Отношения арендодателя и арендатора в Италии: кто несет ответственность за ремонт бытовой техники?

Обновлено: 23 июля 2026

Сломалась стиральная машина, перестал нагревать воду бойлер, потёк кран или не работает кондиционер. Первый вопрос почти всегда один: кто должен платить, арендатор или собственник? В Италии ответ зависит не только от цены ремонта. Нужно установить причину поломки, возраст оборудования, условия договора, качество обычного ухода и то, как стороны зафиксировали проблему.

Общее правило Гражданского кодекса такое: собственник выполняет необходимые ремонты, кроме мелкого обслуживания, которое связано с обычным использованием жилья. Арендатор отвечает за бережное пользование, своевременное сообщение о неисправности и повреждения, возникшие по его вине. Поэтому одна и та же стиральная машина в разных ситуациях может ремонтироваться за счёт разных сторон.

Кратко

• Собственник обычно оплачивает необходимые ремонты и замену оборудования, которое вышло из строя из-за возраста, скрытого дефекта или причины, не связанной с действиями арендатора.
• Арендатор обычно оплачивает небольшое обслуживание и ущерб, вызванный неправильным использованием, отсутствием ухода или несвоевременным сообщением о проблеме.
• Термины «обычный» и «капитальный» ремонт помогают ориентироваться, но в споре важнее причина поломки и текст договора.
• Нельзя самовольно удерживать стоимость ремонта из арендной платы без проверки договора и правовой ситуации.
• При срочном ремонте арендатор может действовать самостоятельно и требовать возмещения, если ремонт действительно не терпел отлагательства и собственник был одновременно уведомлён.

• Основное правило
• Почему важна причина поломки
• Бытовая техника
• Котёл, отопление и сантехника
• Что может изменить договор
• Как действовать собственнику
• Как действовать арендатору
• Что нельзя делать при споре
• Как предотвратить конфликт
• FAQ

Кто отвечает за ремонт по Гражданскому кодексу Италии

Статья 1575 Гражданского кодекса обязывает собственника передать жильё в хорошем состоянии, поддерживать его пригодным для согласованного использования и обеспечивать спокойное пользование. Статья 1576 возлагает на него необходимые ремонты в течение аренды, кроме мелкого обслуживания, которое относится к арендатору.

Статья 1609 уточняет границу мелких ремонтов. Речь идёт о повреждениях, вызванных использованием, а не возрастом вещи или случайным событием. Местные обычаи могут помогать определить, какие работы считаются небольшими, если стороны не установили это договором.

Именно поэтому фраза «всё обычное платит арендатор, всё крупное собственник» не всегда даёт правильный ответ. Замена недорогой детали может лечь на собственника, если она разрушилась от старости. Дорогой ремонт может быть предъявлен арендатору, если поломка вызвана его неосторожностью.

Причина поломки важнее стоимости

Причина	Кто обычно отвечает	Что потребуется доказать
Возраст и естественный износ	Собственник	Возраст техники, заключение мастера, отсутствие неправильного использования
Скрытый или первоначальный дефект	Собственник	Когда возникла проблема и существовала ли она до передачи
Нормальное мелкое обслуживание	Арендатор	Что работа относится к обычному уходу
Неправильное использование	Арендатор	Связь между действиями жильца и поломкой
Несвоевременное сообщение	Возможна ответственность арендатора за увеличение ущерба	Когда проблема стала заметна и когда сообщили собственнику
Случайное событие	Зависит от обстоятельств, договора и страховки	Причину события и отсутствие вины стороны

Заключение мастера особенно полезно, если стороны спорят о причине. В счёте или отчёте должно быть указано не просто «ремонт выполнен», а какая деталь сломалась, каково состояние устройства и есть ли признаки неправильной эксплуатации.

Кто платит за бытовую технику

Если квартира сдаётся с мебелью и техникой, важно проверить, перечислены ли холодильник, стиральная машина, духовка и другие приборы в договоре или описи. Наличие техники в квартире ещё не всегда означает, что собственник обязался заменить её на новую при любой поломке. Нужно смотреть, была ли она частью объекта аренды и в каком состоянии передавалась.

Стиральная машина

Очистка фильтра, удаление постороннего предмета и устранение засора, связанного с эксплуатацией, обычно относятся к арендатору. Если двигатель или электронный модуль старой машины вышел из строя без вины жильца, ремонт или замена чаще относятся к собственнику. Возраст в восемь или десять лет сам по себе не является автоматическим юридическим порогом. Это один из факторов, который оценивается вместе с заключением мастера.

