Аренда квартиры студентам в Италии: пошаговый гид для владельцев и съёмщиков
- Что такое договор аренды для студентов
- Обязательные условия
- Форма договора и обязательные пункты
- Размер арендной платы и подтверждение её соответствия
- Способы оплаты
- Срок договора
- Клаузула «иногородний студент»
- Энергетический сертификат (APE)
- Cedolare secca: налоговые преимущества
- Запрет субаренды
- Распределение обязательных платежей
- Регистрация договора аренды
- Cedolare secca: налоги и преимущества
- Продление и расторжение договора
- Освобождение жилья студентом
- Задолженность по аренде и возможное выселение
- Коммунальные расходы: кто за что платит
- Неисправности и аварийные ситуации
- Совет собственнику
- Налоговые льготы для владельца квартиры
- Налоговый вычет для самого студента
- Что проверить в договоре, чтобы не потерять льготы
- Заключение
Договор аренды для студентов это соглашение между владельцем квартиры (арендодателем) и студентом-нанимателем, цель которого предоставить жильё на период учёбы. Формально такой договор относится к категории временной аренды (contratto transitorio): срок ограничен, а родители студента могут выступать поручителями по оплате. Чтобы упростить смену жильцов, собственник вправе заключать отдельный договор с каждым студентом, особенно если речь идёт о комнате в коммунальной квартире.
Почему владельцам это выгодно
Если у вас есть квартира в университетском городе, сдача студентам один из самых доходных и гибких способов монетизации. Студент, приехавший из другого города или страны, имеет право подписать именно временный договор он короче стандартных 4+4 или 3+2 лет, и лучше адаптирован к учебному циклу.
- Собственник свободно распоряжается объектом после окончания короткого срока аренды
- Студент не привязывается к жилью дольше, чем длится обучение
Мы получаем множество вопросов о таких договорах, поэтому решил собрать в одном материале всё, что важно знать обеим сторонам, арендодателю и студенту.
Что такое договор аренды для студентов
Договор аренды для студентов относится к категории транзитных (временных) соглашений. В отличие от стандартных форматов 4+4 или 3+2 года, он адаптирован под продолжительность учёбы. По закону это договор, согласно которому арендодатель временно предоставляет в пользование одному или нескольким студентам, прописанным в другом городе, квартиру или её часть в населённом пункте, где находится университет или проходит учебная программа.
📌 Юридическая база:
- ст. 5 Закона 431/1998 (Legge 431/98) об аренде жилых помещений
- ст. 5, п. 1–3 Министерского декрета от 30.12.2002
Срок такого договора может составлять от 6 до 36 месяцев. При этом он автоматически продлевается, если студент не направит уведомление о прекращении. Подписать договор может как один студент, так и группа арендаторов или даже студенческая организация.
Обязательные условия
Заключение студенческого договора возможно только при соблюдении двух условий одновременно:
- Студент прописан в другом муниципалитете, и в договоре прямо указано, что аренда осуществляется исключительно для целей обучения.
- Жильё находится в городе университета или в ближайшем населённом пункте, где проходят занятия (в том числе выездные курсы или стажировки).
Форма договора и обязательные пункты
Студенческий договор аренды оформляется строго на типовом бланке, утверждённом Министерством инфраструктуры и транспорта (декрет от 31.12.2002). Документ должен включать:
- Персональные данные сторон: ФИО, код фискале, адреса, реквизиты арендодателя, всех студентов, а также поручителей (например, родителей) или представителей учреждения.
- Описание объекта аренды: адрес, кадастровые данные, указание, что жильё находится в допустимой зоне (город или пригород университета). Допускается аренда отдельной комнаты, но не отдельных кроватей, если у собственника нет лицензии на ведение гостиничной деятельности.
- План и инвентаризация имущества: рекомендуется приложить поэтажный план с указанием арендуемой зоны и опись мебели и техники. Это необходимо для законного удержания депозита в случае порчи имущества.
