Может ли гражданин Беларуси купить недвижимость в Италии без ВНЖ официальные правила и практические решения

Введение: почему сделки «стопорятся»

В Италии действует «условие взаимности» (condizione di reciprocità) — иностранцу разрешены гражданские права, если гражданам Италии предоставлены аналогичные права в стране этого иностранца. В отношении Беларуси это условие не подтверждено для покупки недвижимости, поэтому нотариусы останавливают сделки, если у покупателя из Беларуси нет итальянского ВНЖ.

Образец письма МИД Италии по запросу нотариуса: проверку взаимности запрашивают нотариусы и ответственные должностные лица, а не частные лица. Это следует из ст. 1 D.P.R. 394/1999.

Как МВД может ответить на ваш на запрос письмом
Ministero degli Affari Esteri e della Cooperazione Internazionale

Direzione Generale per la Diplomazia Pubblica e Culturale

Ufficio II – Relazioni con il Pubblico

Piazzale della Farnesina, 1 – 00135 Roma

Gentile Signor Ivanov,

Nel ringraziarla per averci contattato, desidero informarla che l’art. 1 del D.P.R. 31 agosto 1999 n. 394 stabilisce che “ai fini dell’accertamento della condizione di reciprocità, […], il Ministero degli Affari Esteri, a richiesta, comunica ai notai ed ai responsabili dei procedimenti amministrativi che ammettono gli stranieri al godimento dei diritti in materia civile i dati relativi alle verifiche del godimento dei diritti in questione da parte dei cittadini italiani nei Paesi d’origine dei suddetti stranieri”.

Non rientrando quindi tra i legittimati a domandare verifiche sulle condizioni di reciprocità a questo Ministero, potrà farlo attraverso il suo notaio.

Il Ministero degli Affari Esteri rende tuttavia accessibili i dati relativi alle verifiche del godimento dei diritti civili da parte dei cittadini italiani nei Paesi d’origine degli stranieri, nella pagina web del proprio sito istituzionale nella sezione relativa a “Diritti e Reciprocità”, all’interno della quale troverà tutte le informazioni necessarie sulle condizioni di reciprocità esistenti con i vari Paesi, compresa la vigenza di eventuali Trattati Internazionali con il Paese d’origine dello straniero. Tale documentazione è disponibile al seguente link: https://www.esteri.it/it/politica-estera-e-cooperazione-allo-sviluppo/diplomazia-giuridica/condizreciprocita/.

Le segnalo anche l’esistenza di una Banca Dati relativa ai Trattati Internazionali che può essere visionata al link https://atrio.esteri.it/ e dove potrà consultare gli accordi eventualmente vigenti con il Paese di suo interesse.

Cordiali saluti,

Ufficio Relazioni con il Pubblico

Что такое «условие взаимности» по закону

Правило закреплено в ст. 16 Вводных положений к ГК Италии: иностранец допускается к гражданским правам при условии взаимности, если иное не установлено специальным законом. Официальное разъяснение и материалы публикует МИД Италии в разделе «Diritti e Reciprocità».

Проверку для конкретной сделки делает нотариус. Основание — ст. 1 D.P.R. 394/1999, которая прямо говорит, что нотариусы и ответственные за процедуры органы запрашивают у МИД проверку взаимности.

Беларусь и Италия: есть ли взаимность сейчас

В официальной «Scheda Paese» МИД Италии по Беларуси указано:

• для жилья в Беларуси — формально нет ограничений для иностранцев;
• для коммерческой недвижимости у физлиц — возможна покупка, но для ведения деятельности нужно создать компанию или получить ВНЖ;
• земля иностранцам не продаётся, собственность на землю — государственная; при продаже дома иностранцу право на землю возвращается государству с арендой на 99 лет;
• ключевое: «Условие взаимности для покупки недвижимости итальянцами — не подтверждено».

Отсюда вывод: гражданин Беларуси без итальянского ВНЖ не может купить недвижимость в Италии, потому что в отношении Беларуси условие взаимности не установлено. Источники: список стран и карточка «Belarus» на сайте МИД Италии.

Прямая ссылка на скачивание текстового документа

Какой ВНЖ «снимает» проверку взаимности

Проверка взаимности не требуется, если у иностранца есть один из статусов, перечисленных в ст. 1, ч. 2 D.P.R. 394/1999:

• permesso UE per soggiornanti di lungo periodo (бывшая «carta di soggiorno»);
• permesso di soggiorno по работе — subordinato или autonomo;
• для ведения индивидуального бизнеса (impresa individuale);
• близкие члены семьи указанных категорий при законном пребывании.

Важно: шенгенская виза или ВНЖ другой страны Шенгенской зоны не отменяют проверку взаимности в Италии — нотариус всё равно её запросит. Основание — та же ст. 1 D.P.R. 394/1999.

Как это происходит на практике у нотариуса

1. Нотариус запрашивает у МИД проверку взаимности именно под вашу сделку. 2) По Беларуси МИД указывает отсутствие подтверждённой взаимности — нотариус не может проводить отчуждение. 3) Исключение — если у покупателя есть подходящий итальянский ВНЖ из списка выше.

