Обновлено: 29.09.2026
С 2026 года для владельцев квартир в краткосрочной аренде в Италии изменилась одна из самых важных границ между частной сдачей и предпринимательской деятельностью.
До конца 2025 года специальная презумпция бизнеса для locazioni brevi возникала при использовании более четырёх квартир. С налогового периода 2026 года порог уменьшен до двух квартир.
Это означает: если один и тот же субъект в течение налогового периода направляет на краткосрочную аренду третью квартиру, деятельность подпадает под установленную законом presunzione di imprenditorialità.
Но правило нужно читать точно. Оно относится к locazioni brevi и не означает, что любое лицо с тремя обычными долгосрочными договорами автоматически становится предпринимателем. И наоборот: наличие только одной или двух квартир ещё не позволяет игнорировать фактическую предпринимательскую организацию деятельности.
- Коротко о главном
- Что именно изменилось с 2026 года
- Какой случай разбираем на этой странице
- Какая аренда считается locazione breve
- Что означает максимум две квартиры
- Что происходит с третьей квартирой
- Как считать квартиры для порога
- Меняет ли что-то Airbnb, Booking или управляющий
- Две квартиры не всегда означают «точно не бизнес»
- Уборка, бельё, завтрак и другие услуги
- Относится ли порог к долгосрочной аренде
- Что меняется после предпринимательской квалификации
- SCIA и предпринимательская locazione breve
- Что делать тем, кто в 2025 году работал с 3-4 квартирами
- Типичные сценарии 2026 года
- Что проверить до запуска третьей квартиры
- Официальные источники
- FAQ
Коротко о главном
- С 2026 года старое правило «до 4 квартир» больше не действует.
- Не-предпринимательский режим locazioni brevi ограничен максимум двумя квартирами за налоговый период.
- С третьей квартиры возникает установленная законом презумпция предпринимательской деятельности.
- Это не запрет сдавать больше двух квартир. Меняется юридическая и налоговая форма деятельности.
- Правило применяется и при работе через Airbnb, Booking, агентство или другой портал.
- Порог относится именно к locazioni brevi. Его нельзя механически переносить на обычную долгосрочную жилую аренду.
- Одна или две квартиры не создают абсолютного safe harbour. Если деятельность фактически имеет признаки профессиональной организованной деятельности, нужно отдельно проверить art. 2082 c.c. и региональную квалификацию.
- При предпринимательской short-stay модели возникает отдельный вопрос Partita IVA, SCIA, учёта и налогового режима.
- CIN и требования безопасности нельзя связывать только с третьей квартирой. У locazioni brevi есть обязательства, которые действуют и при не-предпринимательской форме.
Что именно изменилось с 2026 года
Изменение внесено Legge 30 dicembre 2025, n. 199 - законом о бюджете Италии на 2026 год.
Art. 1, comma 17 заменил в действующей норме два элемента:
- старую отправную дату заменили на налоговый период 2026 года;
- слова «quattro appartamenti» заменили на «due appartamenti».
В результате art. 1, comma 595 Legge 178/2020 теперь устанавливает: специальный режим locazioni brevi применяется при направлении в такую аренду не более двух квартир за каждый налоговый период.
В остальных случаях деятельность предполагается осуществляемой в предпринимательской форме в смысле art. 2082 Codice civile.
Поэтому старое практическое правило:
«пять квартир - бизнес, три-четыре ещё пограничный случай»
с 2026 года для locazioni brevi больше использовать нельзя.
Какой случай разбираем на этой странице
Эта страница не является общим руководством по Partita IVA и не сравнивает все формы туристического размещения.
Наш сценарий намного уже:
физическое лицо сдаёт одну или две квартиры по модели locazione breve и рассматривает добавление третьего объекта с 2026 года.
Если вопрос звучит «нужна ли мне Partita IVA при моей конкретной модели краткосрочной аренды», используйте отдельный разбор: Partita IVA для краткосрочной аренды в Италии.
