Узаконивание самостроя до 1967 года в Италии: можно ли не оформлять condono edilizio?
Что такое узаконивание самостроя (condono edilizio)?
Condono edilizio — это процедура узаконивания строительных нарушений, совершённых без разрешений или с отступлениями от проекта.
Она применяется к домам, постройкам и перепланировкам, выполненным незаконно, но при определённых условиях может привести к официальному признанию здания законным.
В русском понимании это не “амнистия”, а легализация самовольного строительства, необходимая при продаже, оформлении наследства, получении ипотеки и капремонте.
Почему “до 1967 года всё было законно” — это миф?
Среди владельцев старых домов распространён миф:
“Если здание построено до 1 сентября 1967 года — значит, оно автоматически законное”.
На самом деле это не так.
Дата 1.09.1967 связана с вступлением в силу Закона №765/1967, который реформировал строительное регулирование в Италии. Но:
- до этой даты уже действовали регламенты и обязательства по лицензии на строительство, особенно в городах;
- отсутствие официальной регистрации или разрешения уже тогда считалось нарушением.
То есть здание, построенное до 1967 года, всё равно могло быть самостроем, если не было строительной лицензии.
Что говорят итальянские законы: L. 765/67 и L. 47/85?
Законы L. 765/67 (так называемый “переходный закон”) и L. 47/85 ввели:
- новые правила лицензирования;
- сроки, в течение которых власти могли требовать снос;
- возможность узаконить старые объекты через процедуру condono edilizio.
📌 Главное:
- если на момент строительства требовалась лицензия, а её не было — объект не считается автоматически законным, даже если ему больше 50 лет;
- узаконить его можно только через специальную процедуру — condono edilizio, с уплатой пошлины и проверкой соответствия.
Когда всё же нужно подавать на condono?
Нужно оформлять узаконивание самостроя, если:
- здание было построено до 1967 года, но нет документа на разрешение строительства (licenza edilizia);
- есть перепланировки или пристройки, не оформленные в кадастре;
- вы хотите продать, подарить, завещать объект;
- здание находится в исторической зоне, где действовали ограничения;
- нужно получить abitabilità/agibilità (пригодность для проживания или использования).
На что влияет “юридический статус” объекта?
Юридически объект без condono:
- не может быть продан без риска признания сделки недействительной;
- не подлежит ипотеке, залогу, субсидиям;
- может быть объектом административных санкций или даже предписания о сносе, если проверка выявит нарушения.
❗ Stato legittimo — это юридически чистое состояние недвижимости, необходимое для любых сделок и реконструкций. Его отсутствие блокирует любые действия с домом.
Часто задаваемые вопросы
Если дом построен до 1967 года, нужно ли всё равно оформлять condono?
Да, если не было лицензии на строительство или есть незаконные изменения — процедура узаконивания обязательна.
Как узнать, был ли condono сделан на объект?
Нужно запросить документы в техническом архиве коммуны и проверить наличие разрешения или процедуры sanatoria.
Что будет, если не узаконить дом?
Возможны штрафы, отказ в abitabilità/agibilità, проблемы при продаже или оформлении в собственность.
Сколько стоит condono edilizio?
Зависит от объёма нарушений и региона, в среднем — от нескольких сотен до нескольких тысяч евро (включая технический отчёт и штраф-облацию).
Можно ли узаконить постройку спустя десятилетия?
Да, если здание не подлежит сносу по другим причинам (охраняемая зона, незаконные изменения конструктивов и т.п.).
Помогает ли condono при продаже дома?
Да, это один из ключевых документов, который снимает юридические риски для покупателя и продавца.
