Обновлено 15 октября 2026 года.
В основе материала - исследования Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa за первые полугодия 2024 и 2025 годов. Это анализ сделок агентской сети, а не статистика всех продаж недвижимости Италии.
Почему одни итальянцы ищут квартиру для постоянного проживания, другие покупают жильё под аренду, а третьи выбирают дом для отпуска? Ответ важен не только аналитикам: мотив покупателей помогает понять, с кем придётся конкурировать за подходящий объект и как оценивать его ликвидность. Рассмотрим подтверждённые данные Tecnocasa и их практический смысл - без выдуманного рейтинга «лучших городов» и обещаний доходности.
Что именно измеряет исследование Tecnocasa
Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa анализирует сделки, проведённые через агентства своей сети. Поэтому все приведённые проценты следует читать в контексте выборки, периода и категории покупателей. Это не перепись владельцев жилья и не сводка всех нотариальных актов по стране. Особенно важно различать «какова доля семей среди покупателей» и «для чего семьи приобретают жильё»: это разные показатели с разными знаменателями.
- Период: I полугодие 2024 года; для сравнения - I полугодие 2025 года.
- База: операции, отражённые в аналитике группы Tecnocasa/аффилированной сети, а не все итальянские сделки.
- Категории: покупатели-семьи, покупатели без партнёра (single), цели покупки, тип недвижимости и финансирование.
- Сравнение: цифры 2024 и 2025 берём из сопоставимых выпусков о семейных покупках; не смешиваем их с другими сегментными исследованиями того же аналитического центра.
Оригиналы материалов: Tecnocasa - Compravendite famiglie, I semestre 2024 и Tecnocasa - Compravendite famiglie, I semestre 2025.
Почему семьи покупают жильё: основное проживание, инвестиции, отдых
Главный вывод не меняется: у семейных покупателей преобладает стремление приобрести основное жильё. Но почти каждая пятая покупка в соответствующей выборке 2025 года связана с инвестиционной целью, а примерно каждая двенадцатая - с жильём для отдыха.
| Цель покупки | I полугодие 2024 | I полугодие 2025 | Что это означает |
|---|---|---|---|
| Основное проживание | 71,2% | 72,4% | Семейное жильё остаётся основной причиной покупки |
| Инвестиционная цель | 20,5% | 19,5% | Инвестиционный сегмент заметен, но не доминирует |
| Дом для отдыха | 8,2% | 8,1% | Стабильная ниша со своей географией и сезонностью |
Не следует делать вывод, что 72,4% всех покупок недвижимости в Италии в 2025 году совершены для постоянного проживания: показатель относится к покупкам семей внутри рассматриваемой сети. Он также ничего сам по себе не говорит о том, выгодна ли покупка конкретной квартиры.
Что изменилось в мотивах покупателей с 2024 по 2025 год
Доля основного жилья выросла на 1,2 процентного пункта, доля инвестиций снизилась на 1,0 пункта, а отпускных домов - на 0,1 пункта. Разница небольшая: правильнее говорить о сохранении структуры спроса с небольшим смещением в пользу собственного проживания, а не о резком уходе инвесторов с рынка.
Сама по себе эта динамика не позволяет прогнозировать цены на 2026-2027 годы. Для прогноза нужны сведения о количестве сделок, предложении, зарплатах, стоимости кредитов и локальном спросе. Статистика предпочтений - один элемент решения, но не замена оценке конкретного объекта.
Кто покупает: семьи и single - разные категории
По исследованию Tecnocasa за I полугодие 2024 года, семьи - пары с детьми и без - представляли 68,5% покупателей, а покупатели single - 31,5%. Эти проценты характеризуют состав покупателей, а не назначение приобретаемых квартир. Семья тоже может покупать инвестиционную квартиру, а один человек - просторное основное жильё.
С практической точки зрения такой показатель помогает формировать гипотезу о потенциальной аудитории объекта. Но для отдельного дома в пригороде или студии в университетском районе более важны локальный спрос, транспорт, планировка, этаж, состояние дома и доступность ипотеки.
Где выше доля семейных покупателей - и почему это не рейтинг лучших городов
В исследовании за I полугодие 2024 года среди крупных городов наиболее высокая доля семей внутри местных покупок отмечалась в Неаполе, Палермо, Болонье и Вероне - около 70% и выше. Во Флоренции, Генуе и Бари она находилась примерно в диапазоне 60-65%, в Риме составляла около 59%, в Милане - 58%, а в Турине - 51,8%.