Если нужно отличить locazione breve от B&B, affittacamere или другой деятельности, используйте сравнение моделей аренды и B&B.
Какая аренда считается locazione breve
Для налоговой дисциплины art. 4 D.L. 50/2017 locazione breve - это договор аренды жилой недвижимости продолжительностью не более 30 дней, заключённый физическими лицами вне предпринимательской деятельности, напрямую либо через посредника или онлайн-платформу.
В такую модель могут входить предусмотренные законом базовые услуги, в частности предоставление белья и уборка помещений.
Поэтому сам факт публикации объявления на Airbnb или проведения уборки между гостями ещё не превращает договор автоматически в B&B.
Но дополнительные гостиничные или сервисные элементы могут вывести деятельность в другую правовую модель. Этот вопрос уже зависит не только от налогового порога количества квартир.
Что означает максимум две квартиры
Закон считает не количество бронирований и не количество гостей.
Ключевая формулировка - сколько appartamenti в конкретном налоговом периоде направлено в locazione breve.
Следовательно, одна квартира, которая сдаётся двадцати разным гостям в течение года, не превращается из-за количества бронирований в двадцать объектов.
Для автоматической презумпции 2026 года важен именно численный состав квартир, предназначенных для этой модели аренды.
Что происходит с третьей квартирой
С третьего объекта вопрос перестаёт быть обычным спором о том, «достаточно ли деятельность системная».
Сам закон вводит presunzione di imprenditorialità.
То есть модель:
1-я квартира + 2-я квартира + 3-я квартира в locazione breve в одном налоговом периоде
переводит деятельность в предпринимательскую презумпцию по специальной норме.
Это не означает, что только доход третьего объекта становится «бизнесом», а первые два продолжают жить в отдельной частной системе. Норма квалифицирует деятельность locazione breve.
Поэтому третий объект нужно рассматривать не как ещё одну квартиру в том же режиме, а как событие, которое меняет архитектуру всей short-stay деятельности.
Планируете добавить третью квартиру в short stay? Лучше сначала проверить структуру деятельности, а потом публиковать объект: кто является титуляром, какие квартиры уже использовались в 2026 году, какая модель управления действует и какие предпринимательские formalità понадобятся.
Как считать квартиры для порога
Для первичной проверки соберите список всех квартир, которые в течение одного налогового периода использовались или планируются для locazione breve.
| Ситуация | Что проверять |
|---|---|
| Одна квартира сдаётся много раз | Это остаётся одним объектом для количественного порога |
| Две квартиры работают весь год | Сам количественный порог не превышен |
| Третья квартира добавлена только летом | Она всё равно может войти в количество квартир данного налогового периода |
| Объектом управляет агентство | Сам посредник не исключает применение правила |
| Объекты распределены между разными лицами | Проверяется, кто является титуляром и как юридически построена каждая деятельность; формальное дробление нельзя оценивать только по числу объявлений |
Если собственность, comodato, sublocazione, управление или финансовые потоки устроены сложнее обычной схемы «один человек - три собственные квартиры», количественный тест лучше применять после проверки документов, а не только списка Airbnb.
Меняет ли что-то Airbnb, Booking или управляющий
Нет правила, по которому использование посредника позволяет сохранить частную форму при превышении порога.
Закон прямо распространяет правило также на договоры, заключённые через:
- посредников;
- субъектов, занимающихся intermediazione immobiliare;
- gestori di portali telematici.
Поэтому формула:
«я передал всё управляющему, значит лично у меня бизнеса нет»
сама по себе проблему порога не решает.
Две квартиры не всегда означают «точно не бизнес»
Новый порог работает в одну сторону очень ясно:
с третьей квартиры закон создаёт предпринимательскую презумпцию.
Но из этого нельзя делать обратный абсолютный вывод:
«если квартир две, деятельность юридически никогда не может быть бизнесом».
