Обновлено: 4 августа 2026
При покупке квартиры в строящемся доме главный риск возникает до перехода права собственности: покупатель уже передал деньги, а готовой квартиры и нотариального акта ещё нет. Итальянское законодательство предусматривает специальные механизмы защиты таких авансов.
Эта статья посвящена только гарантиям покупателя: fideiussione, нотариальному предварительному договору, его регистрации в реестре недвижимости и десятилетней страховой защите. Она не заменяет общий гид по новостройкам Милана, проверку разрешения на строительство или пошаговую покупку квартиры на стадии строительства.
Кратко
- Fideiussione защищает деньги, внесённые до перехода собственности. Её выдаёт банк или страховая компания.
- Гарантию нужно получить до платежа либо одновременно с договором, предусматривающим будущий переход собственности.
- Для объектов с титулом строительства, запрошенным или представленным с 16 марта 2019 года, preliminare заключается у нотариуса.
- Нотариальный preliminare подлежит trascrizione. Это защищает покупателя от последующих продаж, ипотек и других записей против застройщика.
- На rogito застройщик должен передать polizza decennale postuma. Она действует десять лет с завершения строительства.
- Polizza decennale не покрывает каждый мелкий дефект. Она относится к обрушению, опасности обрушения и серьёзным строительным недостаткам.
- Отсутствие обязательных гарантий является не простой формальностью. Закон предусматривает защитительную недействительность, которой может воспользоваться покупатель.
Вам предлагают внести аванс за строящуюся квартиру?
До перевода нужно проверить, применяется ли D.Lgs. 122/2005, кто выдал fideiussione и покрывает ли она все запланированные платежи.
Когда применяется специальная защита
D.Lgs. 122/2005 применяется не ко всякой новой квартире. Для базовой схемы должны одновременно присутствовать определённые признаки.
| Условие | Что означает |
|---|---|
| Покупатель | Физическое лицо |
| Продавец | Предприниматель-застройщик или строительный кооператив |
| Объект | Недвижимость, которая ещё строится или не завершена до стадии возможного agibilità |
| Строительный титул | Для объекта запрошено разрешение или иной титул строительства |
| Переход собственности | Произойдёт позже, а не сразу |
| Платежи | Покупатель передаёт авансы или иной эквивалент до rogito |
Проверка начинается не с рекламного названия «новостройка», а с даты и вида titolo edilizio, статуса строительства, сторон договора и момента перехода права собственности.
Когда защита может не применяться
- квартиру покупает компания, а не физическое лицо;
- продавец не является предпринимателем-застройщиком или кооперативом;
- строительство уже завершено до стадии, позволяющей оформить agibilità;
- право собственности передаётся сразу;
- речь идёт о перепродаже готовой квартиры первым покупателем;
- проект является ремонтом или реконструкцией, не попадающей под определение immobili da costruire;
- покупатель не вносит суммы до передачи собственности.
Если специальный режим не применяется, это не означает отсутствие всех средств защиты. Но fideiussione и обязательный нотариальный preliminare по D.Lgs. 122/2005 нельзя считать автоматическими без проверки предпосылок.
Три основных механизма защиты
| Механизм | Когда действует | Что защищает |
|---|---|---|
| Fideiussione | До перехода собственности | Возврат авансов при предусмотренном законом кризисе застройщика и при отсутствии decennale |
| Нотариальный preliminare и trascrizione | После подписания предварительного договора | Приоритет покупателя перед последующими записями и распоряжениями |
| Polizza decennale postuma | С завершения строительства, передаётся на rogito | Серьёзные конструктивные дефекты и предусмотренные законом повреждения |
Эти инструменты не заменяют друг друга. Fideiussione защищает деньги до собственности, trascrizione защищает договорную позицию, а decennale относится к тяжёлым строительным дефектам после завершения.
Fideiussione на авансовые платежи
Застройщик обязан передать покупателю банковскую или страховую гарантию на суммы, которые он получил или должен получить до перехода права собственности.
- caparra;
- acconto;
- платежи по этапам строительства;
- стоимость другого переданного встречного предоставления;
- законные проценты в предусмотренных случаях.
Из покрытия исключаются суммы, которые банк выдаёт непосредственно как ипотечное финансирование покупателя, а также публичные взносы, уже обеспеченные самостоятельной гарантией.
С 2022 года действует стандартная модель fideiussione, утверждённая Decreto 6 giugno 2022, n. 125. Наличие документа с названием «гарантия» ещё не подтверждает соответствие обязательной форме.
Как проверить fideiussione
- Сверить наименование и реквизиты банка или страховой компании.
- Проверить покупателя, застройщика и конкретный объект.
- Сверить titolo edilizio и адрес проекта.
- Проверить общую сумму покрытия.
