- Введение
- Где проходит «третий пояс» и логика направлений
- Транспорт и доезд: SFM, региональные поезда и автострады
- Цены: покупка и аренда по коммунам третьего пояса
- Портреты направлений: Canavese, Val di Susa – Pinerolese, Asti-вектор, Юг к Cuneo
- Как выбрать локацию: матрица «время в пути × бюджет × тип жилья»
- Сопутствующие расходы и абонементы
- Ivrea — микро-зоны и коридоры цен
- Pinerolo и окрестности — микро-зоны и коридоры
- Canavese: Rivarolo, Caluso, Castellamonte
- Val di Susa: Susa, Bussoleno
- Asti-вектор: Villanova d’Asti, Castelnuovo Don Bosco
- Юг к Cuneo: Racconigi и соседние
- Связка статей по поясам
- Время в пути до Porta Susa / Porta Nuova
- Мини-калькулятор аренды
- FAQ
Введение
«Третий пояс» это дальняя провинция Турина, где за бюджет городской двушки можно взять дом с участком. Цена за метр ниже, тишины больше, но логистика сложнее. Типичный доезд до центра — 60–90 минут при связке пригородные поезда SFM + региональные линии и автострады. Формат для тех, кто ценит природу, готов планировать маршрут и хочет метры без переплаты.
Где проходит «третий пояс» и логика направлений
- Север — Canavese: Ivrea, Rivarolo Canavese, Caluso, Castellamonte. Инфраструктура «малого города», поезда в Турин, доступные дома с садами.
- Запад/юго-запад — Val di Susa и Pinerolese: Susa, Bussoleno, Pinerolo и окрестности, Cumiana. Горы, спорт, разумные цены, смотрим на рельеф и зиму.
- Восток — вектор Asti: Villanova d’Asti, Castelnuovo Don Bosco, San Damiano d’Asti. Виноградные холмы, таунхаусы и виллетты.
- Юг — к Cuneo: Racconigi, Sommariva del Bosco и соседние коммуны. Спокойная жизнь, выгодный €/м², но доезд дольше.
Транспорт и доезд: SFM, региональные поезда и автострады
- Поезда: ветки SFM + региональные на Ivrea, Pinerolo, Susa. Узлы пересадки — Porta Susa и Porta Nuova.
- Авто: A55 (tangenziale), A32, A4, A6, A21. Для будней удобны перехватывающие парковки возле станций.
- Без авто можно, если жить в пешей доступности к станции. Иначе формула «поезд + машина» даёт предсказуемый тайминг.
- Абонементы: комбинированные билеты «поезд + автобус/метро» снимают боль ежедневных поездок.
Цены: покупка и аренда по коммунам третьего пояса
Средние ориентиры по объявлениям осень 2025. Формат: покупка €/м² / аренда €/м² в мес. На месте цифры уточняем по улице, типу и состоянию.
| Коммуна (3-й пояс) | Покупка €/м² | Аренда €/м²/мес |
|---|---|---|
| Ivrea | ~1 350–1 600 | ~7.0–7.8 |
| Rivarolo Canavese | ~1 150–1 350 | ~6.8–7.5 |
| Caluso | ~1 050–1 250 | ~6.5–7.2 |
| Castellamonte | ~950–1 200 | ~6.2–7.0 |
| Pinerolo (окрестности) | ~1 200–1 500 | ~7.0–7.8 |
| Susa / Bussoleno | ~1 000–1 250 | ~6.2–7.0 |
| Villanova d’Asti | ~1 250–1 500 | ~7.0–7.8 |
| Castelnuovo Don Bosco | ~1 200–1 450 | ~6.8–7.5 |
| Racconigi | ~1 000–1 250 | ~6.3–7.0 |
Как читать: верхняя граница — отремонтированные объекты рядом со станциями и центром; нижняя — дома под ремонт и удалённые зоны. Участок, панорама и хорошая энергоэффективность поднимают цену.
Портреты направлений: Canavese, Val di Susa – Pinerolese, Asti-вектор, Юг к Cuneo
Canavese — Ivrea, Rivarolo, Caluso, Castellamonte.
Малые города с полным набором сервисов. Поезда на Турин, удобная логистика в будни. Дома с садами и таунхаусы. Для семей и удалённой работы.
Val di Susa – Pinerolese — Susa, Bussoleno, Pinerolo, Cumiana.
Горные виды, спорткластеры, спокойствие. Проверьте подъём, экспозицию, снег и обогрев. Варианты с камином и участком.