⚠️ Если в договоре отсутствует хотя бы один из перечисленных пунктов, он не признаётся как студенческий, и стороны рискуют лишиться налоговых и юридических преимуществ.
Размер арендной платы и подтверждение её соответствия
В рамках договора аренды для студентов в Италии арендная плата должна соответствовать локальным соглашениям (accordi territoriali), предусмотренным декретом от 30.12.2002. Все города делятся на так называемые однородные зоны (zone omogenee), и для каждой зоны установлен допустимый коридор цен.
Владелец может корректировать сумму аренды с учётом следующих факторов:
- продолжительности договора;
- наличия мебели;
- иных специфических условий (например, включения коммунальных платежей).
Однако превышать установленный максимум нельзя, если договор заключён с согласованной ставкой (canone concordato).
После вступления в силу декрета от 16.01.2017, стало возможным заключать договор без участия профессиональных ассоциаций, но:
- чтобы получить право на пониженную ставку 10% налога по cedolare secca, требуется attestazione di conformità — документ, подтверждающий соответствие договора территориальному соглашению (разъяснение Agenzia delle Entrate, письмо № 31/E от 2018 года).
👉 Важно для студентов: если договор заключён без посредников, обязательно проверьте наличие attestazione. Без него налоговая ставка может вырасти до 21%.
🟡 Если квартира сдаётся нескольким студентам одновременно и условия одинаковые, можно оформить один общий документ о соответствии на все договоры (ответ AE 105/E-2018).
Способы оплаты
Разрешены любые формы оплаты:
- банковский перевод
- почтовый ордер (vaglia postale)
- чек
- наличные (только до 2 000 €)
По закону квитанция обязательна только при оплате наличными или если её требует арендатор. Если платёж превышает 77,47 €, квитанцию нужно дополнить маркой (marca da bollo) на 2 €.
Срок договора
Согласно ст. 3, п. 1 Декрета от 30.12.2002, транзитный договор аренды для студентов должен быть:
- не менее 6 месяцев
- не более 36 месяцев
⛔ Контракт на меньший срок признаётся недействительным. А если срок превышает 36 месяцев — он автоматически сокращается.
Клаузула «иногородний студент»
Чтобы договор имел юридическую силу как студенческий арендуемый контракт, в тексте обязательно должна быть указана следующая информация:
- студент зарегистрирован в другом муниципалитете (не в том, где находится жильё);
- проживание связано исключительно с учёбой в университете в этом городе или рядом с ним.
📌 Без этой фразы договор не считается специальным и лишается налоговых и юридических преимуществ.
Энергетический сертификат (APE)
Собственник обязан:
- вручить студенту копию Attestato di Prestazione Energetica (APE);
- вставить в договор фразу о получении APE.
❌ Если этого не сделать, обе стороны штрафуются, а APE всё равно нужно предоставить в течение 45 дней.
Cedolare secca: налоговые преимущества
При выборе налогового режима cedolare secca, арендодатель платит 10 % от суммы аренды без уплаты:
- регистрационного налога;
- гербовых сборов.
‼️ Но только при наличии attestazione di conformità.
Если соответствие договору не подтверждено, ставка повышается до 21 %.
📌 Доход по договору указывается в декларации о доходах. Подробнее о льготах и случаях, когда можно не подавать декларацию, читайте в отдельном материале: Когда можно не сдавать dichiarazione dei redditi.
Запрет субаренды
Согласно действующему законодательству Италии, студент-арендатор не имеет права сдавать жильё в субаренду (sublocazione), будь то вся квартира или отдельная комната. Это правило применяется ко всем договорам аренды, в том числе студенческим. Нарушение может повлечь за собой аннулирование договора и санкции как для арендатора, так и для собственника, если он дал на это согласие без должной регистрации.
Распределение обязательных платежей
Все издержки, связанные с оформлением, регистрацией и продлением договора, делятся поровну между арендатором и арендодателем, если не применяется режим cedolare secca. Об этом говорится в Приложении G к Декрету от 30.12.2002.
