Обновлено: 29 сентября 2026
Ещё несколько лет назад family office, UHNWI и семейные холдинги были заметной, но не доминирующей частью рынка коммерческой недвижимости Италии. В 2024-2026 годах ситуация изменилась: private wealth превратился в самостоятельный источник капитала, который всё чаще конкурирует за качественные объекты с институциональными фондами.
По данным JLL, частные инвесторы вложили около 1,1 млрд евро в 2024 году, около 2,1 млрд евро в 2025 году, а только за первое полугодие 2026 года объём достиг примерно 1,7 млрд евро.
Но важнее самого роста объёма другое: private wealth изменил поведение. Всё чаще это не случайная покупка здания для сохранения капитала, а профессионально построенная стратегия с требованиями к cash flow, качеству арендатора, локации и возможности сохранить актив на десятилетия.
- Коротко о главном
- Кто относится к private wealth
- Как вырос рынок в 2024-2026 годах
- Почему private wealth стал чистым покупателем
- Почему Core и Core+ доминируют
- Какие asset classes выбирают
- Почему Milano остаётся ключевым рынком
- Как меняется размер сделок
- Иностранный private capital
- Как связан режим новых резидентов
- Что это означает обычному частному инвестору
- Какие выводы делать нельзя
- Источники
- FAQ
Коротко о главном
- Private wealth вложил около 1,1 млрд евро в commercial real estate Италии в 2024 году.
- В 2025 году объём вырос примерно до 2,1 млрд евро и достиг около 17% всего инвестиционного рынка CRE.
- За первое полугодие 2026 года private wealth вложил уже около 1,7 млрд евро.
- Private investors всё чаще являются покупателями, а не продавцами недвижимости.
- Core и Core+ стали основной стратегией: приоритетом являются стабильный доход и сохранение капитала.
- Office и retail в 2025-2026 годах получили основную часть private capital.
- Средний размер сделки растёт, и family offices всё чаще участвуют в операциях свыше 50 млн евро.
- Иностранный капитал увеличивает присутствие, хотя итальянские private investors пока остаются крупнейшей группой.
Кто такие private wealth investors
В исследованиях JLL в эту категорию входят прежде всего:
- UHNWI - физические лица с очень крупным капиталом;
- family office - структуры, управляющие капиталом одной или нескольких состоятельных семей;
- family holdings - семейные холдинги, через которые могут владеть бизнесом и инвестиционными активами;
- другие частные структуры, инвестирующие собственный капитал вне классических институциональных фондов.
Их принципиальное отличие от большого фонда состоит не только в происхождении денег. Частный капитал часто имеет более длинный горизонт владения и может принимать решение быстрее, если объект соответствует стратегии семьи.
При этом современный family office всё чаще работает не как «богатый частный покупатель», а как профессиональный инвестиционный менеджер с моделированием риска, дохода и выхода.
От 1,1 до 2,1 млрд евро: как вырос private capital
| Период | Private wealth investments | Роль на рынке |
|---|---|---|
| 2024 | около 1,1 млрд € | около 10% инвестиционного объёма CRE |
| 2025 | около 2,1 млрд € | около 17% рынка |
| Q1 2026 | более 400 млн € | около 12% инвестиционного объёма |
| H1 2026 | около 1,7 млрд € | более 20% совокупного объёма по данным JLL Market Dynamics |
Методология и период отдельных исследований JLL могут различаться, поэтому проценты разных отчётов нельзя механически складывать. Но направление абсолютно ясно: объём капитала вырос, а private wealth перестал быть нишевым участником рынка.
Для сравнения всего рынка: CBRE оценил инвестиции в commercial real estate Италии в 2025 году примерно в 13,5 млрд евро, что стало историческим максимумом.
Самое важное изменение: частный капитал стал больше покупать
До 2023 года private wealth нередко появлялся в статистике commercial real estate прежде всего как продавец семейных активов.
JLL фиксирует важный разворот: начиная с 2023 года количество сделок, где частный капитал выступает покупателем, превысило количество операций продажи.
Это означает переход от модели «монетизировать старую семейную недвижимость» к модели «целенаправленно наращивать real estate в портфеле».