Asti-вектор — Villanova d’Asti, Castelnuovo Don Bosco.
Виноградные холмы и виллетты. Хорош для тех, кто ценит пространство и готов к 60–80 мин до центра.
Юг к Cuneo — Racconigi и соседние.
Исторические центры, «медленный» ритм, достойный выбор домов. Доезд дольше, но цена за метр приятная.
Как выбрать локацию: матрица «время в пути × бюджет × тип жилья»
Шаг 1. Время в пути:
- 60–75 мин → жить у станции, брать квартиру/таунхаус.
- 75–90 мин → дом с участком, «поезд + авто» или авто.
Шаг 2. Бюджет €/м²:
- ~950–1 250 → Castellamonte, Susa/Bussoleno, Racconigi.
- ~1 250–1 500 → Rivarolo, Caluso, Villanova d’Asti, Pinerolo окрест.
- ~1 350–1 600 → Ivrea, отремонтированные рядом со станциями.
Шаг 3. Тип жилья:
- Квартира у станции SFM/регпоезда — минимальный стресс будней.
- Дом/таунхаус — метраж и сад, но планируем парковку и зимнюю логистику.
Жизнь в третьем поясе: для кого это на самом деле
Третий пояс это уже не «я живу рядом с Турином», а «я живу своим ритмом и в Турин приезжаю, когда нужно».
Кто так делает:
- семьи, которые хотят дом с участком, сад, собаку, пространство детям, без соседей за стенкой;
- люди, которые работают частично удалённо и готовы ездить в город 2–3 раза в неделю, а не каждый день;
- те, кто не хочет платить цену за метр как в Турине или первом поясе, но всё равно хочет остаться в зоне влияния большого города (работа, больницы, аэропорт).
День выглядит по-другому. Утром не метро, а кофе на веранде, отвоз детей в школу в городке, потом работа из дома или выезд «по делам» в Турин.
Вечером не пробка внутри кольца, а собака, сад и тишина.
Минус: вы планируете логистику.
Плюс: вы получаете в своей цене уже не «квадрат», а «маленькую жизнь».
Сопутствующие расходы и абонементы
Разово при покупке: imposta di registro ~2% (prima casa) или ~9%, у новостроя НДС (IVA) 4%/10%, нотариус ~1 500–3 500 €, агентство 2–3% + IVA, техпроверка ~400–1 200 €, переводчик ~300–800 €.
Ежегодно: IMU 0 € при «первом доме» и без «роскоши», TARI ~200–400 €/год, кондоминиум ~600–1 500 €/год для многоквартирных, страховка ~120–300 €/год.
Проезд: абонементы на SFM/зоны ~40–70 €/мес, парковки перехвата ~30–60 €/мес.
Термины: «первый дом» (prima casa) — льготный режим; вид на жительство (permesso di soggiorno) не обязателен для покупки, но упрощает быт.
Ivrea — микро-зоны и коридоры цен
Ivrea — «малый город» с полноценной инфраструктурой и историческим центром. У станции и в центро цены выше, на окраинах — ниже.
| Микрозона | Что даёт наценку | Ориентир по €/м² |
|---|---|---|
| Исторический центр и радиус 10–12 мин пешком до станции | Пешая досягаемость SFM, этаж с лифтом, реновация | верх коридора ~1 500–1 600 |
| Пояс вокруг школ и спортзон | Балконы, парковка, хорошее состояние | середина ~1 400–1 500 |
| Окраины, дома под ремонт | Ремонт, отсутствие лифта, удалённость | низ коридора ~1 350 и ниже |
Совет: для аренды держите «10–12 мин пешком до станции» и этажность с лифтом. Для семьи — парковка и дворы во внутреннем квартале.
Советы по Ivrea + мини-FAQ
Плашки советов
- Съём под аренду выгоднее в радиусе 10–12 мин пешком до станции SFM.
- Проверяйте лифт и состояние фасада – влияет на ликвидность.
- Балконы и парковочное место повышают ставку аренды.
Мини-FAQ
1) Где быстрее всего сдать в Ivrea?
В центре и у станции – выше трафик и стабильность арендаторов.
2) Что чаще всего «роняет» цену квартиры?
Отсутствие лифта на высоких этажах и необходимость капитального ремонта.
3) Дом или квартира для семей с детьми?
Квартира у школы и парка удобнее по логистике; дом – если есть авто и время на уход за участком.