Холодильник

Арендатор отвечает за нормальный уход, чистоту и использование по инструкции. Поломка компрессора из-за возраста обычно не является мелким обслуживанием. Но если прибор повреждён при размораживании острым предметом или из-за действий жильца, расходы могут быть возложены на арендатора.

Посудомоечная машина, духовка и кондиционер

Нужно разделять регулярную чистку и замену расходных элементов от отказа основных компонентов. Обычный уход чаще лежит на жильце. Замена старого устройства или его ключевого узла из-за износа обычно относится к собственнику. Для кондиционера договор может отдельно устанавливать обязанность арендатора проводить периодическую очистку фильтров.

Котёл, отопление, сантехника и электричество

Официальная таблица распределения дополнительных расходов, приложенная к декрету от 16 января 2017 года, относит установку, полную замену и приведение систем в соответствие с законом к собственнику. Обычное обслуживание отопления и кондиционирования, сезонную очистку и некоторые текущие операции она относит к арендатору.

Эта таблица особенно важна для договоров по согласованной ставке, но её логика полезна и как ориентир в других жилых договорах. Она не заменяет анализ конкретной поломки.

• Котёл не работает из-за старого основного узла. Обычно это зона собственника.
• Не выполнено предусмотренное обслуживание. Возможна ответственность арендатора.
• Кран подтекает из-за изношенного небольшого уплотнения. Может рассматриваться как мелкий ремонт.
• Лопнула старая труба внутри стены. Обычно это не обычный расход арендатора.
• Засор возник из-за неправильного использования. Расходы могут лечь на арендатора.

Если неисправность создаёт угрозу людям или имуществу, нужно немедленно прекратить опасное использование, перекрыть воду или газ при возможности и вызвать аварийную службу. Спор об оплате решается после обеспечения безопасности.

Может ли договор изменить распределение расходов

Договор может подробнее распределять обязанности, указывать порядок обслуживания и ссылаться на таблицу расходов. Поэтому перед ремонтом нужно проверить не одну строку, а весь документ: описание имущества, приложения, правила уведомления, дополнительные расходы и условия возврата жилья.

Слишком общая формулировка «весь ремонт оплачивает арендатор» не всегда решает спор автоматически. Её нужно сопоставлять с обязательствами собственника поддерживать объект пригодным для согласованного использования, характером неисправности и применимыми нормами.

Общую систему прав и обязанностей сторон смотрите в статье права и обязанности арендодателя и арендатора в Италии. По вопросам депозита, состояния квартиры и возврата жилья полезен материал договор аренды и депозит.

Как действовать собственнику после сообщения о поломке

Собственнику также не стоит ограничиваться ответом «это мелкий ремонт» или «сломал арендатор». Если неисправность относится к его обязанностям, задержка может увеличить ущерб и создать дополнительные требования. Например, небольшая протечка способна повредить пол, мебель и квартиру ниже.

1. Подтвердить получение сообщения. Даже если причина пока неясна, нужно зафиксировать, что обращение принято.
2. Организовать осмотр. Для котла, газа, электричества и встроенных систем следует привлекать квалифицированного специалиста.
3. Попросить мастера указать причину. Формулировка должна различать износ, отсутствие обслуживания, неправильное использование и случайное событие.
4. Согласовать стоимость до работ. Если срочности нет, полезно получить смету и письменно определить, кто оплачивает вызов и детали.
5. Не заменять устройство худшим без согласования. Если техника была частью меблированной квартиры, замена должна сохранять нормальную пригодность жилья и соответствовать договорённости сторон.
6. Сохранить документы. Счёт, технический отчёт, фотографии, переписка и документы обслуживания важны для возможного спора и страховой компании.

Если собственник считает арендатора виновным, разумнее сначала устранить опасность и сохранить доказательства, а затем предъявлять документально обоснованное требование. Самостоятельное удержание депозита во время действующего договора или давление с требованием немедленной оплаты могут только усложнить конфликт.