Это не означает, что в этих городах было заключено больше сделок в абсолютном количестве, что цены там выгоднее или что объекты проще перепродать. Например, показатель 51,8% для Турина говорит только о структуре покупателей внутри изученных операций, а не о слабости городского рынка.
| Локация | Доля семей среди покупателей, I п/г 2024 | Как читать цифру |
|---|---|---|
| Неаполь, Палермо, Болонья, Верона | Около 70% и выше | Более высокая доля семей среди клиентов изученной сети |
| Флоренция, Генуя, Бари | Примерно 60-65% | Смешанная структура покупателей |
| Рим | Около 59% | Не показатель объёма сделок |
| Милан | Около 58% | Не показатель доступности цен |
| Турин | 51,8% | Не означает, что семейное жильё менее востребовано |
По исследованию I полугодия 2025 года нижняя часть городского списка изменилась: Генуя, Турин и Милан показали долю семейных покупок примерно 54-57%. Поэтому значения 2024 года нельзя публиковать как «рейтинг городов в 2026 году».
Выбираете квартиру в Турине или Пьемонте?
Общая доля семейных покупателей не заменяет анализа квартала. Поможем сформировать критерии поиска, оценить документы, расходы на владение и подходящую модель сопровождения покупки.
Консультация Написать в WhatsApp Telegram
Первичное обращение: укажите цель покупки, бюджет, интересующий регион и сроки. Сопровождение в консультационном формате; посреднические действия выполняют уполномоченные специалисты, когда необходимы.
Какие типы недвижимости чаще выбирали семьи
Среди семейных сделок I полугодия 2024 года первое место занимал trilocale - 32,7%, затем шли отдельные и полуотдельные дома - 24,3%. В I полугодии 2025 года доли были очень близкими: 33% и 24,4% соответственно.
В итальянской терминологии trilocale обычно означает три основных жилых помещения: например, гостиную и две спальни; кухня и санузлы считаются по принятой в объявлениях классификации отдельно. Но название объявления не заменяет изучения реальной планировки и кадастровых документов.
- Trilocale: удобен для многих семейных сценариев, однако расположение комнат и состояние кондоминиума важнее формальной метки «три комнаты».
- Casa indipendente: отдельный дом может давать больше автономии, но затраты на обслуживание фасадов, крыши и инженерных систем лежат на собственнике.
- Semindipendente: степень независимости зависит от конкретной планировки, общих частей и прав пользования.
- Большие квартиры: требуют оценки расходов на отопление, общедомовые работы, ликвидности и размера платежей.
Ипотека или собственные средства: что показал 2024 год
В изученных семейных сделках за I полугодие 2024 года 53% покупок были совершены без банковского ипотечного кредита, а 47% - с ипотекой. Для сравнения, доля покупок с кредитом в соответствующем исследовании составляла около 54% в 2021 году и 48,3% в I полугодии 2023 года.
Причиной снижения доли финансирования в публикации Tecnocasa назван рост ипотечных ставок в рассматриваемые периоды. Однако это исторические показатели, а не сведения о сегодняшней доступности кредита, текущих банковских ставках или доле отказов по ипотеке в 2026 году.
При выборе объекта под ипотеку важно заранее оценить допустимую для банка стоимость, первоначальный взнос, происхождение средств, подтверждение дохода и срок рассмотрения. Подробный кредитный расчёт и условия банков должны рассматриваться отдельно от этой статьи.
Как использовать данные Tecnocasa при реальной покупке
Исследование позволяет понять типичные мотивы покупателей, но не указывает адрес, по которому следует покупать. Практическая последовательность зависит от вашей цели.
- Для проживания: определите время ежедневных поездок, близость школ и работы, коммунальные расходы, состояние дома и запас бюджета на ремонт.
- Для долгосрочной аренды: проверьте фактический спрос на жильё нужного размера, допустимые договоры аренды, расходы, налоги, простои и состояние здания.
- Для отпуска: посчитайте дни реального использования, сезонность, обслуживание пустующего дома и удалённое управление.
- Для перепродажи: оцените ликвидность конкретного объекта, сроки возможной продажи, технические и градостроительные проверки.
Важно не подменять анализ словами «инвесторы активно покупают» или «семьи любят трёхкомнатные квартиры». Эти утверждения не гарантируют доходность и не снимают юридические риски. Для покупателя существенны состояние титула, кадастра, планировки, кондоминиальные обязательства и согласованные условия сделки.
