Обновлено: 30 сентября 2026
Покупатель недвижимости старше 64 лет в Италии - уже не редкий участник рынка. Это большая и экономически интересная группа, которая покупает жильё совсем не обязательно потому, что «нужно что-то маленькое на пенсии».
Люди 65+ покупают основное жильё, меняют большую семейную квартиру на более удобную, инвестируют, приобретают дом у моря или в горах и заранее перестраивают недвижимость под следующий этап жизни.
И здесь появляется важная разница с более молодым покупателем: цена и площадь остаются важными, но всё большее значение приобретают этаж, лифт, отсутствие барьеров, расходы дома, отопление, энергетический класс, транспорт и возможность комфортно пользоваться квартирой через десять или пятнадцать лет.
Разбираем свежие данные Tecnocasa и практическую сторону покупки недвижимости 65+ на входе в 2027 год.
- Коротко о главном
- Сколько покупателей 65+ на рынке
- Зачем покупают недвижимость
- Какие квартиры выбирают
- Почему этаж становится важнее
- Что происходит с энергетическим классом
- Море, горы и второй дом
- Как выбирать квартиру не только на сегодня
- Prestito vitalizio ipotecario
- Prestito vitalizio или nuda proprietà
- Чек-лист покупки 65+
- FAQ
Коротко о главном
- В первом полугодии 2025 года покупатели старше 64 лет составляли около 9,3% сделок, проведённых через сети Gruppo Tecnocasa.
- 64,8% покупали основное жильё.
- 23,6% приобретали недвижимость как инвестицию.
- 11,6% покупали casa vacanza.
- Самый распространённый формат - trilocale, около 35,5% покупок.
- Почти половина покупателей этой возрастной категории выбирает низкие этажи.
- Доля жилья классов F-G остаётся высокой, но постепенно растёт интерес к более энергоэффективным объектам.
- Для покупки 65+ особенно важно оценивать не только квартиру сегодня, но и насколько удобно будет пользоваться ею через десять лет.
- Prestito vitalizio ipotecario - не ипотека для покупки новой квартиры, а инструмент получения ликвидности под залог уже принадлежащего жилья.
Планируете покупку недвижимости в Италии после 60-65 лет?
Можно заранее разобрать не только бюджет и город, но и практические требования к будущему жилью: этаж, лифт, транспорт, отопление, расходы дома, близость сервисов и сценарий использования недвижимости через несколько лет.
Покупатели 65+ - почти каждый десятый клиент сети Tecnocasa
Последний подробный анализ Gruppo Tecnocasa, опубликованный в феврале 2026 года, относится к сделкам первого полугодия 2025 года.
Покупатели старше 64 лет составляли 9,3% сделок, проведённых через сети группы.
Это немного ниже пиковых значений 2023 года, когда показатель приближался к 10%, но значительно выше уровня первой половины 2021 года, когда доля падала примерно до 7,7%.
Важно правильно читать эту статистику: речь идёт о выборке сделок Tecnocasa и Tecnorete, а не обо всех нотариальных сделках Италии.
Но сама тенденция имеет структурную основу. На начало 2026 года четверть населения Италии уже относится к возрасту 65+, поэтому значение этой группы для рынка недвижимости будет только увеличиваться.
Зачем люди старше 64 лет покупают недвижимость
Самый интересный вывод Tecnocasa - большинство покупок не связано ни с инвестициями, ни с курортной недвижимостью.
| Цель | I полугодие 2025 |
|---|---|
| Основное жильё | 64,8% |
| Инвестиция | 23,6% |
| Casa vacanza | 11,6% |
То есть главный сценарий - обычная смена жилья.
Причины могут быть очень разными:
- большая семейная квартира больше не нужна;
- хочется переехать ближе к детям;
- нужен дом с лифтом вместо здания без него;
- становится важнее транспорт и медицина;
- нужно сократить расходы на отопление и содержание;
- человек хочет часть капитала вывести из большой недвижимости;
- после выхода на пенсию меняется город или регион проживания.