В 2025 году примерно одна из четырёх сделок на итальянском рынке включала private investor как покупателя или продавца.
Почему Core и Core+ стали основной стратегией
Частный крупный капитал не обязательно ищет максимальную доходность.
По данным JLL, между вторым кварталом 2025 и первым кварталом 2026 года стратегии Core и Core+ сформировали более 60% операций private wealth по количеству и около 70% вложенного капитала.
В H1 2026 этот уклон стал ещё сильнее: JLL оценивал долю Core примерно в 82% private wealth deployment.
Это хорошо показывает, что для больших частных состояний недвижимость часто выполняет три функции:
- сохранение капитала;
- стабильный повторяющийся cash flow;
- долгосрочное владение активом высокого качества.
Value-add остаётся частью рынка, но более агрессивные opportunistic стратегии занимают значительно меньшую долю.
Куда private wealth вкладывает деньги
Структура вложений меняется вместе с рынком.
По данным JLL, в период между Q2 2025 и Q1 2026 около 80% объёма private investments пришлось на Office и Retail.
| Asset class | Почему интересен private wealth | Главный риск |
|---|---|---|
| Office | prime location, сильный арендатор, долгосрочный cash flow | качество арендатора и офисной локации |
| High Street Retail | дефицитные центральные объекты и trophy assets | очень высокая цена входа |
| Retail | доходность и качественные торговые активы | формат и устойчивость tenant mix |
| Hotels | исторически сильная семейная собственность и туризм | операционная составляющая бизнеса |
| Living | долгосрочный спрос на жильё | ограниченное количество подходящих институциональных активов |
Отдельный разворот retail real estate разобран на странице о возвращении инвестиций в retail-недвижимость Италии.
Почему Milano остаётся центром private wealth
Milano остаётся главным итальянским рынком для крупных частных инвесторов, особенно когда речь идёт о prime office и high street retail.
JLL отмечает особенно высокую роль private wealth в миланских CBD. За анализируемый период частные инвесторы сформировали около 80% капитала в CBD Duomo и около 60% в CBD Porta Nuova.
Причина не только в доходности. Для family office prime asset в Milano может одновременно означать:
- сохранение капитала;
- ликвидную международно узнаваемую локацию;
- качественного арендатора;
- ограниченное предложение;
- актив, который можно передавать между поколениями.
Но логика trophy asset не должна переноситься на обычное коммерческое помещение только потому, что оно находится в Milano.
Private wealth участвует во всё более крупных сделках
Ещё один сигнал взросления рынка - размер операций.
- в 2024 году сделки более 25 млн евро составляли около 35% объёма private wealth;
- в Q1 2025 около 32% операций превышали этот порог;
- в 2025 году сделки более 50 млн евро дали около 20% private volumes;
- в Q1 2026 их доля превысила 30%;
- средний ticket вырос примерно с 20 млн евро в 2019 году до 34 млн евро в Q1 2026.
Это показывает, что family offices всё чаще способны конкурировать с институциональными инвесторами не только за небольшие объекты, но и за крупные prime assets.
Иностранный private capital тоже растёт
Private wealth в Италии остаётся в основном внутренним: по данным JLL, в анализируемом периоде около 63% капитала имело итальянское происхождение и около 37% приходилось на международных инвесторов.
Но трансграничная доля растёт. Для иностранных состоятельных семей Италия интересна сочетанием prime real estate, lifestyle, международно узнаваемых городов и налоговых режимов для определённых категорий новых резидентов.
Flat tax для новых резидентов: важный контекст, но не причина покупать объект
В дискуссии о private wealth часто упоминается специальный режим для физических лиц, переносящих налоговую резиденцию в Италию.
Для новых участников режима, которые переносят налоговую резиденцию в Италию с 1 января 2026 года, фиксированная налоговая сумма на соответствующие зарубежные доходы составляет 300 000 евро в год. Для соответствующих членов семьи предусмотрена отдельная сумма 50 000 евро.
Это специальный налоговый режим по статье 24-bis TUIR. Он не является налогом на покупку недвижимости и сам по себе не превращает commercial real estate в выгодную инвестицию.