Pinerolo и окрестности — микро-зоны и коридоры
Pinerolo комфортен по сервисам. Окрестные коммуны дают дом с садом при умеренном бюджете.
| Микрозона | Формат | €/м² ориентир |
|---|---|---|
| Центр Pinerolo, пешком до станции | Квартиры после реновации | 1 350–1 500 |
| Полуцентральные кварталы | Квартиры, таунхаусы | 1 250–1 400 |
| Окрестности с участками | Дома под частичный ремонт | 1 200–1 350 |
Зима: смотрим экспозицию, отопление, подъём к дому. Виллетты с гаражом и террасой востребованы.
Советы по Pinerolo и окрестностям + мини-FAQ
Плашки советов
- Зимой смотрите экспозицию и тип отопления – счета важны.
- Для таунхауса берите гараж и удобный подъезд.
- Доезд: планируйте связку «станция + перехватывающая парковка».
Мини-FAQ
1) В каком районе выше ликвидность?
Полуцентр и зоны 10–15 мин от станции – оптимальный баланс цены и спроса.
2) Что спросить у продавца по отоплению?
Тип котла, год замены, средние счета, класс APE и изоляция.
3) Для удалёнки что выбрать?
Дом с кабинетом и стабильным интернетом – проверяйте провайдера по адресу.
Canavese: Rivarolo, Caluso, Castellamonte
Разные по профилю, но общая логика — рядом со станцией и центром дороже, дальше и «под ремонт» дешевле.
| Коммуна | Микрозоны | Что двигает цену | Коридор €/м² |
|---|---|---|---|
| Rivarolo Canavese | Центр и радиус станции | Пешая доступность, этаж, состояние | 1 250–1 350 |
| Caluso | Близко к школе и сервисам | Балконы, парковка, отопление | 1 100–1 250 |
| Castellamonte | Историческое ядро vs окраины | Ремонт, отсутствие лифта | 950–1 150 |
Для дохода: 2–3 комн квартиры у станции в Rivarolo и Caluso проще сдавать круглый год.
Советы по Canavese: Rivarolo, Caluso, Castellamonte + мини-FAQ
Плашки советов
- У станции Rivarolo – легче сдавать круглый год.
- В Caluso оцените парковку и близость к школам.
- В Castellamonte ремонт часто оправдан – вход ниже.
Мини-FAQ
1) Где лучше стартовать с небольшим бюджетом?
Castellamonte – самый низкий порог входа, но заложите ремонт.
2) Для сдачи на длинный срок что важно?
Лифт, балкон, состояние кухни и ванной, шаговая доступность до транспорта.
3) Влияет ли наличие камина?
Да, но важнее энергоэффективность и окна – они снижают ежемесячные счета.
Val di Susa: Susa, Bussoleno
Горный профиль, отличные виды. Цены зависят от рельефа и состояния.
| Локация | Плюсы | Минусы | Коридор €/м² |
|---|---|---|---|
| Susa центр и станция | Исторический центр, пешком до SFM | Узкие улицы, меньше парковок | 1 150–1 250 |
| Bussoleno у станции | Маршруты в Турин, логистический узел | Специфика трафика | 1 050–1 200 |
| Склоны и окраины | Панорама, участки | Подъёмы, снег, автообязательность | 1 000–1 100 |
Отопление: спрашиваем счета, тип котла и класс APE. Это влияет на итоговый чек.
Советы по Val di Susa: Susa, Bussoleno + мини-FAQ
Плашки советов
- Проверяйте подъём к дому и зимнюю уборку улиц.
- Склоны с панорамой – премия в цене, но думайте про доступ зимой.
- Возле станций проще с повседневной логистикой.
Мини-FAQ
1) Где дешевле всего в долине?
Окраины и склоны без асфальта – но будьте готовы к автообязательности.
2) Какие документы по дому попросить?
Планы, год постройки, отчёты по крыше, котлу и энергоаттестату APE.
3) Туристический сезон влияет на аренду?
Да, краткосрочная выручка выше у станций и маршрутов, но нужна легализация формата.
Asti-вектор: Villanova d’Asti, Castelnuovo Don Bosco
Виноградные холмы, виллетты и таунхаусы. Авто удобно, но у станций — стабильнее аренда.
| Коммуна | Микрозоны | Формат | €/м² |
|---|---|---|---|
| Villanova d’Asti | У станции и школ | Квартиры после реновации | 1 350–1 500 |
| Окраины | Дома с участком | 1 250–1 350 | |
| Castelnuovo Don Bosco | Центр и радиус 10 мин | Квартиры, таунхаусы | 1 250–1 400 |
| Виноградные склоны | Дома под ремонт | 1 200–1 300 |
Семьи: ищем дворы, парки, безопасные подъезды к школе.