Поэтому термин downsizing полезен, но не описывает весь рынок. Иногда квартира действительно становится меньше, а иногда покупатель меняет городскую квартиру на дом, террасу или второй объект в более спокойном месте.
Trilocale остаётся главным форматом
В первом полугодии 2025 года структура покупок over 64 выглядела так:
- trilocale - 35,5%;
- bilocale - 23,1%;
- четырёхкомнатные квартиры - 16,5%;
- отдельные и полуотдельные дома - 15,5%.
Это ломает стереотип, будто зрелый покупатель обязательно ищет минимальную квартиру.
Trilocale часто остаётся удобным компромиссом: отдельная спальня, полноценная гостиная и дополнительная комната для кабинета, гостей, детей или внуков.
Поэтому правильный вопрос не «насколько маленькой должна стать квартира», а какие помещения действительно будут использоваться следующие десять лет.
Почему почти половина покупает низкие этажи
В первом полугодии 2025 года 47,9% покупателей over 64 выбрали низкие этажи.
Но делать из этого вывод «пожилому человеку нужен первый этаж» неправильно.
На практике гораздо важнее:
- есть ли лифт;
- начинается ли лифт действительно с уровня входа;
- есть ли ступени между улицей и кабиной;
- достаточна ли ширина входа;
- удобны ли двери и коридоры;
- есть ли безопасный душ вместо высокой ванны;
- насколько легко вынести покупки из машины или с улицы;
- не слишком ли тёмный и влажный первый этаж.
Иногда третий этаж с хорошим лифтом удобнее первого этажа в старом доме с шестью ступенями у входа.
Энергетический класс постепенно становится важнее
В 2023 году 73,6% покупок over 64 приходились на объекты классов F-G.
Но рынок постепенно меняется.
В первом полугодии 2025 года:
- классы F-G снизились до 67,6%;
- C-D-E выросли примерно до 24%;
- A-B достигли 8,4%, максимальной доли в этой статистической серии с 2019 года.
Для покупателя старшего возраста этот критерий особенно практичен. Более энергоэффективная квартира может означать не только меньший счёт, но и более стабильный зимний комфорт, меньше проблем с влажностью и меньшую зависимость от дорогого старого отопления.
Подробнее: энергоэффективность недвижимости в Италии.
Casa vacanza: море зимой, горы летом
Около 11,6% покупок over 64 в первом полугодии 2025 года приходилось на жильё для отдыха.
Tecnocasa отмечает характерный сценарий: часть покупателей ищет более мягкий климат у моря в холодные месяцы, а летом выбирает горные районы.
Но второй дом после 65 лет особенно важно оценивать не как отпускную фотографию, а как объект, который придётся содержать годами.
- Как далеко больница и аптека?
- Есть ли магазины вне сезона?
- Нужен ли автомобиль каждый день?
- Как устроено отопление?
- Кто следит за квартирой, когда хозяина нет?
- Какие налоги и расходы возникают у второго дома?
Например, отдельная статья разбирает содержание второго дома у моря в Италии.
Покупать нужно не только для себя сегодняшнего
Это, пожалуй, главное отличие зрелого покупателя.
Квартира может идеально подходить человеку в 66 лет и оказаться неудобной в 76.
Поэтому перед покупкой полезно сделать мысленный стресс-тест:
- смогу ли я пользоваться квартирой без автомобиля;
- можно ли попасть домой без лестниц;
- есть ли лифт и насколько он надёжен;
- как далеко врач, аптека, супермаркет и транспорт;
- можно ли адаптировать ванную;
- легко ли отапливать квартиру;
- насколько сложно ухаживать за садом или большим домом;
- можно ли позднее сдать или продать такой объект без огромного дисконта.
Хорошее жильё после 65 лет - не обязательно маленькое. Оно прежде всего должно быть простым в использовании.
Prestito vitalizio ipotecario: не путать с ипотекой на покупку
В старых материалах этот инструмент иногда называют «обратной ипотекой». Это полезная аналогия, но юридически правильное итальянское название - prestito vitalizio ipotecario.