Art. 2082 Codice civile определяет предпринимателя через профессиональное осуществление организованной экономической деятельности, направленной на производство или обмен товарами или услугами.
Поэтому количественный порог нужно отделять от общей квалификации фактической модели.
Для обычного частного собственника одной-двух квартир это прежде всего означает: не добавлять к простой locazione такую организацию и услуги, которые фактически превращают её в другую предпринимательскую или туристско-рецептивную деятельность.
Уборка, бельё, завтрак и другие услуги
Здесь особенно легко сделать неправильный вывод.
Само наличие уборки и белья не означает автоматически B&B или гостиничный бизнес: определение locazione breve в art. 4 D.L. 50/2017 прямо допускает предоставление белья и уборку помещений.
Но есть большая разница между:
- подготовкой квартиры к очередному гостю;
- и постоянным предоставлением сервисов, характерных для struttura ricettiva.
Завтрак, регулярное обслуживание гостя во время проживания, дополнительные hospitality services и организационная структура могут потребовать совершенно другой квалификации по региональному туристическому законодательству.
Поэтому количество квартир и вид предлагаемых услуг - это два разных теста.
Относится ли порог к долгосрочной аренде
Нет, правило «максимум две квартиры» нельзя механически переносить на обычную долгосрочную жилую аренду.
Изменённый art. 1, comma 595 прямо связан с налоговым режимом locazioni brevi по art. 4 D.L. 50/2017.
Поэтому три квартиры, каждая из которых сдана обычным многолетним residential contract, не становятся short-stay business только из-за числа «3».
Для долгосрочной аренды вопросы предпринимательской квалификации анализируются по другой правовой логике и фактической структуре деятельности.
Что меняется после предпринимательской квалификации
После перехода в предпринимательскую модель нельзя ограничиться мыслью:
«Я просто буду платить немного другой налог».
Меняется сама конструкция деятельности.
- нужно определить правильное оформление предпринимательской деятельности;
- проверить Partita IVA и соответствующий codice attività;
- определить налоговый и бухгалтерский режим;
- проверить previdenza, если она возникает в конкретной модели;
- перестроить документооборот и учёт;
- выполнить административные formalità для предпринимательской locazione breve;
- проверить региональные и коммунальные требования.
Полный Partita IVA owner находится отдельно: нужна ли Partita IVA для краткосрочной аренды.
SCIA и предпринимательская locazione breve
Для предпринимательской locazione breve или turistica существует и административное последствие.
Art. 13-ter D.L. 145/2023 предусматривает для предпринимательской формы обязанность подачи SCIA через SUAP компетентного Comune.
Министерство туризма отдельно подтверждает, что это распространяется и на деятельность, которая считается предпринимательской вследствие presunzione di imprenditorialità.
За предпринимательскую locazione breve без предусмотренной SCIA национальная дисциплина предусматривает отдельную административную санкцию.
При этом CIN, требования безопасности и другие short-stay obligations имеют собственную область применения. Они не возникают исключительно потому, что вы дошли до третьего объекта.
Что делать тем, кто в 2025 году работал с 3-4 квартирами
Это один из самых важных переходных сценариев.
До 31 декабря 2025 года специальный количественный порог был другим: не-предпринимательский режим locazioni brevi допускал до четырёх квартир.
С налогового периода 2026 года применяется новый максимум - две квартиры.
Поэтому собственник, который в 2025 году законно работал, например, с четырьмя объектами в частной модели, не должен автоматически переносить старую структуру в 2026 год.
Нужно заново проверить:
- сколько квартир реально направляется в locazione breve в 2026 году;
- кто является субъектом деятельности;
- нужно ли переходить на предпринимательскую форму;
- Partita IVA;
- SCIA;
- налоговый режим;
- региональную регистрацию и данные по объектам.