- Сопоставить покрытие со всеми платежами до rogito.
- Проверить срок действия и момент прекращения.
- Проверить условия escussione, то есть требования выплаты.
- Убедиться, что документ соответствует стандартной модели.
- Проверить подпись, полномочия и подлинность.
- Передать документ нотариусу до внесения денег.
Опасная ситуация возникает, когда гарантия покрывает только первый взнос, а последующие платежи по графику остаются без защиты. Сумма должна соответствовать фактической денежной экспозиции покупателя до перехода собственности.
Нотариальный предварительный договор
Для объектов, строительный титул которых был запрошен или представлен с 16 марта 2019 года, preliminare по применимому режиму оформляется как нотариальный акт либо заверенная нотариусом частная запись.
- предварительный договор заключается с участием нотариуса;
- нотариус проверяет обязательные элементы и наличие fideiussione;
- договор регистрируется в налоговом порядке;
- preliminare транскрибируется в реестре недвижимости;
- последующие продажи, ипотеки и аресты не должны ухудшить позицию покупателя в пределах действия trascrizione.
Простая форма застройщика, бронирование или двусторонний лист с графиком платежей не должны использоваться вместо обязательного нотариального preliminare, когда закон требует нотариальную форму.
Что должно быть в preliminare
- точная идентификация сторон;
- описание квартиры и принадлежностей;
- данные участка или строящегося объекта;
- крайние сроки завершения работ;
- цена и график платежей;
- реквизиты fideiussione;
- данные titolo edilizio;
- описание материалов и capitolato;
- перечень возможных ипотек и обременений;
- данные подрядчиков;
- условия разделения или снятия ипотеки;
- срок и условия rogito.
Чем подробнее описаны квартира, отделка, парковка, кладовая и общие части, тем меньше возможностей заменить обещанный результат более дешёвым или иным вариантом.
График платежей
| Платёж | Что проверить до перевода |
|---|---|
| Бронирование | Юридическую природу суммы и условия возврата |
| Caparra | Договор, получателя и покрытие fideiussione |
| Первый acconto | Сумму гарантии и банковские реквизиты |
| Платежи по этапам | Объективный этап работ и обновлённое покрытие |
| Saldo на rogito | Передачу собственности и нотариальные условия |
| Ипотечный транш | Условия банка и получателя средств |
Платёжный календарь должен быть связан с проверяемыми этапами, а не только с календарными датами. Любое изменение суммы или сроков требует повторной проверки покрытия.
Polizza decennale postuma
На окончательной сделке застройщик обязан передать покупателю десятилетнюю страховую полисную защиту. Реквизиты полиса и его соответствие стандартной модели должны быть указаны в акте перехода собственности.
Стандартная модель установлена Decreto 20 luglio 2022, n. 154. Полис действует в пользу покупателя с даты завершения работ, хотя передаётся при переходе собственности.
Что покрывает decennale
| Обычно относится к покрытию | Не следует считать автоматически покрытым |
|---|---|
| Полное или частичное обрушение | Косметические дефекты отделки |
| Явная опасность обрушения | Обычный износ |
| Серьёзные конструктивные недостатки | Несоответствие цвета или модели мебели |
| Тяжёлые дефекты из-за грунта | Задержка передачи квартиры |
| Прямой материальный ущерб объекту | Потеря арендного дохода без отдельного покрытия |
| Предусмотренный ущерб третьим лицам | Любая мелкая неисправность оборудования |
Полис нужно читать полностью: страховая сумма, франшиза, исключения, отдельные секции, дата начала и идентификация объекта имеют практическое значение.
Что проверить на rogito
- готовность объекта к передаче;
- polizza decennale и её соответствие модели;
- данные agibilità или статус процедуры;
- кадастровую регистрацию и план;
- APE;
- разделение ипотеки застройщика;
- снятие или ограничение обременений с конкретной квартиры;
- окончательный capitolato;
- таблицы долей кондоминиума;
- парковочное место, кладовую и общие части;
- остаток цены и банковские платежи.
Если обязательная polizza decennale не передана, закон предусматривает недействительность окончательного договора, которую может заявить покупатель. Кроме того, при соблюдении условий покупатель может заявить об отказе и использовать fideiussione.
Приближается preliminare или rogito новостройки?
Можно сверить fideiussione, договор, график платежей, decennale и документы проекта до подписания.
Приёмка готовой квартиры
Страховая защита не отменяет техническую приёмку. До подписания акта передачи нужно зафиксировать фактическое состояние квартиры и соответствие capitolato.
- стены, пол и потолки;
- окна и двери;
- сантехника;
- электрические точки;
- отопление и охлаждение;
- вентиляция;
- балконы и террасы;
- парковка и кладовая;
- общие части;
- счётчики и ключи;
- незавершённые работы.