Пять ошибок при чтении статистики рынка жилья
- Считать данные агентской сети данными всей страны. Выборка Tecnocasa полезна, но не охватывает все сделки.
- Смешивать долю семей среди покупателей с мотивами семей. 68,5% и 71,2% описывают разные показатели.
- Считать высокую долю семейных покупок рейтингом города. Географическая доля не равна числу продаж, качеству инфраструктуры или доходности.
- Использовать проценты 2024 года как прогноз на 2026 год. В статье данные датированы и дополнены сравнением с 2025 годом.
- Принимать отсутствие ипотеки за оплату наличными банкнотами. «Без ипотечного кредита» означает отсутствие банковского ипотечного финансирования в сделке, но не способ передачи денег.
Чек-лист покупателя: что проверить помимо статистики
- Сформулировать цель: жить самому, сдавать, отдыхать или сочетать сценарии.
- Определить общий бюджет с налогами, нотариусом, возможными комиссиями, ремонтом и резервом.
- Выбрать конкретный город и несколько микрорайонов, а не только регион.
- Сравнить не менее нескольких объектов по одной системе критериев.
- Проверить документы собственности, соответствие планировки и кадастра, возможные ограничения.
- Уточнить годовые кондоминиальные расходы и запланированные чрезвычайные работы.
- Сверить рыночные предложения с фактической пригодностью объекта под выбранную цель.
- До обязательств по покупке оценить возможность ипотеки и её условия, если финансирование требуется.
Что читать дальше: отдельные вопросы о рынке и сделке
Эта статья описывает профиль покупательского спроса. Для других задач используйте профильные материалы: недвижимость Италии - тематический центр, покупка недвижимости, проверка документов и инвестиции в недвижимость. Отдельный материал о ценах и региональных различиях нужен для ответа на вопрос «где купить дешевле».
Частые вопросы: кто и почему покупает жильё в Италии
Что чаще всего становится причиной покупки жилья в Италии?
Среди семейных покупок в исследовании Tecnocasa за I полугодие 2025 года 72,4% относились к основному жилью, 19,5% - к инвестициям и 8,1% - к жилью для отдыха. Это данные определённой выборки, а не всех сделок страны.
Сколько семей покупают недвижимость в Италии?
В исследовании операций агентств Tecnocasa за I полугодие 2024 года семьи составляли 68,5% покупателей, а single - 31,5%. Эти доли не следует путать с целями покупки.
В каком городе больше всего семейных покупателей?
В выборке I полугодия 2024 года по доле семей выделялись Неаполь, Палермо, Болонья и Верона. Это сравнение структуры покупателей, а не абсолютного количества сделок или привлекательности инвестиций.
Почему в Турине доля семейных покупателей была ниже?
Исследование сообщает о доле 51,8% в I полугодии 2024 года, но не доказывает конкретную причину. Из этого числа нельзя делать вывод о качестве жилья или перспективности Турина.
Какой тип жилья выбирают семьи чаще всего?
В семейной выборке Tecnocasa лидировал trilocale: 32,7% в I полугодии 2024 года и 33% в I полугодии 2025 года. Это не делает каждую трёхкомнатную квартиру автоматически ликвидной.
Правда ли, что большинство семей в 2024 году покупали без ипотеки?
Да, среди семейных сделок в рассмотренной сети 53% проходили без банковского ипотечного кредита и 47% - с ним. Это не означает оплату физическими наличными и не является текущей долей 2026 года.
Можно ли по этим цифрам решить, где лучше купить квартиру?
Нет. Статистика мотивов полезна как фон, но выбор объекта требует проверки конкретного района, цены, документов, бюджета и будущих расходов.
Нужно оценить конкретный объект, а не средние показатели?
Если вы рассматриваете недвижимость для проживания или вложения средств, начните с цели, бюджета и выбранного города. Мы поможем организовать предметный разбор объекта, документов и последовательности сделки с профильными специалистами.
Консультация Написать в WhatsApp Telegram
Первичное обращение: укажите цель покупки, бюджет, интересующий регион и сроки. Сопровождение в консультационном формате; посреднические действия выполняют уполномоченные специалисты, когда необходимы.
Источники данных: Tecnocasa, «Compravendite famiglie. I semestre 2024»; Tecnocasa, «Compravendite famiglie. I semestre 2025». Дата аналитического обновления этой статьи - 15 октября 2026 года. Сведения за 2025 год не представлены как итоги 2026 года.