Подробно этот режим нужно разбирать отдельно: flat tax для новых налоговых резидентов Италии.
Что тренд family offices означает обычному частному инвестору
Сам факт прихода больших частных состояний в недвижимость не означает, что частному инвестору нужно копировать их покупки.
Family office может купить офис за 40 млн евро ради сохранения капитала на десятилетия и принять доходность, которая для инвестора с бюджетом 200-500 тысяч евро будет недостаточной.
Но их поведение показывает несколько полезных принципов.
- Локация важнее обещанной высокой доходности.
- Качество арендатора важно не меньше цены объекта.
- Стабильный cash flow часто ценнее агрессивного сценария роста.
- Ликвидность выхода нужно оценивать до покупки.
- Один хороший актив может быть логичнее слабого портфеля.
Если вы рассматриваете коммерческую недвижимость самостоятельно, начните с основного разбора: коммерческая недвижимость в Италии: сегменты, риски и логика выбора.
Общая инвестиционная модель, доходность и сценарии выхода находятся в отдельном разделе инвестиции в недвижимость Италии.
Какие выводы из роста private wealth делать нельзя
| Упрощённый вывод | Что нужно проверять |
|---|---|
| Family offices покупают, значит commercial real estate безопасен | конкретный актив, арендатора, договор и цену |
| Core означает отсутствие риска | качество cash flow, состояние здания и ликвидность |
| Milano всегда лучшая инвестиция | конкретную микролокацию и цену входа |
| Flat tax делает недвижимость выгоднее | режим относится к налоговому положению физического лица, а не к инвестиционной доходности объекта |
| SRL всегда налогово выгоднее физического лица | структуру сделки, доход, расходы, налоги и последующий выход |
| Если объект off-market, значит он дешевле | рыночную стоимость и условия конкретного продавца |
Рассматриваете коммерческую недвижимость в Италии?
Тренд private wealth показывает направление капитала, но решение нужно принимать по конкретному объекту. Можно разобрать цену, арендатора, договор, доход, расходы, риски и сценарий выхода до предложения о покупке.
Источники и актуальность данных
- JLL - Private Wealth investment in Italian CRE, 2025
- JLL - Italy Private Wealth Capital Markets Report 2026
- JLL - Italy Private Wealth Market Dynamics, Q2 2026
- CBRE - Italian Commercial Real Estate 2025
FAQ: private wealth и commercial real estate Италии
Сколько private wealth инвестирует в недвижимость Италии?
По данным JLL, в commercial real estate было вложено около 1,1 млрд евро в 2024 году, около 2,1 млрд евро в 2025 году и примерно 1,7 млрд евро уже за первое полугодие 2026 года.
Кто относится к private wealth investors?
Обычно к этой категории относят UHNWI, family offices, семейные холдинги и другие структуры, которые инвестируют собственный семейный или личный капитал.
Какие коммерческие объекты предпочитают family offices?
В 2025-2026 годах особенно заметны office и retail. При этом выбор зависит не только от asset class: private wealth часто предпочитает качественные отдельные объекты в сильных локациях и с устойчивым cash flow.
Почему family offices так активны в Milano?
Milano предлагает сочетание международной ликвидности, prime office, high street retail, сильных арендаторов и очень ограниченного предложения trophy assets в лучших центральных локациях.
Family offices ищут максимальную доходность?
Не обязательно. Последние данные JLL показывают явный уклон в Core и Core+, то есть в более устойчивые активы с приоритетом сохранения капитала и предсказуемого денежного потока.
Связан ли рост private wealth с flat tax Италии?
Налоговые режимы для определённых новых резидентов являются одним из факторов привлекательности Италии для международного private wealth, но не единственным. На выбор влияют также качество активов, lifestyle, диверсификация и долгосрочная стратегия капитала.
Стоит ли обычному частному инвестору копировать family office?
Нет. У family office другой объём капитала, горизонт владения и допустимая доходность. Полезнее перенять подход: проверять локацию, арендатора, cash flow, ликвидность и сценарий выхода, а не конкретные типы дорогих объектов.
