риски и на что обратить внимание
🚫 Старые системы: электрика, трубы, окна — всё нужно менять.
🚫 Проблемные документы: отсутствие agibilità, незаконные перепланировки.
🚫 Класс энергоэффективности: чем ниже — тем сложнее продать.
🚫 Соседи или дом: плохое состояние всего здания может снизить ликвидность.
🚫 Ошибки в расчётах: важно точно знать, сколько вы потратите на ремонт.
✔ Всегда делайте техническую проверку перед покупкой (due diligence tecnica) и привлекайте инженера.
Частые вопросы (FAQ)
Где искать дешёвые квартиры в Милане для ремонта?
Via Padova, Affori, Corvetto, Baggio — самые доступные районы. Следите за частными объявлениями и аукционами.
Сколько стоит реновация жилья в Италии?
В среднем €500–700 за м². Комплексный ремонт 70 м² обойдётся в €35 000–50 000.
Какие районы Милана подойдут для flip-инвестиций?
Районы с растущей инфраструктурой и новым метро: Dergano, Ortica, Rogoredo.
Какие риски при покупке старого жилья в Милане?
Документы, инженерные сети, невозможность получить бонусы или проблемы при регистрации.
Можно ли продать отремонтированную квартиру дороже?
Да если грамотно подобрана локация и сделан качественный ремонт. Рост до +30% вполне реален.
