Обновлено: 27 сентября 2026
Этот материал посвящён конкретному периоду рынка: 2023 году и началу 2024 года. Его задача - объяснить, почему тогда снизилось количество покупок жилья в Италии и как дорогой кредит изменил поведение покупателей. Это не описание текущего рынка 2026 года.
В 2023 году количество сделок с жильём в Италии сократилось примерно на 10% по сравнению с предыдущим годом. Снижение продолжилось и в начале 2024 года.
Но говорить, что итальянцы вдруг «разлюбили недвижимость», было бы неправильно.
Изменилось прежде всего одно: покупка с ипотекой стала значительно тяжелее для семейного бюджета. А поскольку значительная часть обычного покупательского спроса зависит от банковского финансирования, изменение стоимости кредита быстро отражается на количестве людей, которые реально могут выйти на сделку.
Для покупателя, который не зависел от большой ипотеки, эта ситуация выглядела совсем иначе. Конкурентов становилось меньше, часть продавцов дольше оставалась на рынке, а пространство для переговоров в отдельных случаях становилось шире.
Навигация
- Коротко о главном
- Что произошло с рынком в 2023 году
- Почему ипотека так сильно влияет на спрос
- Почему это не был отказ итальянцев от недвижимости
- Что менялось для покупателя без большой ипотеки
- Когда появлялось больше пространства для торга
- Почему спад сделок не означает распродажу
- Какие объекты сильнее чувствуют слабый спрос
- Что это означало для иностранного покупателя
- Главный урок этого периода
- FAQ
Коротко о главном
- В 2023 году объём сделок с жильём в Италии снизился примерно на 10%.
- Это не означало массового отказа итальянцев от собственности.
- Одной из главных проблем стала доступность ипотечного финансирования.
- При дорогом кредите часть потенциальных покупателей откладывает решение или снижает бюджет.
- Покупатель с собственными средствами меньше зависит от этого ограничения.
- Слабый спрос не означает автоматического падения цены каждого объекта.
- Лучшее переговорное положение возникает прежде всего там, где продавцу действительно нужно продать, а объект уже конкурирует с другими предложениями.
Что произошло с рынком жилья Италии в 2023 году
После активного периода предыдущих лет объём сделок с жилой недвижимостью в Италии заметно снизился.
В 2023 году падение составило около 10% по отношению к 2022 году. Снижение наблюдалось практически по всей стране, хотя его масштаб различался между территориями.
Это важное различие.
Падение количества сделок не равно падению интереса к недвижимости как таковой.
Человек может хотеть купить квартиру, но не купить её из-за стоимости кредита, недостаточного первоначального капитала или слишком высокой ежемесячной выплаты.
Именно поэтому количество потенциальных покупателей и количество реально заключённых сделок - разные показатели.
Почему дорогая ипотека сокращает количество покупателей
Представим семью, которая может выделять на покупку жилья определённую сумму каждый месяц.
При дешёвом кредите эта сумма позволяет обслуживать более крупную ипотеку. Когда ставка повышается, тот же месячный бюджет позволяет занять у банка меньше.
В результате у покупателя остаётся несколько вариантов:
- искать более дешёвую недвижимость;
- увеличивать первоначальный взнос;
- отказываться от нужной площади;
- менять район или город;
- откладывать покупку;
- оставаться в аренде.
Таким образом, повышение стоимости ипотеки сжимает покупательский спрос даже без какого-либо изменения отношения итальянцев к собственности.
Итальянцы не отказались от «кирпичной мечты»
Старый заголовок этой страницы создавал впечатление структурного перелома: будто итальянцы перестают хотеть собственное жильё.
Данные того периода скорее показывали другое.
Часть спроса была временно вытеснена с рынка стоимостью финансирования.
Когда доступ к кредиту начинает улучшаться, такой покупатель может вернуться.
Именно поэтому нельзя превращать один слабый год рынка в долгосрочный вывод о поведении целой страны.
Что менялось для покупателя с собственными средствами
Самая интересная часть этого периода находилась не в национальности покупателя, а в структуре его финансирования.
Если один покупатель зависит от крупного mutuo, а другой способен оплатить значительную часть стоимости собственными средствами, они находятся в разных переговорных позициях.
Покупатель с меньшей зависимостью от ипотеки:
- меньше чувствителен к банковским ставкам;
- может иметь более простой финансовый маршрут к Rogito;
- в некоторых случаях способен предложить продавцу более предсказуемую сделку;
- может рассматривать объекты, от которых отказались покупатели с ограниченным кредитным бюджетом.
Но это не означает, что покупатель за наличные автоматически получает скидку.
Когда действительно появляется больше пространства для торга
Слабый рынок помогает покупателю только тогда, когда слабость рынка касается конкретного продавца и конкретного объекта.
Сигналами могут быть:
- объект давно находится в продаже;
- цена уже несколько раз снижалась;
- у квартиры много прямых конкурентов;
- требуется значительный ремонт;
- объект имеет слабые характеристики для своего ценового диапазона;
- продавцу важен срок сделки;
- предыдущая покупка сорвалась из-за финансирования покупателя.
