Рынок недвижимости Италии в 2026 году: цены, сделки и главные тенденции

Обновлено: 22 сентября 2026

Рынок жилой недвижимости Италии в 2026 году продолжает дорожать, но уже не выглядит как единый поток роста. Цены увеличиваются, предложение остаётся ограниченным, аренда держится на высоком уровне, а количество сделок после заметного роста в начале года практически остановилось.

По предварительным данным Istat, во втором квартале 2026 года цены жилья выросли на 4,0% год к году. При этом число сделок увеличилось всего на 0,1%.

Это важная картина: рост цены недвижимости не означает автоматически рост активности покупателей. Более того, средний показатель по Италии почти ничего не говорит о конкретной квартире в Милане, Турине, Калабрии или небольшом comune.

Коротко о главном

• Во II квартале 2026 года цены жилья в Италии выросли на 4,0% год к году.
• Новое жильё подорожало примерно на 5,0%, существующий фонд - на 3,7%.
• Количество сделок во II квартале выросло лишь на 0,1% после +4,4% в первом квартале.
• Предложение жилья остаётся ограниченным.
• Арендные ставки продолжают расти во многих частях страны.
• Средняя цена объявления по Италии в августе 2026 года составляла около €2 209/м², но разрыв между регионами огромный.
• Север, Центр, Юг и отдельные крупные города движутся с разной скоростью.
• Для покупки конкретной недвижимости национальная статистика является только отправной точкой.

Что происходит с ценами жилья в Италии

Наиболее надёжный показатель общего движения рынка - индекс цен на жильё IPAB, который публикует Istat.

Во втором квартале 2026 года индекс вырос:

• на 1,7% по сравнению с предыдущим кварталом;
• на 4,0% относительно II квартала 2025 года.

При этом новое жильё дорожало быстрее существующего фонда:

• новостройки: около +5,0% год к году;
• существующее жильё: около +3,7%.

Источник: Istat, II квартал 2026.

Цены растут быстрее, чем количество сделок

Это одна из наиболее важных тенденций 2026 года.

В первом квартале количество сделок с жилой недвижимостью выросло примерно на 4,4% год к году.

Во втором квартале динамика резко замедлилась до примерно +0,1%.

Одновременно цены продолжили расти.

Это означает, что рынок поддерживается не только количеством покупателей. Ограниченное предложение тоже способно удерживать цены даже тогда, когда объём сделок почти перестаёт увеличиваться.

Предложение остаётся ограниченным

Согласно опросу Banca d’Italia среди агентств недвижимости за второй квартал 2026 года, предложение жилья продолжало сокращаться.

При этом:

• спрос оставался сдержанным;
• новых объектов в продаже становилось меньше;
• сроки продажи оставались на исторически низких уровнях;
• скидки от первоначальной цены предложения также оставались относительно небольшими.

Источник: Banca d’Italia, II квартал 2026.

Сколько стоит квадратный метр: что показывают объявления

Для текущего предложения полезны данные крупных порталов, но их нужно правильно читать.

По Immobiliare.it в августе 2026 года средняя заявленная цена жилой недвижимости по Италии составляла около €2 209/м², что примерно на 4,7% выше августа предыдущего года.

Но это asking price, то есть цена объявления, а не цена, зафиксированная в нотариальном акте.

Источник: Immobiliare.it, август 2026.

Огромный разрыв между регионами

Фраза «средняя цена недвижимости в Италии» может быть обманчивой.

В августе 2026 года Immobiliare.it фиксировал по объявлениям примерно:

• Trentino-Alto Adige: около €3 736/м²;
• Calabria: около €968/м².

Разница почти в четыре раза существует ещё до того, как мы начинаем сравнивать отдельные города, районы и улицы.

Поэтому низкая цена недвижимости в регионе сама по себе не означает выгодную инвестицию, а высокая - не означает хороший спрос.

Какие части Италии дорожают быстрее

Istat во втором квартале 2026 года фиксировал рост цен во всех крупных географических зонах страны.

Макрозона	Рост цен год к году
Центральная Италия	около +5,1%
Северо-Восток	около +4,2%
Северо-Запад	около +3,9%
Юг и острова	около +2,6%

Эти показатели описывают направление рынка, но не должны использоваться как прогноз цены конкретной квартиры.

Крупные города тоже движутся по-разному

Даже три крупнейших рынка показывают совершенно разную динамику.

По Istat во втором квартале 2026 года годовой рост цен составлял примерно:

• Турин: +8,5%;
• Рим: +6,4%;
• Милан: +2,4%.

Это хороший пример того, почему нельзя выбирать город только по национальному тренду.

Что происходит с арендой

Арендный рынок остаётся напряжённым во многих городах.

По данным Immobiliare.it, средняя заявленная аренда по стране в августе 2026 года составляла около €15,02/м² в месяц, примерно на 4,4% больше, чем годом ранее.

Banca d’Italia также отмечала ускорение арендных ставок относительно предыдущего квартала в большей части страны, хотя годовая динамика уже была слабее, чем раньше.

Но национальная средняя аренда ещё менее показательна, чем средняя цена продажи: туристические рынки, университетские города, Милан, Турин и небольшие comune имеют совершенно разную структуру спроса.

