Обновлено: 23 июля 2026 года
Salva Casa не является временной строительной амнистией на 2025 год и не даёт общего разрешения узаконить любую незаконную постройку. Это пакет постоянных изменений к итальянскому Единому строительному кодексу, введённый декретом 69/2024 и законом 105/2024. Он упростил подтверждение законного состояния объекта, расширил строительные допуски и создал отдельную процедуру для некоторых частичных несоответствий и существенных отклонений.
Практическая задача собственника состоит не в том, чтобы подать абстрактную заявку Salva Casa, а в том, чтобы правильно квалифицировать каждое расхождение. Одно отклонение может оказаться допустимой строительной погрешностью, другое потребует SCIA или permesso di costruire в порядке sanatoria, а третье не подпадёт под упрощение и будет проверяться по обычной статье 36 DPR 380/2001.
Эта страница посвящена документам и процедуре. Здесь разобрано, как восстановить историю разрешений, какой пакет готовит техник, куда подаётся практика, как считаются сроки и почему кадастр обновляется только после решения строительного вопроса. Условия применимости разобраны отдельно на странице «Что можно узаконить по Salva Casa, а что нельзя».
Кратко
- Salva Casa действует без общего срока окончания, заявления не нужно было подавать до 31 декабря 2025 года.
- Сначала получают строительное досье коммуны, затем сравнивают разрешённое, фактическое и кадастровое состояние.
- Кадастровый план не доказывает строительную законность.
- Процедура зависит от квалификации: допуск, статья 34-ter, статья 36-bis или обычная статья 36.
- Заявление по жилому объекту обычно подаёт уполномоченный техник через SUE.
- Сейсмические, ландшафтные и частноправовые вопросы проверяются отдельно.
Проверить, какой путь подходит объекту
Для начала нужны планировка, документ собственности, известные строительные практики и описание фактических изменений. Определим, что запросить у коммуны и какого техника подключить.
- Почему Salva Casa не является общей амнистией
- С чего начинается техническая диагностика
- Какие документы нужно собрать
- Как выбрать процедуру
- Пошаговый порядок
- Куда подавать
- Сроки рассмотрения
- Стоимость
- Сейсмика и охрана
- Когда обновлять кадастр
- Что делать перед сделкой
- FAQ
Почему Salva Casa не является общей строительной амнистией
Классический condono edilizio представляет собой специальную амнистию с ограниченным периодом подачи и отдельным перечнем объектов. Salva Casa действует иначе. Он изменил постоянные статьи DPR 380/2001 и ввёл инструменты для определения stato legittimo, признания строительных допусков и проведения sanatoria при наличии предусмотренного законом соответствия.
Поэтому универсальной формы с названием Salva Casa не существует. Техник должен выбрать правовое основание и соответствующую муниципальную форму: декларацию о допусках, SCIA в sanatoria, permesso di costruire в sanatoria, процедуру по статье 34-ter либо иной титул.
Закон 105/2024 вступил в силу 28 июля 2024 года. Руководящие разъяснения Министерства инфраструктуры опубликованы в январе 2025 года. Они помогают коммунам применять нормы, но не отменяют региональные правила, муниципальный строительный регламент и специальные требования по безопасности и охране.
С чего начинается техническая диагностика
Техник сравнивает три состояния объекта:
- Муниципально разрешённое состояние. Первоначальная licenza, concessione, permesso, DIA, SCIA, CILA и последующие варианты.
- Фактическое состояние. Реальные размеры, стены, окна, балконы, террасы, пристройки и назначение помещений.
- Кадастровое состояние. План и данные Agenzia delle Entrate, предназначенные для идентификации и налогообложения.
Совпадение квартиры с кадастровым планом ещё не означает, что работы были разрешены коммуной. И наоборот, старый план может быть неверным при наличии законного строительного титула. Поэтому работа начинается с accesso agli atti, запроса документов из строительного архива.
В Турине перечень строительных дел можно искать через систему EdificaTO, затем запрашивать конкретные материалы. В других коммунах порядок, формы и цифровые порталы отличаются.
