Кто платит долги по кондоминиуму в Италии: продавец или покупатель?
Покупка квартиры в Италии — серьёзный шаг, особенно если объект находится в здании с управлением condominio (кондоминиум). Но мало кто задумывается о важном нюансе: кто будет платить старые долги, накопленные предыдущим владельцем? Ответ на этот вопрос даёт не только закон, но и последняя судебная практика 2025 года.
- Кто платит старые долги по condominio после покупки квартиры в Италии
- Что говорит закон: статья 63 и солидарность между покупателем и продавцом
- Судебный случай: когда долг был создан до покупки — кто отвечает?
- Решение Кассационного суда 2025 года: позиция в пользу покупателя
- Какие долги можно оспорить и как это сделать
- Как проверить наличие долгов по condominio перед покупкой
- Как включить защитные условия в договор купли-продажи
- Что делать, если пришёл иск или судебное требование
- Частые ошибки русскоязычных покупателей и как их избежать
- Заключение: как правильно купить квартиру в condominio и не получить чужие долги
Что говорит закон: статья 63 и солидарность между покупателем и продавцом
Согласно статье 63 delle disposizioni attuative del Codice Civile, покупатель может быть солидарно обязан по долгам condominio, если они относятся к текущему и предыдущему году управления.
То есть:
- долги до этого периода — отвечает продавец;
- текущий/предыдущий год — ответственность может лечь и на покупателя;
- покупатель имеет право потом взыскать сумму с продавца.
❗Поэтому при сделке нотариус запрашивает справку у администратора condominio о состоянии задолженности.
Судебный случай: когда долг был создан до покупки — кто отвечает?
В деле, рассмотренном Кассационным судом (решение №7489 от 20.03.2025), покупатель квартиры отказался платить долг за работы, утверждённые в 2005 году, а квартиру он приобрёл в 2010 году.
Кредитор подал иск на нового владельца, требуя оплаты, ссылаясь на общее решение по взысканию задолженности с кондоминиума. Однако новый собственник доказал, что не был участником delibera и не знал о долге.
Решение Кассационного суда 2025 года: позиция в пользу покупателя
Суд признал, что:
- покупатель не несёт ответственности за долги, возникшие до его вступления в права собственности;
- право на защиту от таких требований сохраняется и может быть заявлено при исполнении судебного решения;
- condominio не может автоматически переложить коллективный долг на нового собственника.
📌 Это прецедент, подтверждающий важность личной непричастности к задолженности.
Какие долги можно оспорить и как это сделать
Вы можете оспорить долг, если:
- он был утверждён delibera ДО вашей покупки;
- работы были выполнены ранее, чем вы стали condòmino;
- вы не участвовали в судебном процессе и не имели возможности защищаться.
Как действовать:
- подать opposizione a precetto (возражение на исполнение);
- приложить дату акта купли-продажи и документы, подтверждающие непричастность;
- при необходимости — обратиться в суд.
Как проверить наличие долгов по condominio перед покупкой
Обязательно:
- запросить у продавца справку от администратора condominio;
- убедиться, что нет delibere su lavori straordinari, по которым ещё не начаты работы;
- обсудить это с нотариусом до подписания compromesso.
Если продавец отказывается предоставить данные — это тревожный сигнал.
Как включить защитные условия в договор купли-продажи
🛡️ Чтобы обезопасить себя, в договоре у нотариуса нужно указать:
- что продавец подтверждает отсутствие долгов;
- либо обязуется возместить их, если таковые обнаружатся;
- можно включить удержание части суммы на случай выявления задолженности.
Что делать, если пришёл иск или судебное требование
Если вам пришло уведомление от кредитора или condominio:
- Не игнорируйте — проконсультируйтесь с юристом
- Проверьте дату delibera и дату покупки квартиры
- Подготовьте доказательства (rogito, visura, delibere)
- Подайте opposizione a precetto — ваше право!
Частые ошибки русскоязычных покупателей и как их избежать
- Покупают квартиру без справки от condominio
- Не читают протоколы собраний (verbali condominiali)
- Доверяют только словам продавца, без проверки
- Не включают защитные условия в договор
✅ Рекомендация: всегда работайте с нотариусом и техническим консультантом.
Заключение: как правильно купить квартиру в condominio и не получить чужие долги
Покупая квартиру в Италии, помните: вы не обязаны платить чужие долги, если они возникли до вашей покупки. Однако в некоторых случаях — особенно при долгах за текущий год — condominio может попытаться взыскать средства с вас.
Изучите протоколы, запросите справку, и обязательно обсуждайте всё с нотариусом. Только так можно быть уверенным, что вы покупаете недвижимость без «хвостов».
📎 Актуальное судебное решение: Cassazione Civile, Sez. II, sent. n. 7489/2025
FAQ (Часто задаваемые вопросы)
1. Должен ли новый собственник платить долги condominio за предыдущего владельца?
Нет, если долг возник до момента покупки и не относится к текущему или предыдущему году управления.
2. Что говорит статья 63 Codice Civile об ответственности покупателя?
Покупатель может нести солидарную ответственность только за текущий и предыдущий годы, остальные долги — обязанность продавца.
3. Можно ли отказаться платить, если долг был до покупки?
Да, при условии, что есть доказательства даты покупки и долга. Cassazione 2025 подтвердила право на отказ.
4. Как проверить наличие долгов перед покупкой квартиры в condominio?
Запросить у администратора справку и изучить протоколы собраний (verbali).
5. Что делать, если уже пришёл иск?
Обратиться к юристу и подать opposizione a precetto — возражение на исполнение.