Советы по Asti-вектору: Villanova d’Asti, Castelnuovo Don Bosco + мини-FAQ
Плашки советов
- В Villanova дайте приоритет квартирам у станции.
- На виноградных склонах учитывайте подъезд и дренаж участка.
- Таунхаус с маленьким садом – золотая середина по уходу и цене.
Мини-FAQ
1) Что лучше под аренду?
2–3-комн. квартиры у станции в Villanova – минимальный простой.
2) Дом на склоне: на что смотреть?
Основание, дренаж, подпорные стены, доступ спецтехники для ремонта.
3) Есть ли премия за энергоэффективность?
Да, окна и утепление поднимают цену и снижают счета – спрос растёт.
Юг к Cuneo: Racconigi и соседние
Исторические центры с доступным €/м², доезд дольше.
| Микрозона | Что важно | €/м² |
|---|---|---|
| Центро и радиус 10–12 мин пешком | Сервисы, автобусы, парковка | 1 150–1 250 |
| Окраины и дома под ремонт | Состояние, отопление | 1 000–1 150 |
Инвест-заметка: ликвидность ниже, чем у станций Ivrea и Pinerolo, зато вход дешевле.
Советы по югу к Cuneo: Racconigi и соседние + мини-FAQ
Плашки советов
- Центро с автобусами – проще на каждый день без авто.
- Окраины дешевле, но считайте время в пути 70–90 мин.
- Исторический фонд – проверьте потолки, окна и влажность.
Мини-FAQ
1) Что взять под семью с питомцем?
Дом с небольшим двором недалеко от школ, но с доступом к автобусам.
2) Инвестору что предпочесть?
Квартиру в центрe рядом с сервисами – устойчивее спрос в долгосрок.
3) Какие частые скрытые расходы?
Окна, кровля, отопление и изоляция – попросите последние счета и акты работ.
Универсальные советы по третьему поясу
- Выбирайте 10–12 мин пешком до станции – экономит час в день.
- Считайте «полный чек»: цена + ремонт + ежегодные счета.
- У домов проверяйте дренаж, крышу, окна, котёл, APE.
- Для аренды важны лифт, балкон, парковка, состояние кухни и ванны.
- Планируйте «поезд + авто»: абонемент SFM и перехватывающая парковка.
Если хотите, добавлю мини-блоки «время в пути до Porta Susa/Porta Nuova» для каждой ком
Время в пути до Porta Susa / Porta Nuova
Ориентиры для будней. Поезда — SFM/региональные; авто — без учёта редких аварий. Уточняйте фактическое расписание перед поездкой.
| Коммуна | Поезд → Porta Susa | Поезд → Porta Nuova | Авто до центра | Примечания |
|---|---|---|---|---|
| Ivrea | ~65–80 мин прямые | +5–10 мин пересадка/прямой | ~60–75 мин | Линия в сторону Aosta, удобные полуэкспрессы |
| Rivarolo Canavese | ~50–65 мин | +5–10 мин | ~45–60 мин | Хороший комбинированный трафик «поезд + парковка» |
| Caluso | ~45–60 мин | +5–10 мин | ~50–65 мин | Выгодно жить ближе к станции |
| Castellamonte | ~70–95 мин с автобусом до Rivarolo | ~75–100 мин | ~60–75 мин | Нет прямой ж/д, связка автобус + поезд |
| Pinerolo (центр) | ~45–60 мин | ~50–65 мин | ~45–65 мин | Частые региональные составы |
| Susa | ~75–95 мин | ~80–100 мин | ~70–90 мин | Учитывать сезонную нагрузку и рельеф |
| Bussoleno | ~60–80 мин | ~65–85 мин | ~60–80 мин | Узел в долине Сузы |
| Villanova d’Asti | ~40–50 мин | ~35–45 мин прямые | ~35–55 мин | Прямые на Porta Nuova, удобно ежедневникам |
| Castelnuovo Don Bosco | ~60–90 мин автобус + поезд (через Villanova/Chieri) | ~60–90 мин | ~45–65 мин | Проверьте связки по времени |
| Racconigi | ~45–60 мин | ~50–65 мин | ~55–75 мин | Удобно при работе на южных выездах |
Совет: если время критично, выбирайте локацию в 10–12 мин пешком от станции и планируйте перехватывающую парковку у узла.
