Кто такие «богатые жильцы» в Италии и что изменилось в 2024–2025
Италия активно конкурирует за состоятельных резидентов и инвесторов. Ключевой драйвер — режим для новых резидентов по ст. 24-bis TUIR: фиксированная опция налогообложения иностранных доходов для тех, кто переносит налоговое резидентство в Италию. С августа 2024 базовый ежегодный взнос по опции для новых резидентов повышен до 200 000 € для основного налогоплательщика и 25 000 € для каждого члена семьи, срок до 15 лет. Это усилило интерес HNWI к Милану, Риму, озёрным и морским локациям. Подробнее см.: Agenzia delle Entrate.
Карта элитных адресов: города, районы, ориентиры цен
Ниже срез по ключевым локациям. Диапазоны ориентировочно собраны по обзорам рынка 2024–2025. Для деталей используйте источники в правом столбце.
| Город/локация | Элитные районы | Ориентир цены, €/м² | Источник |
|---|---|---|---|
| Милан | Quadrilatero, Brera, Magenta, CityLife, Porta Nuova | до ~13 400–20 000 в «экстра-люксе» | Idealista · Il Sole 24 Ore |
| Рим | Parioli, Prati, Aventino, Trieste | ~5 000+ в prime-районах | Immobiliare.it · Scenari Immobiliari |
| Турин | Centro-Crocetta, Преколлина, Crimea, Gran Madre | до ~3 100–3 200 в топ-районах | Idealista Torino · Nomisma |
| Неаполь | Posillipo, Chiaia, Vomero | ~4 700 в Posillipo-Chiaia | Immobiliare.it Napoli · Il Sole 24 Ore |
| Флоренция | Centro Storico, Lungarni, Tornabuoni | ~5 000–7 500, пики >10 000 | Idealista Firenze · Scenari Immobiliari |
| Болонья | San Mamolo-Colli, Centro | ~5 000 в Colli, ~4 400 в Centro | Immobiliare.it Bologna · Nomisma |
| Генуя | Albaro, Carignano, Nervi, Castelletto | ~2 700–3 400+ | Idealista Genova · Il Sole 24 Ore |
| Лаго-ди-Комо | Cernobbio, Tremezzina, Laglio | lakefront ~8 000–10 000+ | Immobiliare.it Como · Scenari Immobiliari |
| Versilia | Forte dei Marmi — Centro, Vittoria Apuana | ~9 500–10 100 | Idealista Toscana · Il Sole 24 Ore |
| Costa Smeralda | Porto Cervo, Porto Rotondo | ~26 000–32 000 для вилл prime | Immobiliare.it Sardegna · Scenari Immobiliari |
| Capri, Амальфи | Capri, Positano, Ravello | ~6 000–14 000+ | Idealista Campania · Il Sole 24 Ore |
Милан — от Quadrilatero до CityLife
Карта «денежного» Милана — это Quadrilatero della Moda и исторические улицы между Монтенаполеоне и Виа делла Спига, классический Magenta-Cadorna, а также новые башни CityLife и Porta Nuova. В 2025 пресса отмечает пятизначные цены в сегменте «экстра-люкс», особенно на севере и в историческом центре.
Рим — Parioli, Prati, Aventino
Исторически состоятельные римляне тяготеют к Parioli, Prati и Aventino. По данным обзоров 2025, медианные запросы в prime-районах держатся около 5 000 €/м² и выше, с премией за виды и близость к паркам.
Турин — Crocetta, Преколлина, Crimea
В Турине элита выбирает Crocetta и холмы восточной стороны По — Преколлина, Crimea, Gran Madre. В срезе 2025 top по Centro-Crocetta доходил до ~3 100–3 200 €/м². Ценятся довоенная архитектура, широкие проспекты и доступ к лучшим лицеям. См.: Idealista Torino
Неаполь — Posillipo, Chiaia, Vomero
Самая дорогая зона — Posillipo-Chiaia-San Ferdinando, далее — Vomero-Arenella. Виллы на обрывах Posillipo — классика неаполитанского люкса с премией за вид.
