Введение
Покупка квартиры в Италии может преподнести неожиданные нюансы. Один из частых вопросов: должен ли новый собственник оплачивать взнос на лифт, если прежний хозяин этого не сделал? Эта статья поможет разобраться, кто несёт ответственность за расходы condominio и как защитить себя от неприятных сюрпризов после покупки.
- Юридическая база: что говорит закон
- Судебная практика и реальные кейсы
- Как обезопасить себя при покупке
- Можно ли отказаться от использования лифта?
- FAQ
Юридическая база: что говорит закон
Согласно статье 63 Диспозиционных норм к Гражданскому кодексу Италии (Disposizioni di attuazione al Codice Civile):
Новый собственник несёт солидарную ответственность с предыдущим владельцем по неоплаченным обязательствам по кондоминиуму за последние два года, если иное не указано в контракте.
Это означает, что если взнос за установку лифта был утверждён собранием жильцов, но не был уплачен прежним владельцем, новый собственник может быть привлечён к ответственности.
Судебная практика и реальные кейсы
Прецеденты в итальянских судах показывают, что:
- если расходы уже утверждены собранием до продажи, они считаются обязательствами, «привязанными» к объекту недвижимости;
- в таких случаях администратор кондоминиума вправе потребовать оплату с нового владельца, даже если тот не знал о задолженности.
Однако:
- если новый владелец докажет, что долг превышает два года до момента покупки ответственность снимается;
- если стороны подписали в нотариальном акте пункт, что все долги остаются за продавцом, можно попытаться переложить ответственность через суд.
Как обезопасить себя при покупке
1. Письмо от администратора
Перед подписанием акта запросите у администратора кондоминиума официальное письмо (attestazione) о наличии/отсутствии долгов по квартире.
2. Включение пункта в контракт
Настаивайте, чтобы в предварительном и основном договоре была фраза:
«Продавец гарантирует отсутствие долгов перед condominio и берёт на себя ответственность за любые ранее возникшие расходы.»
3. Проверка протоколов собраний
Убедитесь, что не было недавних решений о дорогих работах (установка лифта, фасад, бонусы на реновацию и пр.), где ваш продавец фигурировал, но не оплатил.
Можно ли отказаться от использования лифта?
В Италии отказ от использования лифта не освобождает от участия в расходах. Даже если вы живёте на первом этаже и не планируете им пользоваться — участие в расходах за установку и обслуживание является обязательным, согласно решению Cassazione (Кассационный суд, постановление №5975/2012).
❓ FAQ
Должен ли новый собственник платить за лифт, если прежний не оплатил?
Да, если долг был зафиксирован за последние 2 года вы несёте солидарную ответственность.
Можно ли отказаться от участия в расходах на лифт?
Нет, даже если вы не планируете пользоваться им, отказ не освобождает от оплаты.
Как узнать, есть ли долги по квартире?
Запросите у администратора кондоминиума официальную справку об отсутствии задолженности.
Что писать в контракте, чтобы не платить долги продавца?
Добавьте пункт, где продавец обязуется оплатить все долги condominio до даты акта.
Можно ли взыскать долг с продавца после покупки?
Да, через суд, если это прописано в контракте и у вас есть документальное подтверждение долга.