Какие документы нужны для sanatoria
| Документ | Назначение | Источник |
|---|---|---|
| Документ собственности | Подтверждает полномочия заявителя | Собственник, нотариус или реестр |
| Строительное досье | Показывает разрешённое состояние и историю работ | Comune через accesso agli atti |
| Visura и planimetria | Идентифицируют кадастровое состояние | Agenzia delle Entrate |
| Обмер и актуальные чертежи | Фиксируют реальное состояние | Геометр, архитектор или инженер |
| Сравнительные чертежи | Показывают разрешённое, фактическое и предлагаемое состояние | Уполномоченный техник |
| Relazione tecnica asseverata | Квалифицирует нарушение и подтверждает соответствие | Уполномоченный техник |
| Доказательства даты работ | Нужны для исторических норм и специальных режимов | Архив, фотографии, документы |
| Структурные и сейсмические материалы | Подтверждают безопасность | Инженер и компетентные органы |
| Ландшафтные согласования | Нужны для объекта под охраной | Comune, орган охраны, Soprintendenza |
| Квитанции и расчёт санкций | Подтверждают оплату oblazione и сборов | Comune и заявитель |
Certificato di destinazione urbanistica обычно относится к земельным участкам и не является универсальным документом для внутренней перепланировки квартиры. Договор аренды также не даёт арендатору права узаконить работы без полномочий собственника. Точный пакет зависит от объекта и коммуны.
Как выбрать правильную процедуру
| Ситуация | Возможный путь | Что проверяется |
|---|---|---|
| Отклонение укладывается в допустимый процент или исполнительную погрешность | Статья 34-bis и декларация техника | Размер, дата, безопасность и специальные нормы |
| Историческая частичная вариация по старому титулу | Статья 34-ter | Возраст титула, характер варианта и доказательства времени |
| Частичное несоответствие, отсутствие или несоответствие SCIA, существенное отклонение | Статья 36-bis | Строительные нормы на дату работ и градостроительные нормы на дату заявления |
| Полное отсутствие permesso или полное несоответствие | Статья 36 | Полное двойное соответствие на обе даты |
| Часть работ нельзя сохранить | Sanatoria с предписанными работами, если допустимо | Условия коммуны и требования безопасности |
Статья 36-bis не означает отсутствие контроля. Для подпадающих под неё нарушений объект должен соответствовать строительным требованиям, действовавшим во время работ, и градостроительным требованиям, действующим при подаче. Для полного самостроя и полного несоответствия сохраняется более строгая статья 36.
Сначала муниципальная проверка, потом кадастр
Исправление кадастрового плана до квалификации нарушения может зафиксировать фактическое состояние, но не сделать его законным. Кадастровая и строительная процедуры имеют разные функции.
Планы не совпадают с квартирой?
Разберём муниципальные документы, кадастр и фактическую планировку. После этого станет понятно, требуется ли sanatoria и какой специалист должен её подготовить.
Пошаговый порядок узаконивания
- Назначить уполномоченного техника. Компетенция зависит от вида работ и конструкций.
- Получить строительное досье. Проверить первоначальный титул и все последующие практики.
- Выполнить обмер. Сравнить архив, кадастр и фактическое состояние.
- Классифицировать каждое отклонение. Не смешивать допуски, частичные и полные нарушения.
- Проверить нормы на нужные даты. Для статьи 36-bis строительная и градостроительная проверки относятся к разным моментам.
- Получить специальные проверки. Сейсмика, ландшафт, санитарные нормы и общие части дома.
- Подготовить практику. Чертежи, asseverazione, расчёты и приложения.
- Подать через SUE. Сохранить протокол и цифровые квитанции.
- Ответить на запросы коммуны. Мотивированный запрос документов прерывает течение срока.
- Завершить кадастровое обновление. При необходимости проверить также agibilità.
Куда подаются документы: SUE или SUAP
Для жилой недвижимости и обычных частных строительных практик используется Sportello Unico per l’Edilizia, SUE. SUAP предназначен прежде всего для производственной и предпринимательской деятельности. Иногда коммуна использует общую цифровую платформу, но юридический маршрут определяется видом объекта и работ.
Турин в марте 2025 года обновил строительную модульную документацию с учётом Salva Casa. Перед подачей нужно использовать актуальные муниципальные формы, а не старый образец из статьи или форума.
Сроки рассмотрения и молчаливое согласие
Для permesso di costruire в sanatoria по статье 36-bis установлен срок 45 дней. Если мотивированный отказ не вынесен, заявление считается принятым. Для SCIA применяется срок контроля, установленный статьёй 19 закона 241/1990 для строительных сигнализаций.
Это не гарантирует завершение любого дела за 30 или 45 дней. Срок прерывается мотивированным запросом дополнительных материалов. При ландшафтной совместимости основная процедура приостанавливается до завершения специального согласования.
После истечения срока заявитель может запросить электронное подтверждение сформированного титула. Считать молчание коммуны окончательным результатом без проверки досье опасно, особенно при незакрытом запросе документов или ограничениях.
Из чего складывается стоимость
Универсальной таблицы по типу «перегородка 500 евро, терраса 3000 евро» нет. Сумма состоит из гонорара техника, муниципальных сборов, oblazione, возможного строительного взноса, специальных экспертиз, работ по приведению объекта в соответствие и кадастрового обновления.
