Нужно ли открывать partita IVA (ИП) для аренды жилья в Италии?
Вопрос о partita IVA один из самых частых среди русскоязычных, которые хотят сдавать жильё в аренду в Италии. Особенно если речь идёт о B&B (Bed and Breakfast) или размещении туристов через Airbnb. Когда можно обойтись без ИП, а когда уже обязательно открывать «партию»? Разбираем на конкретных примерах.
Кому не нужна partita IVA?
Если вы сдаёте не более 4 квартир в год, и делаете это без оказания дополнительных услуг, то по закону вы можете остаться частным лицом, без регистрации предпринимательства.
🔹 Допускаются только основные услуги: передача ключей, смена белья между гостями.
🔹 Доход декларируется в модели 730 или Redditi PF как reddito fondiario (если вы собственник) или reddito diverso (если субаренда).
🟢 Это называют «непредпринимательская краткосрочная аренда» — и для неё partita IVA не нужна.
Когда partita IVA становится обязательной?
Вот ситуации, в которых вы должны открыть partita IVA (аналог ИП в Италии):
- Сдаёте более 4 объектов в аренду (включая комнаты).
- Предоставляете дополнительные услуги: завтраки, трансфер, экскурсии, уборку на заказ.
- Заключаете частые сделки и/или работаете по договорам с туроператорами.
- Сотрудничаете с управляющей компанией, получая прибыль от чужой недвижимости.
🔴 В этом случае ваша деятельность считается предпринимательской, и вам нужно:
- зарегистрироваться в Camera di Commercio;
- открыть partita IVA с кодом ATECO 55.20.51;
- встать на учёт в INPS;
- вести бухучёт и подавать декларации.
Частые ошибки и штрафы
⚠️ Некоторые владельцы B&B в Италии ошибочно считают, что можно сдавать хоть 10 объектов, если «формально всё оформлено на родственников». Но Agenzia delle Entrate умеет сопоставлять данные по:
- счетам за коммунальные;
- рекламе на Airbnb/Booking;
- банковским переводам.
Частые ошибки:
- Неоформление partita IVA при превышении лимитов.
- Отсутствие CIN (идентификационного номера для аренды).
- Занижение доходов или отсутствие чеков/квитанций.
- Незнание отличий между B&B и casa vacanza.
💥 Всё это может привести к штрафам, отмене налоговых вычетов и даже обвинениям в уклонении от налогов.
Рекомендации для арендодателей
- 📌 Ведите таблицу с данными по квартирам и срокам сдачи.
- 📌 Проверьте, нужен ли CIN в вашем регионе.
- 📌 Если вы не уверены — проконсультируйтесь с русскоязычным коммерсантом.
- 📌 Оцените, возможно ли перевести часть имущества на других членов семьи — но корректно.
- 📌 Если планируете масштабирование — лучше сразу работать в белую.
- Как открыть B&B в Италии: пошаговая инструкция для русскоязычных
- Налоги на аренду через Airbnb и Booking: что нужно знать
- Чем отличается B&B от простой сдачи квартиры
- Краткосрочная аренда: риски и проверки в 2025 году
- Инструкция по регистрации CIN и декларации доходов
FAQ
Нужно ли открывать partita IVA, если я сдаю только одну квартиру?
Нет, если сдача не носит систематический характер и не сопровождается дополнительными услугами, partita IVA не требуется.
Что будет, если сдаю больше 4 объектов без partita IVA?
Агенция доходов может признать вашу деятельность предпринимательской и наложить штрафы за отсутствие регистрации и нарушений учёта.
Нужен ли CIN, если у меня есть partita IVA?
Да. Наличие partita IVA не заменяет CIN. Это два разных регистрационных элемента.
Можно ли открыть B&B без partita IVA?
Да, если вы соблюдаете лимиты (до 4 объектов) и не предоставляете дополнительных услуг.
Что выгоднее: открыть partita IVA или сдавать как частник?
Если у вас стабильный доход и более 4 объектов partita IVA выгоднее и безопаснее.
Кто может помочь русскоязычному владельцу жилья в Италии?
Команда LiveTOitaly оказывает помощь в открытии partita IVA, выборе режима налогообложения и сдаче деклараций.
Нужна ли partita IVA для casa vacanza?
Если сдача не превышает 4 объектов — нет. Но стоит учесть особенности регионального законодательства.
