Налоги и расходы при дистанционной покупке недвижимости в Италии — сколько стоит купить жильё удалённо (2025)

Обновлено: 24 июля 2026

Дистанционная покупка недвижимости в Италии не меняет налоговые ставки, но добавляет расходы на доверенность, перевод, пересылку документов и координацию специалистов. Поэтому считать нужно не только цену объекта, а весь бюджет до нотариального акта.

Покупатель может пройти большую часть сделки без постоянных поездок в Италию: выбрать объект, заказать проверки, подписать документы по доверенности и организовать расчёт через нотариуса или банк. Но дистанционный формат требует особенно точной подготовки документов и полномочий представителя.

• Кратко
• Что входит в стоимость дистанционной покупки
• Налоги при покупке
• Покупка с НДС
• Нотариус и регистрация
• Агент и сопровождение
• Доверенность, перевод и апостиль
• Проверки объекта
• Оплата и депозит цены у нотариуса
• Можно ли вернуть НДС
• Примеры бюджета
• Частые ошибки
• Частые вопросы

Кратко

• Онлайн-покупка не даёт отдельной налоговой скидки и не повышает налоги.
• При покупке без НДС регистрационный налог обычно составляет 2% с льготой первой покупки или 9% без неё.
• Ипотечный и кадастровый налоги при покупке без НДС обычно составляют по 50 €.
• При покупке с НДС применяются ставки 4%, 10% или 22%, а три фиксированных налога составляют по 200 €.
• Нотариуса обычно выбирает покупатель.
• Дистанционная сделка требует специальной доверенности с точными полномочиями.
• Дополнительные расходы зависят от объекта и процедуры, поэтому универсального процента нет.

Что входит в стоимость дистанционной покупки

Расход	Обязателен всегда	От чего зависит
Налоги по покупке	Да	Продавец, НДС, льгота первой покупки, кадастровая стоимость
Нотариус	Да	Цена, сложность, количество актов и документов
Агентская комиссия	Если участвовал агент	Договор и условия посредничества
Техническая проверка	Практически необходима	Тип объекта и объём документов
Юридическая или консультационная проверка	По задаче	Риски сделки и иностранный элемент
Доверенность	При подписании через представителя	Страна оформления, перевод, апостиль
Переводчик	Если покупатель не понимает акт	Формат процедуры и объём текста
Банк и перевод денег	Зависит от расчёта	Счёт, ипотека, международный перевод
Сопровождение	По договору	Объём работы и количество этапов

При дешёвом объекте фиксированные расходы могут составить высокий процент от цены. При дорогой недвижимости их доля обычно ниже. Поэтому оценка «плюс 10% ко всему» может дать серьёзную ошибку.

Налоги при покупке без НДС

Этот сценарий типичен для покупки у частного лица и некоторых продаж компаний, освобождённых от НДС.

Платёж	С льготой первой покупки	Без льготы
Регистрационный налог	2%	9%
Ипотечный налог	50 €	50 €
Кадастровый налог	50 €	50 €

Для физического лица, покупающего жильё, в предусмотренных случаях регистрационный налог можно рассчитывать по кадастровой стоимости через механизм prezzo-valore, а не по фактической цене объекта.

Льгота первой покупки не зависит напрямую от гражданства или наличия ВНЖ. Нужно проверить категорию жилья, другие объекты, предыдущие льготные покупки и требования к месту жительства.

Покупка у компании с НДС

Продажа компанией не всегда облагается НДС. Налоговый режим должен быть подтверждён продавцом и нотариусом.

Сценарий	НДС	Фиксированные налоги
Жильё с льготой первой покупки	4% от цены	Регистрационный, ипотечный и кадастровый по 200 €
Обычное жильё без льготы	10% от цены	По 200 € каждый
Отдельные объекты и элитные категории	Обычно 22% от цены	По 200 € каждый

При сделке с НДС налог рассчитывается по фактической цене, а не по кадастровой стоимости.

Расходы на нотариуса и регистрацию

Нотариус обязателен для окончательного перехода права собственности. Он проверяет стороны и документы, готовит акт, рассчитывает налоги и выполняет регистрационные действия.

Единого тарифа нет. На гонорар влияют:

• стоимость и тип объекта;
• количество участников;
• наличие ипотеки;
• доверенность и иностранные документы;
• сложность правовой истории;
• необходимость дополнительных актов;
• количество копий и проверок.

Нужно запрашивать письменный расчёт с разделением гонорара, НДС на гонорар, налогов, выписок и дополнительных расходов.

Агентская комиссия и сопровождение

Если в сделке участвовал лицензированный агент, комиссия оплачивается по условиям посреднического договора. Часто она рассчитывается как процент от цены плюс НДС, но единой обязательной ставки для всей Италии нет.

До подписания предложения нужно письменно уточнить:

• размер комиссии;
• момент возникновения права на оплату;
• входит ли НДС;
• какие услуги входят в комиссию;
• что оплачивается отдельно;
• возвращается ли сумма при отказе банка или проблемах с объектом.

Консультационное сопровождение оплачивается отдельно от агентской комиссии, если консультант не является посредником и оказывает услуги по анализу, документам и организации процесса.