Санкции ЕС по Беларуси тоже учитываются нотариусом и банком, но они касаются в основном финансовых инструментов: например, запрет на продажу ценных бумаг, номинированных в валюте ЕС, белорусским лицам, а также ограничения на вывоз и поставку наличных банкнот в валюте ЕС. Прямого «запрета на сделки с недвижимостью» в санкциях нет, однако проводится углублённая проверка источника средств и бенефициаров.

Что делать, если ВНЖ нет — рабочие решения

• Получить итальянский ВНЖ, который снимает проверку взаимности: работа по контракту или как автономо, предпринимательство, долгосрочный ВНЖ ЕС, семейные основания. После получения — вернуться к сделке.
• Покупка на другого субъекта, у которого ВНЖ или гражданство Италии/ЕС есть. Юридически это уже другая сделка другого лица.
• Проверить санкционные списки бенефициаров и источники средств заранее — банк и нотариус это всё равно сделают.

Создание итальянской компании само по себе проблему не решает: к участию иностранцев в компаниях также применяются правила о взаимности и комплаенс.

Документы и шаги покупки для белорусов с ВНЖ

1. Codice fiscale покупателя.
2. Итальянский ВНЖ из списка, освобождающего от проверки взаимности.
3. KYC/AML: паспорт, подтверждение адреса, происхождение средств, выписки.
4. Препописы у нотариуса: схема сделки, проект договора, расчёт налогов.
5. Оплата через счёт/эскроу нотариуса или банковский перевод.
6. Rogito и регистрация в Conservatoria.

К статье приложим файлы:

• обезличенное письмо МИД Италии по вашей переписке с выдержкой о том, кто вправе запрашивать проверку;
• «Diritti e Reciprocità» — страница МИД;
• «Elenco Paesi» и Scheda Paese: Belarus;
• выписка D.P.R. 394/1999, ст. 1 из Gazzetta Ufficiale;
• выдержки из санкций ЕС 2022/577.

Что ещё может заинтересовать

• Может ли гражданин Казахстана/Армении/Грузии купить жильё в Италии без ВНЖ — сравнение по взаимности
• Покупка жилья с последующим оформлением residenza: налоги и сроки
• Нотариальные расходы и налоги при покупке 1-го и 2-го жилья в Италии

---

Часто задаваемые вопросы

1) Может ли гражданин Беларуси без ВНЖ купить квартиру в Италии?
Нет. По официальной «Scheda Paese: Belarus» у Италии не подтверждена взаимность по покупке недвижимости, поэтому нотариус не проведёт сделку без подходящего ВНЖ.

2) Подходит ли шенгенская виза или ВНЖ другой страны ЕС/Шенген?
Нет. Проверка взаимности не снимается такими документами. Исключение итальянские ВНЖ, перечисленные в ст. 1, ч. 2 D.P.R. 394/1999.

3) Какие итальянские ВНЖ снимают проверку?
Permesso UE lungo periodo (бывшая carta di soggiorno), работа subordinato или autonomo, для impresa individuale, а также родные членов семьи при законном пребывании.

4) Можно ли купить через итальянскую SRL и обойти правило?
Не гарантирует. К участию иностранцев в компаниях тоже применяется принцип взаимности и комплаенс. Решение индивидуально у нотариуса.

5) Есть ли прямой запрет ЕС для белорусов на сделки с недвижимостью?
Общий запрет на покупку недвижимости не установлен. Санкции затрагивают ценные бумаги, банковские ноты и ряд финансовых операций нотариус и банк всё равно сделают расширенную проверку.

6) Можно ли получить ВНЖ «через покупку»?
Покупка сама по себе ВНЖ не даёт. Нужны самостоятельные основания работа, бизнес, семья и т. п. После получения ВНЖ сделку можно проводить без проверки взаимности.

7) Кто вообще запрашивает у МИД «взаимность»?
По закону нотариусы и организаторы процедур, допускающих иностранца к гражданским правам. Частные лица напрямую не запрашивают.

---

Вывод и контакты

• Коротко: гражданин Беларуси без итальянского ВНЖ купить недвижимость в Италии не может из-за отсутствия подтверждённой взаимности по линии МИД Италии. Решение — оформить подходящий ВНЖ и вернуться к сделке.
• Наша команда LiveToItaly сопровождает такие кейсы: проверяем статус, подбираем основание для ВНЖ, готовим пакет к нотариусу и в банк.

Какие ссылки есть в статье

1. Письмо МИД Италии — обезличенная копия с разъяснением по запросам взаимности.
2. Diritti e Reciprocità — база МИД по взаимности.
3. Elenco Paesi — список стран; карточка Belarus.
4. D.P.R. 31.08.1999 n. 394 — ст. 1 о проверке взаимности и исключениях.
5. Санкции ЕС: Регламент (ЕС) 2022/577 — финограничения для Беларуси.