По статье 36-bis санкция может рассчитываться как двойной строительный взнос либо как двойное увеличение рыночной стоимости в установленных законом пределах. Точную сумму можно определить только после квалификации нарушения и расчёта компетентного органа.
Сейсмические, ландшафтные и частные ограничения
Salva Casa не отменяет нормы безопасности. В сейсмических зонах применяются специальные проверки DPR 380/2001. Техник несёт ответственность за свои декларации, а ложная asseverazione может повлечь профессиональные и уголовные последствия.
Для объекта под ландшафтной охраной статья 36-bis предусматривает специальную процедуру совместимости с участием органа охраны и Soprintendenza. Возможность подать документы не означает автоматического положительного результата.
Муниципальная sanatoria не отменяет частные права. Пристройка на общей части, изменение фасада или занятие пространства кондоминиума могут вызвать отдельный спор, даже если строительный вопрос решён.
Когда обновлять кадастр
DOCFA или другая кадастровая практика подаётся после определения законного строительного состояния, если изменились планировка, площадь, назначение или классификация. Обновлённый кадастр не заменяет разрешение. Подробно: как проверить planimetria catastale.
Что делать перед продажей или покупкой
Несоответствие лучше выявить до proposta или предварительного договора. Нужно установить, кто заказывает sanatoria, кто оплачивает технику и санкции, какой результат считается достаточным и что происходит при отказе коммуны.
Покупателю нельзя принимать обещание «после сделки всё узаконим» без технического заключения. Если нарушение не подлежит sanatoria, объект может потерять ликвидность и доступ к ипотеке. Используйте проверку документов и защиту интересов покупателя.
Ошибки, которые задерживают или делают практику бесполезной
Самая частая ошибка состоит в подаче документов до завершения архивной проверки. Если позже находится старый вариант проекта, иной титул или дополнительное ограничение, технику приходится менять квалификацию и чертежи. Иногда поданная практика описывает только одну перегородку, хотя при полном обмере обнаруживаются другие несоответствия.
- использование только кадастрового плана без municipal accesso agli atti;
- указание приблизительной даты работ без доказательств;
- выбор статьи 36-bis для полного несоответствия, которое относится к статье 36;
- подача старой муниципальной формы после обновления модульной документации;
- игнорирование сейсмической практики или ландшафтного ограничения;
- оплата строительных работ до письменного подтверждения выбранного маршрута;
- обновление кадастра раньше завершения муниципальной процедуры.
Ещё одна проблема возникает при наследовании или покупке старого дома. Нынешний собственник мог не выполнять незаконные работы и не знать о них, но для продажи и нового разрешения всё равно требуется установить законное состояние. Добросовестность владельца не превращает несоответствие в допуск.
Если коммуна уже начала проверку или вынесла предписание, нельзя считать, что обычная добровольная подача автоматически приостанавливает санкционный процесс. Техник и адвокат должны проверить стадию дела, сроки ответа и возможность использовать sanatoria до применения окончательных мер.
Официальные источники
- Декрет 69/2024 в действующей редакции
- Закон 105/2024
- Руководящие разъяснения MIT
- Формы Турина после Salva Casa
Подготовить объект к продаже или покупке
Проверим муниципальные практики, планы и фактическое состояние. Затем определим, можно ли устранить несоответствие до сделки и какие условия включить в договор.
FAQ: Salva Casa и узаконивание недвижимости
Есть ли крайний срок подачи заявления по Salva Casa?
Общего срока 31 декабря 2025 года нет. Salva Casa изменил постоянные нормы DPR 380/2001. Однако отдельные допуски зависят от выполнения работ до 24 мая 2024 года.
Можно ли подать заявление без геометра или архитектора?
Для технических заявлений, чертежей и asseverazione нужен уполномоченный специалист. Его квалификация зависит от характера работ и конструкций.
Достаточно ли исправить кадастровый план?
Нет. Кадастровое обновление не заменяет строительное разрешение. Сначала проверяется муниципальное состояние и проводится необходимая sanatoria.
Куда подавать документы на жилую квартиру?
Обычно через Sportello Unico per l’Edilizia коммуны по месту нахождения объекта. Формы и цифровая платформа определяются муниципалитетом.
Сколько длится рассмотрение по статье 36-bis?
Для permesso в sanatoria установлен срок 45 дней. Запрос документов прерывает течение, а ландшафтная процедура приостанавливает его.
Можно ли узаконить нарушение с дополнительными работами?
Статья 36-bis позволяет связать положительный результат с работами, необходимыми для безопасности или удаления частей, которые нельзя сохранить. Решение индивидуально.
Нужно ли согласие кондоминиума?
Муниципальная sanatoria и частные права различаются. Если изменение затрагивает фасад, общие части или права соседей, требуется отдельная проверка и возможное согласование.