Доверенность, перевод и апостиль

Для дистанционного подписания используется специальная доверенность. Она должна быть составлена под конкретную сделку и заранее проверена итальянским нотариусом.

• точные данные покупателя и представителя;
• описание объекта или критерии его идентификации;
• полномочие подписать предварительный и окончательный договор;
• право согласовать цену и условия;
• право производить расчёты;
• право взаимодействовать с нотариусом, банком и реестрами;
• право получить ключи и документы;
• передоверие или его запрет.

Если доверенность оформляется за пределами Италии, обычно проверяются апостиль или легализация и перевод на итальянский язык. Формат нужно согласовать до подписания, иначе документ могут не принять.

Проверки объекта

Дистанционная покупка не должна означать покупку без проверки. До задатка желательно закрыть четыре блока.

Правовая проверка

• собственник и полномочия продавца;
• ипотеки, аресты и другие записи;
• наследство, дарение и судебные риски;
• договор аренды или права третьих лиц.

Техническая проверка

• соответствие планировки;
• строительные разрешения;
• перепланировки;
• пригодность и состояние систем;
• документы по энергоэффективности.

Кондоминиум

• задолженность продавца;
• утверждённые внеочередные работы;
• текущие расходы;
• судебные споры;
• правила дома.

Экономическая проверка

• налоги и нотариус;
• комиссия;
• ремонт;
• ежегодный IMU и коммунальные расходы;
• потенциальная аренда и доходность.

Оплата и депозит цены у нотариуса

Покупатель может запросить, чтобы остаток цены был передан на специальный счёт нотариуса и выплачен продавцу после регистрации акта. Это называется депозитом цены у нотариуса.

Такой механизм может использоваться, например, когда:

• нужно дождаться регистрации перехода права;
• на объекте есть ипотека или другое обременение;
• часть суммы удерживается до выполнения условия;
• нужно закрыть задолженность кондоминиума;
• стороны хотят дополнительно защитить расчёт.

Депозит цены не является обязательным для каждой сделки. Его использование и возможные расходы нужно согласовать заранее с нотариусом и продавцом.

Можно ли вернуть НДС при покупке недвижимости

Физическое лицо, покупающее жильё для личного использования, обычно не может вычесть или вернуть НДС по покупке.

Для компании или предпринимателя возможность вычета НДС зависит не только от того, что объект называется коммерческим. Проверяются:

• статус покупателя как плательщика НДС;
• назначение объекта;
• реальное использование в облагаемой деятельности;
• ограничения на вычет по конкретной категории имущества;
• документы и бухгалтерский учёт;
• последующая продажа или изменение использования.

Поэтому обещание «купить на компанию и вернуть НДС» без налогового анализа опасно. Расчёт должен подтвердить коммерциалист.

Примеры бюджета

Квартира у частного лица с льготой первой покупки

Цена объекта 200 000 €, rendita catastale 900 €.

• кадастровая стоимость: 103 950 €;
• регистрационный налог 2%: 2 079 €;
• ипотечный и кадастровый налоги: 100 €;
• нотариус, доверенность, перевод, проверки и сопровождение: по отдельным сметам.

Та же квартира без льготы

• кадастровая стоимость: 113 400 €;
• регистрационный налог 9%: 10 206 €;
• ипотечный и кадастровый налоги: 100 €;
• остальные расходы рассчитываются отдельно.

Покупка у компании с НДС 10%

• цена объекта: 200 000 €;
• НДС: 20 000 €;
• три фиксированных налога: 600 €;
• нотариус, агент, доверенность, перевод и проверки: отдельно.

Частые ошибки

• считать 2% ставкой для всех резидентов, а 9% для всех нерезидентов;
• считать любую продажу компании сделкой с НДС;
• закладывать фиксированную комиссию агента без договора;
• использовать универсальную стоимость нотариуса;
• оформлять доверенность без согласования с итальянским нотариусом;
• не проводить техническую проверку;
• переводить деньги продавцу до закрытия рисков;
• считать возврат НДС автоматическим при покупке на компанию;
• не учитывать апостиль, перевод и доставку документов;
• вносить задаток до расчёта полного бюджета.

Частые вопросы

Можно ли полностью купить недвижимость без приезда в Италию?

Во многих случаях да, через специальную доверенность. Возможность и содержание доверенности нужно заранее согласовать с нотариусом.

Онлайн-покупка увеличивает налоги?

Нет. Налоги зависят от режима сделки, а не от личного или дистанционного участия покупателя.

Сколько стоит нотариус?

Единого тарифа нет. Нужна письменная смета по конкретному объекту, документам и способу подписания.

Всегда ли агент получает 3–5%?

Нет. Размер комиссии определяется договором и местной практикой. Нужно заранее уточнить ставку, НДС и момент оплаты.

Можно ли вернуть НДС при покупке жилья?

Физическое лицо при покупке жилья для личного использования обычно не имеет права на вычет НДС.

Безопасно ли переводить деньги на счёт нотариуса?

Закон предусматривает специальный депозит цены у нотариуса. Его условия и реквизиты нужно получать непосредственно от нотариальной конторы.

Что делает LiveToItaly?

LiveToItaly рассчитывает бюджет, организует специалистов, документы, доверенность и полное сопровождение дистанционной покупки.