Новостройка и вторичное жильё расходятся

В 2026 году новое жильё в среднем дорожает быстрее существующего фонда.

На это влияют:

• энергоэффективность;
• новые инженерные системы;
• современные планировки;
• ограниченное предложение нового строительства в ряде городов;
• рост стоимости строительства.

Но более высокая цена новостройки не означает автоматически более высокую инвестиционную доходность.

Энергоэффективность становится частью цены

Покупатель всё чаще смотрит не только на площадь и район, но и на будущую стоимость эксплуатации.

• APE;
• тип отопления;
• окна;
• изоляция;
• будущие работы condominio;
• возможность энергетической модернизации.

Подробнее: как энергоэффективность влияет на недвижимость Италии.

Ипотека остаётся важной, но не объясняет весь рынок

Доступность кредита влияет на количество покупателей, особенно среди семей, приобретающих основное жильё.

Но текущая ситуация показывает, что стоимость кредита - только один фактор наряду с ограниченным предложением, доходами населения и ценами самих объектов.

Отдельный материал по этой связке: как ипотечные ставки влияют на рынок недвижимости Италии.

Налоги нельзя считать одной строкой «2-9%»

Налоги при покупке зависят от продавца, режима сделки и наличия льготы prima casa.

Например, если покупка не облагается IVA:

• обычная imposta di registro составляет 9%;
• при наличии условий prima casa - 2%.

Если продажа облагается IVA:

• при prima casa ставка IVA обычно составляет 4%;
• в обычном случае для соответствующего жилья - 10%;
• для определённых категорий luxury-жилья - 22%.

Полную налоговую систему здесь не дублируем: налоги и расходы при покупке недвижимости в Италии.

Что текущий рынок означает для покупателя

Рост средних цен не означает, что нужно срочно покупать любой объект.

Перед сделкой полезнее ответить на семь вопросов:

1. Как цена объекта выглядит относительно ближайших аналогов?
2. Как долго похожие объекты находятся в продаже?
3. Какие расходы потребуются после покупки?
4. Есть ли крупные lavori condominiali?
5. Что с документами и urbanistica?
6. Насколько объект ликвиден?
7. Кто сможет купить его у вас в будущем?

Пошаговая процедура покупки находится отдельно: как купить недвижимость в Италии.

Что текущий рынок означает для инвестора

Инвестору недостаточно увидеть рост цен или аренды на уровне страны.

Нужно отдельно считать:

• цену входа;
• реальную аренду конкретной типологии;
• налоги;
• ремонт;
• condominio;
• периоды простоя;
• будущую перепродажу.

Инвестиционный owner: инвестиции в недвижимость Италии.

7 ошибок при чтении статистики рынка

1. Принимать asking price за цену реальной сделки.
2. Считать среднюю цену Италии ценой конкретного города.
3. Выбирать регион только потому, что там дешёвый квадратный метр.
4. Считать рост аренды гарантией высокой доходности.
5. Сравнивать новый и старый фонд без учёта состояния.
6. Использовать старые налоги и ставки из статей 2024-2025 годов.
7. Строить покупку только на прогнозе будущего роста цен.

FAQ о рынке недвижимости Италии

Растут ли цены на недвижимость в Италии в 2026 году?

Да. По предварительным данным Istat, во втором квартале 2026 года цены жилья были примерно на 4,0% выше, чем годом ранее.

Растёт ли количество сделок?

В первом квартале 2026 года сделки выросли примерно на 4,4% год к году, но во втором квартале динамика замедлилась примерно до +0,1%.

Сколько в среднем стоит квадратный метр в Италии?

По объявлениям Immobiliare.it в августе 2026 года средняя asking price составляла около €2 209/м². Это не цена закрытой сделки и не ориентир для каждого региона.

Где недвижимость дешевле?

Цены заметно ниже в ряде южных и внутренних территорий. Например, по объявлениям в Calabria среднее значение в августе 2026 года было ниже €1 000/м². Но низкая цена не означает автоматически высокую ликвидность или доходность.

Новостройки дорожают быстрее вторичного жилья?

По данным Istat за второй квартал 2026 года, новые дома дорожали примерно на 5,0% год к году, существующие - на 3,7%.

Растёт ли аренда?

Да, в среднем ставки остаются выше прошлогодних, хотя ситуация сильно различается по городам и регионам. Banca d’Italia также фиксирует продолжающийся рост арендных ставок во многих территориях.

Стоит ли покупать сейчас или ждать снижения цен?

Национальная статистика не позволяет надёжно ответить на этот вопрос для конкретного человека. Гораздо важнее оценить цену выбранного объекта, расходы, финансирование, срок владения и будущую ликвидность.

В Италии растёт рынок, но не существует одного рынка Италии

Главный тренд 2026 года выглядит просто: цены продолжают увеличиваться, предложение остаётся ограниченным, аренда дорогая, а рост количества сделок заметно замедлился.

Но за национальными средними скрываются совершенно разные рынки: Милан, Турин, Рим, Calabria, Тоскана и маленькие города живут по разной экономической логике.

Поэтому эта статистика нужна не для ответа «где купить», а для понимания общего контекста. Решение о покупке начинается только тогда, когда национальный тренд переводится на конкретный город, микрорайон и конкретную квартиру.