Флоренция — центр и Лунгарно
В Centro Storico — Tornabuoni, Piazza della Repubblica и Лунгарно — средние цены ~5 000–7 500 €/м², пики >10 000 €/м² по truly prime улицам. Дефицит новостроек держит премию высокой.
Болонья — Colli и Centro
Лидирует Colli — холмы к югу от центра — около 5 000 €/м², Centro Storico — ~4 400 €/м², устойчивый спрос у профессионалов и семейств. См.: Nomisma.
Генуя — Albaro, Carignano, Nervi
Генуэзский люкс сосредоточен в Albaro, Carignano и на восточном побережье Nervi-Quinto. Топ-сегмент держит ~2 700–3 400+ €/м².
Лаго-ди-Комо — Cernobbio, Tremezzina, Laglio
Комо — адрес для UHNWI: lakefront-виллы стартуют ~8 000 €/м² и доходят до ~10 000 €/м² и выше в truly prime локациях при дефиците фронта.
Море и горы: Forte dei Marmi, Costa Smeralda, Capri, Cortina
Топ-курорты создают «ультра-премию». Forte dei Marmi — Centro и Vittoria Apuana ~9 500–10 100 €/м²; Costa Smeralda — Porto Cervo и Porto Rotondo ~26 000–32 000 €/м² для вилл; Амальфитанское побережье и Capri — ~6 000–14 000 €/м².
Почему богачи выбирают Италию: опция для новых резидентов
Помимо образа жизни, школ и медицины, важен налоговый режим для новых резидентов: фиксированная сумма на иностранные доходы, возможные упрощения по зарубежным активам для подключивших опцию, длительность до 15 лет. См.: Agenzia delle Entrate. Для выбора структуры под инвестиции — консультация налогового консультанта.
Как выбрать «правильный» адрес — чек-лист
- Сценарий жизни: городской центр, холмы, озеро или море.
- Вид и тишина: чем ближе к виду — тем выше цена и конкуренция.
- Школы и клиники: проверьте 15–20 минут на авто.
- Транспорт: метро/станция — плюс к ликвидности, но шум. Балансируйте.
- Состояние дома: исторический фонд требует большего CAPEX.
- Налоги: оцените опцию для новых резидентов и местные сборы.
- Ликвидность: спрос в районе и ограничение нового строительства.
Что ещё может заинтересовать
- Ипотека в Италии — пошагово
- Налоговый код Италии (codice fiscale) — как получить
- Милан vs Турин — сравнение для семьи и инвестиций
- Резидентство в Италии — основы и сценарии
FAQ — частые вопросы о «богатых районах» Италии
- Где в Милане живут богатые? Quadrilatero, Brera, Magenta, CityLife и Porta Nuova — топ-адреса с пятизначными прайсами в экстра-люксе.
- Какие районы Рима считаются элитными? Parioli, Prati, Aventino и часть Trieste — стабильный prime-сегмент.
- Где «правильные» места в Турине? Crocetta и восточные холмы — Преколлина, Crimea, Gran Madre. См.: Idealista Torino.
- Есть ли адреса «ультра-люкс» у моря? Forte dei Marmi и Costa Smeralda — лидерские прайсы по виллам и таунхаусам.
- Почему Лаго-ди-Комо привлекает богачей? Престиж, дефицит фронта и близость к Милану — высокий prime.
- Нужна ли partita IVA для покупки? Нет. Покупка возможна как частное лицо. Структуры под инвестиции — по консультации с налоговым консультантом.
- Как работает «flat tax» для новых резидентов? Опциональная фиксированная сумма на иностранные доходы до 15 лет; базовый взнос повышён в 2024.
Подобрать район и объект под ваши цели
Проведём краткую консультацию, накидаем shortlist по 3–5 адресам и обсудим ипотеку, налоги и путь к резиденции.
Заключение
Италия предлагает редкую комбинацию статуса, качества жизни и устойчивой стоимости — от Милана и Рима до Комо и моря. Хотите подобрать адрес под вашу семью и стратегию активов — свяжитесь с нами, подберём район, объект и налоговую дорожную карту.
Авторитетный ориентир по режиму для новых резидентов: Agenzia delle Entrate.
