Этапы покупки квартиры в новостройке
Покупка жилья на этапе строительства это распространённая практика в Италии, особенно в Милане, где спрос на новостройки остаётся высоким. Сделка проходит в несколько этапов:
- Бронирование объекта (prenotazione)
Вы выбираете квартиру и подписываете предварительный документ с минимальным взносом (€2 000–5 000). - Предварительный договор (compromesso)
Составляется юридический документ, в котором указываются: цена, сроки завершения строительства, платежный план, гарантия (fideiussione bancaria). - Передача авансовых платежей
Обычно делится на 3–5 этапов по мере строительства (stato avanzamento lavori). - Окончательная сделка (rogito)
Подписывается у нотариуса после завершения работ и получения сертификата пригодности для проживания (agibilità).
Гарантии, риски и как себя защитить
✅ Обязательные гарантии по закону:
- Гарантийный фонд (fideiussione bancaria) возврат ваших денег, если застройщик не достроит объект;
- Десятилетняя гарантия на конструктив (garanzia decennale);
- Прозрачные сроки и чёткие этапы строительства в договоре.
⚠️ Возможные риски:
- Задержка сроков;
- Проблемы с получением разрешений (permesso di costruire);
- Изменения в проекте или стоимости.
💡 Совет: работайте только с надёжными застройщиками и проверенными агентами. Обязательно требуйте нотариальную регистрацию compromesso и наличие банковской гарантии.
Сколько стоит и как проходит оплата
Оплата жилья на этапе строительства проходит по частям:
| Этап строительства | % от стоимости |
|---|---|
| При подписании compromesso | 10–15% |
| После закладки фундамента | 10–20% |
| При завершении грубых работ | 25–30% |
| После отделки | 15–20% |
| При подписании rogito | остаток (20–30%) |
Можно использовать ипотеку: итальянские банки выдают кредит на недостроенные объекты, если проект аккредитован.
Налоги и документы при покупке на этапе строительства
📄 Документы:
- compromesso и rogito (нотариальные акты);
- fideiussione (гарантия);
- строительная документация (планы, лицензии);
- codice fiscale покупателя;
- паспорт / permesso di soggiorno (если есть).
💰 Налоги:
- 10% IVA (или 4% — если покупка как prima casa);
- €200 — фиксированный сбор на регистрацию;
- нотариальные и регистрационные сборы.
Важно: при покупке от застройщика не платится imposta di registro, как при покупке вторички.
Частые вопросы (FAQ)
Можно ли купить квартиру в Милане до завершения строительства?
Да, и это распространённая практика. Главное юридическая проверка объекта и гарантия достройки.
Как оформляется сделка при покупке на стадии строительства?
Сначала подписывается compromesso, затем при завершении работ rogito у нотариуса.
Какие риски и гарантии при покупке у застройщика?
Главный риск задержка строительства. Вас защищает банковская гарантия и закон Италии о fideiussione.
Сколько платить и когда при покупке квартиры в строящемся доме?
Платёж делится на части по мере завершения этапов строительства по графику, указанному в договоре.
Какие налоги при покупке новостройки в Италии?
10% НДС (или 4% для prima casa), плюс нотариальные сборы. Налог на регистрацию фиксированный.