Именно здесь финансовая готовность покупателя может становиться аргументом в переговорах.
Не потому, что он иностранец, а потому, что его предложение для продавца может выглядеть более исполнимым.
Почему меньше сделок не означает дешёвую недвижимость
Это одна из главных ошибок при чтении статистики рынка.
Количество сделок может падать без обвала цен.
Так происходит, когда продавцы не готовы резко снижать ожидания, а покупатели не могут или не хотят покупать по прежней цене.
Возникает своего рода пауза:
- покупателей становится меньше;
- часть продавцов ждёт;
- сделок происходит меньше;
- цены при этом могут оставаться относительно устойчивыми.
Поэтому статистика снижения количества compravendite сама по себе не является доказательством существования «скидок по всей Италии».
Какие объекты сильнее чувствуют снижение спроса
Даже во время общей слабости рынка ликвидные квартиры могут продаваться нормально.
Сильнее давление обычно ощущают объекты, у которых покупатель видит дополнительный риск или будущие расходы.
- завышенная стартовая цена;
- необходимость крупного ремонта;
- неудобная планировка;
- высокие кондоминиальные расходы;
- низкая энергоэффективность;
- слабая микролокация;
- технические или документальные вопросы;
- большое количество похожих предложений рядом.
В слабой фазе рынка покупатель становится более избирательным, потому что у него появляется больше времени для сравнения.
Что этот период означал для иностранного покупателя
Сама иностранная национальность не создаёт рыночного преимущества.
Более важны:
- наличие собственных средств;
- готовность документов;
- понятный источник денег;
- возможность быстро пройти банковские проверки;
- реалистичный срок сделки;
- понимание процедуры покупки в Италии.
Иностранец, которому тоже необходима сложная ипотека, сталкивается с теми же ограничениями, а иногда и с более сложным банковским маршрутом.
Поэтому правильнее говорить не «итальянцы ушли, иностранцам открылись возможности», а иначе: при дорогом кредите покупатель с большим собственным капиталом получает относительное преимущество перед покупателем, сильно зависящим от ипотеки.
Главный урок рынка 2023-2024 годов
Этот период полезен не потому, что его условия продолжаются неизменными сегодня.
Он показывает, насколько быстро изменение стоимости кредита перестраивает рынок недвижимости.
Когда ипотека дорожает:
- часть покупателей исчезает;
- часть снижает бюджет;
- продавцы медленнее находят покупателя;
- разрыв между желаемой и реальной ценой становится заметнее;
- финансовая готовность покупателя получает больший вес.
Когда кредит снова становится доступнее, часть этого эффекта может разворачиваться в обратную сторону.
Поэтому покупать недвижимость только на основании национального тезиса «рынок падает» или «рынок растёт» слишком рискованно.
Для решения нужен конкретный объект, его цена, микрозона, документы, состояние и реальная конкуренция со стороны других покупателей.
Рассматриваете конкретную недвижимость как инвестицию?
Можно отдельно разобрать цену объекта, район, состояние, документы и альтернативные сценарии использования. Рыночная статистика полезна как фон, но решение принимается по конкретной недвижимости.
FAQ
Почему в 2023 году в Италии стало меньше сделок с жильём?
Одним из важнейших факторов стало ухудшение доступности ипотечного финансирования. При более дорогом кредите часть покупателей не могла сохранить прежний бюджет покупки и откладывала решение.
Означало ли это, что итальянцы перестали хотеть собственное жильё?
Нет. Снижение количества сделок не равно исчезновению интереса к собственности. Часть спроса просто не могла реализоваться при тех условиях финансирования.
Падали ли одновременно цены на недвижимость?
Не обязательно. Количество сделок может сокращаться при достаточно устойчивых ценах, если продавцы не готовы снижать ожидания, а покупатели не готовы покупать на прежних условиях.
Получает ли покупатель без ипотеки преимущество?
Иногда да, прежде всего за счёт большей предсказуемости финансирования и меньшей зависимости от решения банка. Но это не создаёт автоматического права на скидку.
Иностранцу в такой период легче купить недвижимость?
Зависит не от паспорта, а от финансовой структуры сделки. Иностранец с собственными средствами может быть менее чувствителен к дорогой ипотеке, а иностранный покупатель, которому необходим кредит, может столкнуться с теми же или дополнительными ограничениями.
Какие объекты дают больше пространства для переговоров?
Обычно это объекты, которые долго находятся на рынке, имеют много конкурентов, требуют ремонта или изначально вышли по завышенной цене. Но каждый случай нужно сравнивать с реальными предложениями в той же микрозоне.
Можно ли использовать данные 2023-2024 годов для решения о покупке сегодня?
Только как пример того, как стоимость кредита меняет поведение рынка. Для текущего решения нужно проверять сегодняшнюю ситуацию, конкретный город, объект, цену и способ финансирования.