Мини-калькулятор аренды: площадь × ставка €/м²
Подставьте свою площадь и коридор ставки по локации.
Ориентиры ставок для 3-го пояса:
- Рядом со станцией, отремонтировано: ~7.5–8.5 €/м²/мес
- Стандарт, близко к сервисам: ~6.8–7.5 €/м²/мес
- Периферия, нужен ремонт: ~6.2–6.8 €/м²/мес
Формула: Месячная аренда = Площадь (м²) × Ставка (€/м²/мес)
Быстрые примеры
| Площадь | Премиум у станции 8.2 €/м² | Стандарт 7.2 €/м² | Периферия 6.4 €/м² |
|---|---|---|---|
| 55 м² | 451 € | 396 € | 352 € |
| 70 м² | 574 € | 504 € | 448 € |
| 90 м² | 738 € | 648 € | 576 € |
Коэф. заполняемости для годового плана:
- возле станции: ~94–97%, стандарт: ~90–94%, периферия: ~85–90%.
Годовой доход ≈Месячная ставка × 12 × Коэф. заполняемости.
Что повышает ставку: лифт, балкон, парковка, свежая реновация, энергоэффективность (APE класс выше), пешая доступность станции.
Что снижает: высокий этаж без лифта, капремонт, удалённость от транспорта, слабый класс APE.
Что ещё может заинтересовать
- Как сравнить дом на холме и квартиру у станции в третьем поясе
- Энергоэффективность и отопление в горных зонах: что спросить у продавца
- Смета ремонта: крыша, окна, отопление, APE — базовые диапазоны
- Где искать «виллетты» и таунхаусы с готовым садом
- Инвест-сценарий: 2-3 квартиры у станций вместо одного дома
Нужна помощь с выбором локации в третьем поясе?
Хотите понять, что вам реально выгоднее — квартира у станции в Ivrea или дом с садом под Pinerolo?
Мы можем разобрать ваш сценарий до покупки, по-взрослому, без розовых картинок из объявлений.
Что мы делаем для клиентов LiveToItaly:
- подбираем города третьего пояса (Ivrea, Pinerolo, Villanova d’Asti, Val di Susa и т.д.) под ваш ритм жизни и бюджет;
- объясняем честно, насколько реальны ваши 60–90 минут в пути, и в каком режиме: «поезд», «поезд + авто», «только авто»;
- считаем полный чек на владение: покупка, налоги, ремонт, отопление, абонемент SFM, парковка, IMU, TARI;
- проверяем «prima casa» (первый дом) и объясняем, где льгота действительно имеет смысл;
- готовим документы, переводы и сопровождение у нотариуса (notaio), даже если у вас ещё нет ВНЖ Италии.
Если вы семья с детьми и собакой, и вам важен сад + школы + не сойти с ума с логистикой — напишите нам в LiveToItaly.
Мы покажем конкретные коммуны, а не просто скажем «в провинции дешевле».
И добавь после этого блока короткий «Что ещё может заинтересовать» и внутренние ссылки:
Что ещё может заинтересовать:
- Второй пояс Турина — ближе к городу, доезд 30–60 минут и больше инфраструктуры рядом
- Пятый пояс Турина — море, Альпы и большие озёра за 2–3 часа от города
- Как работает льгота «первый дом» (prima casa) в Пьемонте
- Как считать реальную стоимость владения домом в Италии, а не только цену покупки
FAQ
1) Реально жить без машины в третьем поясе?
Можно, если в 10–12 мин пешком до станции. Иначе комфортнее «поезд + авто».
2) Где выгоднее сдавать в аренду?
Рядом со станциями и историческими центрами Ivrea и Pinerolo — спрос стабильнее.
3) Сколько закладывать на ремонт дома?
От косметики до реконструкции. Берите техосмотр, планы и смету до задатка.
4) Есть ли новостройки во третьем поясе?
Точечно. Проверяйте энергоэффективность, парковку и транспорт.
5) Льготы «первого дома» работают в провинции?
Да, по общим правилам. Важно соблюсти сроки регистрации и требования.
6) Сколько стоит ежедневный проезд?
Комбинированный абонемент SFM/зоны обычно ~40–70 €/мес. Плюс перехватывающая парковка при необходимости.
7) Что выбрать семье с детьми и собакой?
Дом с садом в Pinerolese/Canavese, при условии близости к станции или удобному выезду на A55/A32.