Как действовать арендатору при поломке

1. Прекратите опасное использование. Не включайте неисправный прибор, если есть запах газа, искрение, протечка или риск возгорания.
2. Зафиксируйте проблему. Сделайте фотографии, видео, сохраните код ошибки и дату обнаружения.
3. Сообщите собственнику письменно. Опишите неисправность и попросите указать дальнейший порядок действий.
4. Не заказывайте дорогую замену без согласования. Сначала получите письменное согласие, кроме действительно срочного случая.
5. Попросите заключение мастера. Причина поломки важнее общего названия работы.
6. Храните документы. Счета, чеки, переписку, фотографии и акт ремонта.

Статья 1577 Гражданского кодекса требует сообщать собственнику о необходимости ремонта. Если ремонт срочный, арендатор может выполнить его и потребовать возмещения при условии одновременного уведомления. Но «срочный» означает, что откладывание создаёт реальный риск или увеличивает ущерб, а не просто бытовое неудобство.

Что нельзя делать при споре

• Самовольно прекращать платить аренду. Даже наличие дефекта не всегда даёт право удерживать арендную плату. Судебная практика требует использовать предусмотренные законом способы защиты и доказывать сам дефект и ущерб.
• Выбрасывать сломанную технику. Она может быть собственностью арендодателя и доказательством причины поломки.
• Скрывать повреждение. Несвоевременное сообщение может увеличить ущерб и ответственность жильца.
• Проводить опасные работы самостоятельно. Газ, электричество и отопление должны обслуживать квалифицированные специалисты.
• Считать возраст техники единственным доказательством. Нужна связь между возрастом, неисправностью и отсутствием вины арендатора.

Если спор уже перешёл в претензию, требование компенсации или угрозу расторжения, может понадобиться адвокат по недвижимости. Ссылка на соседний материал о другом типе ответственности: несчастный случай в арендованном жилье.

Как предотвратить конфликт при заселении

• внести технику в опись с маркой, моделью и видимым состоянием;
• сделать фото и видео при передаче квартиры;
• записать известные дефекты и возраст оборудования, если он известен;
• проверить работу отопления, горячей воды и основных приборов;
• указать, кто выполняет периодическое обслуживание котла и кондиционера;
• зафиксировать порядок вызова мастера и согласования расходов;
• хранить инструкцию, гарантию и последние документы обслуживания.

Официальные источники

• Гражданский кодекс Италии: статьи 1575, 1576, 1577, 1587, 1588, 1590 и 1609
• Приложение D к декрету от 16 января 2017 года: распределение дополнительных расходов
• Апелляционный суд Салерно: дефекты жилья, доказательства и самовольное удержание аренды

FAQ

Кто оплачивает ремонт стиральной машины в съёмной квартире?

Если неисправность вызвана обычным небольшим обслуживанием или неправильным использованием, расходы чаще несёт арендатор. Если старая машина сломалась из-за износа или внутреннего дефекта без вины жильца, ремонт или замена обычно относятся к собственнику.

Обязан ли собственник заменить старый холодильник?

Если холодильник входил в состав арендованного жилья и перестал работать из-за возраста или неисправности, не вызванной арендатором, обязанность по восстановлению пригодного использования обычно лежит на собственнике. Нужно проверить договор, опись и заключение мастера.

Кто платит за ремонт котла в арендованной квартире?

Обычное обслуживание и предусмотренная очистка часто относятся к арендатору. Замена системы, крупного узла, приведение к требованиям закона и неисправности из-за возраста обычно относятся к собственнику. Причину должен определить квалифицированный специалист.

Можно ли вычесть стоимость ремонта из арендной платы?

Самостоятельно уменьшать или прекращать арендную плату рискованно. Даже при наличии дефекта нужно проверить договор и использовать законный порядок требования ремонта или возмещения. Иначе у собственника может возникнуть требование по задолженности.

Может ли арендатор срочно вызвать мастера без согласия собственника?

При действительно срочном ремонте это возможно, если промедление создаёт риск или увеличивает ущерб. Собственника нужно одновременно уведомить, а необходимость, расходы и выполненные работы следует подтвердить документами.

Что делать, если собственник отказывается ремонтировать технику?

Нужно письменно сообщить о неисправности, получить техническое заключение, проверить договор и сохранить все доказательства. Если проблема влияет на пригодность жилья или спор затягивается, следует обратиться за юридической оценкой, не прекращая оплату самовольно.

Какие документы помогут доказать причину поломки?

Полезны договор и опись, фотографии при заселении, переписка, документы о прежнем обслуживании, заключение мастера, счёт и фотографии повреждения. Чем раньше проблема зафиксирована, тем проще отделить естественный износ от неправильного использования.