🔸 В перечень таких платежей входят:
- гербовые марки (marca da bollo) — по 16 € на каждые 4 страницы договора;
- первичная госпошлина за регистрацию — 2 % от годовой суммы аренды;
- ежегодная регистрация — применяется при продлении;
- при режиме cedolare secca — все эти сборы отменяются.
Регистрация договора аренды
Договор аренды сроком более 30 дней подлежит обязательной регистрации в Agenzia delle Entrate в течение 30 дней:
- от даты подписания,
- или с момента фактического начала аренды, если оно наступает раньше.
🗂️ Пакет документов для регистрации включает:
| Документ | Обязателен | Примечание |
|---|---|---|
| 2 экземпляра договора | ✅ | Завизированы обеими сторонами |
| Марка da bollo (16 €/4 стр.) | ✅ | Не требуется при cedolare secca |
| F24 Elide (2 % от годовой аренды) | ✅ | Не требуется при cedolare secca |
| Форма RLI | ✅ | С полными данными по договору |
По завершении регистрации выдается подтверждённый экземпляр контракта.
Cedolare secca: налоги и преимущества
При выборе режима cedolare secca арендодатель:
- освобождается от уплаты гербовых сборов и регистрационных пошлин;
- платит единый налог 10 % от годовой арендной платы;
- не может увеличивать сумму аренды до окончания срока.
💰 Уплата налога производится:
- до 30 июня (или до 30 июля с доплатой 0,4 %);
- второй взнос — до 30 ноября.
Доход по договору указывается в декларации redditi.
Продление и расторжение договора
Автоматическое продление
Студенческий договор действует от 6 до 36 месяцев. Если ни одна из сторон не уведомит другую о расторжении, контракт автоматически продлевается на такой же срок. После второго продления договор считается завершённым.
Досрочное расторжение
Расторгнуть договор можно:
- по инициативе любой стороны;
- при этом требуется письменное уведомление за 3 месяца.
Досрочный выход по уважительным причинам
Если студент переводится в другой вуз, меняет город или обстоятельства, он может выйти из договора досрочно, предоставив письменное уведомление за 3 месяца.
Выход одного из арендаторов
Часто квартиру арендует группа студентов. При выходе одного из жильцов действуют следующие правила:
| Ситуация | Действие | Форма | Пошлина |
|---|---|---|---|
| Ушёл без замены | Частичное расторжение | RLI | 0 € |
| Ушёл, пришёл новый | Допсоглашение + регистрация нового | RLI | 50 % на двоих |
| Ушли все, пришли новые | Новый договор аренды | RLI | Полная пошлина |
📌 После выхода арендатора оставшиеся несут полную ответственность за оплату. В случае замены жильца, новая кандидатура должна быть согласована с владельцем.
📢 Важно: если изменения в составе арендаторов не зарегистрированы официально, это грозит штрафами как владельцу, так и студентам.
Освобождение жилья студентом
После завершения срока аренды или при досрочном расторжении договора студент обязан:
- покинуть жильё;
- передать ключи владельцу;
- подписать акт приёма-передачи, сверив состояние помещения с приложенным инвентарным списком.
Если выявлены повреждения, не связанные с нормальным износом, арендодатель имеет право удержать соответствующую сумму из депозита. Для защиты обеих сторон рекомендуется подписать освободительную расписку (liberatoria) — документ, фиксирующий отсутствие взаимных претензий.
📌 В случае отказа съезжать после получения уведомления о расторжении, владелец вправе обратиться в суд, чтобы получить решение о выселении. Суд назначит дату, когда судебный пристав освободит квартиру.
Задолженность по аренде и возможное выселение
Владелец может расторгнуть договор аренды, если студент:
- просрочил оплату более чем на 20 дней;
- накопил задолженность по коммунальным платежам, превышающую два месячных взноса.
⚠️ Право на исправление
Арендатор может спасти договор, полностью погасив задолженность на первом судебном заседании — не более трёх раз в течение четырёх лет.