Типичные сценарии 2026 года
| Сценарий | Что означает порог | Следующий вопрос |
|---|---|---|
| 1 квартира в locazione breve | Автоматическая количественная презумпция не срабатывает | Соответствует ли модель обычной non-business locazione |
| 2 квартиры | Порог не превышен | Нет ли других признаков предпринимательской или ricettiva модели |
| 3 квартиры | Срабатывает presunzione di imprenditorialità | Оформление предпринимательской деятельности |
| 4+ квартиры | Предпринимательская презумпция уже действует | Полная проверка business setup |
| 3 долгосрочных residential contracts | Специальный short-stay порог сам по себе не применяется | Отдельная квалификация долгосрочной модели |
| 1 квартира + выраженные hospitality services | Количество не решает весь вопрос | Проверить возможную ricettiva / business qualification |
Что проверить до запуска третьей квартиры
- Сколько квартир уже использовалось для locazioni brevi в текущем налоговом периоде?
- Кто является фактическим и юридическим субъектом каждой locazione?
- Это действительно locazione breve или уже структура ricettiva?
- Какие услуги предоставляются гостю?
- Кто получает платежи?
- Кто публикует объявления и управляет календарём?
- Есть ли Partita IVA и подходит ли существующий режим?
- Подана ли SCIA, если деятельность предпринимательская?
- Все ли объекты имеют необходимые идентификаторы и выполнены ли требования short stay?
- Проверены ли региональные правила и требования конкретного Comune?
Запуск третьего объявления до такой проверки может оказаться дороже, чем предварительная перестройка модели.
Официальные источники
- Legge 30 dicembre 2025, n. 199 - Legge di Bilancio 2026
- Legge 178/2020, art. 1 comma 595 - testo vigente dal 2026
- Regione Piemonte - aggiornamento locazioni brevi e turistiche 2026
- Ministero del Turismo - FAQ BDSR, CIN, SCIA e locazioni imprenditoriali
У вас уже 3-4 квартиры или третья запускается сейчас? Для проверки нужны список объектов 2026 года, титулы владения или пользования, способ управления, услуги, платёжные потоки и текущее налоговое оформление. После этого можно понять, что именно нужно менять.
FAQ: третья квартира и locazioni brevi с 2026 года
Сколько квартир можно сдавать краткосрочно без предпринимательской презумпции в 2026 году?
Специальный режим locazioni brevi с 2026 года предусмотрен при использовании не более двух квартир за налоговый период. С третьей квартиры закон устанавливает presunzione di imprenditorialità.
То есть сдавать три квартиры теперь запрещено?
Нет. Закон не устанавливает запрет на количество квартир. Меняется форма деятельности: при превышении порога short-stay деятельность предполагается предпринимательской.
Если третью квартиру сдавать только летом, она считается?
Норма относится к квартирам, предназначенным для locazione breve в соответствующем налоговом периоде. Поэтому само сезонное использование третьего объекта не следует считать способом автоматически обойти порог.
Если квартир только две, Partita IVA точно не нужна?
Количественная презумпция третьей квартиры не срабатывает, но это не заменяет анализ фактической модели. При организованной предпринимательской или туристско-рецептивной деятельности квалификация может зависеть и от других обстоятельств.
Airbnb или Booking позволяют остаться частным арендодателем с тремя квартирами?
Нет. Закон прямо распространяет количественное правило и на договоры, заключаемые через посредников и онлайн-платформы.
Правило двух квартир относится к долгосрочной аренде 4+4?
Нет. Специальный количественный порог относится к locazioni brevi по соответствующей налоговой дисциплине. Обычная долгосрочная жилая аренда анализируется отдельно.
Что нужно сделать перед запуском третьей квартиры?
Проверить субъект деятельности, количество объектов в текущем налоговом периоде, Partita IVA, налоговую модель, SCIA, региональные formalità, CIN и обязанности по каждому объекту. Лучше сделать это до публикации третьего объекта, а не после первых бронирований.