Он предназначен для физических лиц старше 60 лет, которые уже владеют жилой недвижимостью и хотят получить ликвидность под ипотеку первой степени на этот объект.
Это не обычный mutuo, которым покупатель финансирует новую квартиру.
По общему правилу проценты и расходы могут капитализироваться ежегодно, а полное погашение возникает после смерти заёмщика или при наступлении других установленных законом событий, например при передаче прав на заложенную недвижимость.
Подробно механизм разобран отдельно: prestito vitalizio ipotecario в Италии.
Prestito vitalizio и nuda proprietà - две разные логики
| Prestito vitalizio | Nuda proprietà | |
|---|---|---|
| Что происходит | владелец получает кредит под залог | владелец продаёт bare ownership |
| Собственность | остаётся у владельца | переходит покупателю в форме nuda proprietà |
| Проживание | владелец продолжает пользоваться жильём | может сохраняться usufrutto или diritto di abitazione |
| Возникает долг | да | нет банковского долга от самой продажи |
| Наследники | получают имущество вместе с необходимостью урегулировать кредит | полнота будущих прав зависит от структуры сделки |
Это не взаимозаменяемые решения. Их юридические, налоговые и наследственные последствия нужно считать отдельно.
Подробнее: nuda proprietà в Италии.
Чек-лист квартиры для покупателя 65+
- □ Есть ли лифт от уровня входа без промежуточных ступеней?
- □ Удобны ли вход и общие части дома?
- □ Достаточна ли естественная освещённость?
- □ Нет ли влажности на низком этаже?
- □ Можно ли удобно пользоваться ванной и душем?
- □ Какой тип отопления и сколько оно реально стоит?
- □ Какой энергетический класс?
- □ Как далеко транспорт, магазин, аптека и медицинские услуги?
- □ Сколько составляют расходы condominio?
- □ Планируются ли крупные lavori straordinari?
- □ Можно ли жить здесь без автомобиля?
- □ Насколько просто будет продать или сдать объект позже?
Уже нашли квартиру или дом?
Можно разобрать конкретный объект не только по цене и документам, но и по тому, насколько он удобен как долгосрочное жильё: этаж, лифт, отопление, condominio, транспорт, состояние дома и возможные расходы после покупки.
FAQ: покупка недвижимости после 64 лет в Италии
Какую недвижимость чаще покупают люди старше 64 лет?
По данным Tecnocasa за первое полугодие 2025 года, наиболее распространён trilocale - около 35,5% покупок. Далее следуют bilocale, четырёхкомнатные квартиры и отдельные или полуотдельные дома.
Правда ли, что почти половина выбирает низкие этажи?
Да. В выборке Tecnocasa доля низких этажей достигла 47,9%. Но при выборе конкретного объекта важнее не сам номер этажа, а наличие лифта, ступеней у входа, свет, безопасность и удобство передвижения.
Покупают ли после 64 лет недвижимость для инвестиций?
Да. В первом полугодии 2025 года около 23,6% покупок этой возрастной категории в выборке Tecnocasa приходились на инвестиционный сценарий.
Насколько популярны дома для отдыха?
На casa vacanza приходилось около 11,6% покупок. Это меньше, чем в 2023 году, но возрастная группа 65+ по-прежнему активно присутствует на рынке курортного жилья.
Что такое prestito vitalizio ipotecario?
Это предусмотренный итальянским законодательством кредит для владельцев жилой недвижимости старше 60 лет под ипотеку на уже принадлежащий объект. Его не следует путать с обычной ипотекой для покупки новой квартиры.
Что важнее: низкий этаж или лифт?
Для долгосрочного комфорта хороший лифт без ступеней у входа часто важнее самого номера этажа. Первый этаж также нужно проверять на свет, влажность, шум и безопасность.
Что особенно проверить перед покупкой квартиры после 65 лет?
Кроме обычных документов и технического состояния полезно проверить доступ без лестниц, лифт, отопление, энергетический класс, расходы condominio, транспорт, сервисы рядом и насколько объект останется удобным при изменении образа жизни.