Результат оформляется через verbale di consegna с фотографиями и сроками устранения дефектов.
Документы проекта помимо гарантий
| Документ | Что проверяет |
|---|---|
| Titolo edilizio | Законное основание строительства |
| Varianti | Изменения первоначального проекта |
| Capitolato | Материалы и качество отделки |
| Planimetrie | Конфигурацию квартиры и принадлежностей |
| Cronoprogramma | Этапы и сроки работ |
| Visure ipotecarie | Ипотеки и другие записи |
| Bilanci застройщика | Финансовый контекст компании |
| Polizze и fideiussioni | Финансовую и конструктивную защиту |
Fideiussione не подтверждает законность здания, а polizza decennale не подтверждает отсутствие градостроительных проблем. Поэтому финансовые гарантии должны идти вместе с технической, нотариальной и договорной проверкой.
Ипотека и финансирование застройщика
Участок или строящийся дом может быть обременён ипотекой банка, финансирующего проект. До rogito нужно понять, как ипотека будет разделена или снята с конкретной квартиры.
- общую ипотеку проекта;
- остаток долга;
- условия frazionamento;
- сумму, относящуюся к выбранной квартире;
- письмо банка о снятии или разделении;
- срок выполнения до rogito.
Ипотечное одобрение покупателя не заменяет проверку ипотеки застройщика. Это две разные кредитные позиции.
Задержки, изменения и незавершённые работы
Fideiussione не является универсальной страховкой от любой задержки. В preliminare необходимо отдельно регулировать сроки и последствия.
- крайний срок завершения;
- допустимый период технической задержки;
- штраф или компенсацию;
- право отказаться при существенном нарушении;
- изменения площади и планировки;
- замену материалов;
- порядок одобрения вариаций;
- срок подключения коммунальных услуг;
- условия передачи при незавершённых общих частях.
Фраза «срок ориентировочный» без крайней даты и последствий переносит большую часть временного риска на покупателя.
Типичные ошибки
- Смешивать новостройки Милана и Турина в одном юридическом материале.
- Вносить деньги до получения fideiussione.
- Не проверять, покрывает ли гарантия все платежи.
- Принимать внутренний документ застройщика вместо стандартной гарантии.
- Подписывать простой preliminare без нотариуса, когда требуется нотариальная форма.
- Не транскрибировать предварительный договор.
- Считать fideiussione гарантией завершения строительства.
- Считать decennale страховкой от любого дефекта.
- Не проверять ипотеку проекта.
- Не связывать платежи с этапами работ.
- Не описывать capitolato и принадлежности.
- Получать polizza decennale после rogito.
- Не проводить техническую приёмку.
- Покупать только потому, что банк готов кредитовать объект.
↑ Вернуться к навигации по гарантиям
Официальные источники
- Consiglio Nazionale del Notariato: покупка строящейся недвижимости
- D.Lgs. 122/2005: защита покупателей строящейся недвижимости
- Decreto 125/2022: стандартная модель fideiussione
- Decreto 154/2022: стандартная модель polizza decennale
- Consiglio Nazionale del Notariato: нотариальный preliminare
- Agenzia delle Entrate: налоги при покупке у застройщика
Нужна помощь с покупкой у застройщика?
Можно организовать проверку проекта, застройщика, нотариальных документов, платежей и приёмки квартиры.
FAQ
Обязательна ли fideiussione при покупке строящейся квартиры?
Она обязательна, когда применяется D.Lgs. 122/2005 и покупатель вносит суммы до перехода собственности. Гарантия должна покрывать предусмотренные платежи до rogito.
Кто может выдать fideiussione?
Банк или страховая компания. Документ должен соответствовать стандартной модели и конкретному договору.
Нужно ли подписывать preliminare у нотариуса?
Для объектов с титулом строительства, запрошенным или представленным с 16 марта 2019 года, при применимости D.Lgs. 122/2005 preliminare должен иметь нотариальную форму.
Что защищает trascrizione preliminare?
Она защищает позицию покупателя от последующих продаж, ипотек, арестов и других записей, сделанных после транскрипции в пределах установленного срока.
Когда передают polizza decennale?
Застройщик должен передать её при окончательном переходе собственности. Реквизиты и соответствие стандартной модели указываются в rogito.
Покрывает ли decennale трещины и дефекты отделки?
Не каждый дефект. Основное покрытие относится к обрушению, опасности обрушения и серьёзным строительным недостаткам. Конкретные условия проверяются по полису.
Можно ли платить аванс до проверки гарантии?
Это создаёт повышенный риск. Сначала нужно получить договор, проверить применимость закона, подлинность fideiussione и соответствие её суммы графику платежей.