Суд также вправе дать отсрочку до 90 дней, если у студента временные финансовые трудности. При нарушении срока отсрочки вступает в силу решение о выселении.
Коммунальные расходы: кто за что платит
🔍 Распределение расходов между жильцом и владельцем регулируется статьями 9 и 10 Закона 392/1978.
За счёт студента:
| Вид расходов | Примеры |
|---|---|
| Ежедневное обслуживание | уборка, мелкий ремонт лифта |
| Потребление ресурсов | вода, свет, газ |
| Климат-сервисы | отопление, кондиционер |
| Обслуживание коммуникаций | очистка канализации, обслуживание сточных систем |
| Прочие услуги | освещение подъездов, вывоз мусора |
📌 Студент может участвовать в собрании жильцов с правом голоса по отоплению и кондиционированию, а также присутствовать на остальных обсуждениях без права голоса.
За счёт владельца:
- зарплата администратора здания;
- бухгалтерия, почтовые расходы;
- страховка на здание, имущественные налоги;
- капитальный ремонт (крыша, стояки, водостоки);
- модернизация (установка лифта, антенн, новых котлов и систем отопления).
Неисправности и аварийные ситуации
Если происходит авария (например, прорыв трубы), студент обязан немедленно уведомить собственника в письменной форме.
Если владелец отказывается устранить неисправность, арендатор имеет право:
- обратиться в суд;
- потребовать возмещения ущерба.
⚠️ Важно: если студент устраняет неисправность самостоятельно без письменного согласия владельца, он теряет право на компенсацию.
Совет собственнику
В целях безопасности сторон всегда оформляйте акт приёма-передачи и возврата ключей в двух экземплярах с подписями обеих сторон. Это:
- упрощает возврат депозита;
- снижает риски споров;
- создаёт прозрачные условия завершения аренды.
Налоговые льготы для владельца квартиры
Договор аренды для студентов позволяет существенно сократить налоговую нагрузку владельца, особенно если он оформлен по модели “canone concordato” — арендной ставке, основанной на соглашениях, подписанных на уровне муниципалитета.
📌 Преимущества для собственника:
- Вычет 30 % из базы по подоходному налогу (IRPEF) от фактически полученной арендной платы.
- Дополнительный стандартный вычет 5 %, сохраняющийся независимо от типа аренды.
Также собственник может выбрать режим cedolare secca со ставкой 10 % вместо обычной прогрессивной шкалы IRPEF. В этом случае он:
- освобождается от гербового сбора (marca da bollo) — 16 € каждые 4 страницы договора;
- не платит госпошлину за ежегодную перерегистрацию контракта;
- не уплачивает регистрационные сборы при продлении.
⚠️ Важно:
Выбор между фиксированной ставкой 10 % и классическим IRPEF зависит от совокупного дохода. Иногда выгоднее остаться на прогрессивной шкале — стоит обсудить это с бухгалтером.
Налоговый вычет для самого студента
Льготы предусмотрены и для студента или его родителей (если он на иждивении). Можно уменьшить НДФЛ на 19 % от годовой суммы арендной платы, но не более 2.633 € в год.
📌 Условия для получения вычета:
- Обучение в вузе, расположенном в другом регионе и минимум в 100 км от места постоянной прописки;
- Договор аренды соответствует Закону 431/1998 и оформлен напрямую (не субаренда);
- Расстояние между городами считается по кратчайшему маршруту (автомобильному или ж/д).
📝 Важно:
Если студент не имеет собственного налогооблагаемого дохода, вычет может быть заявлен родителями, указавшими договор аренды и оплату в своей налоговой декларации.
📌 Для обучения за границей:
Льгота распространяется на студентов, обучающихся в любой стране ЕС или ЕЭП, при условии аренды жилья и зачисления в аккредитованный вуз.
Что проверить в договоре, чтобы не потерять льготы
| Пункт договора | Почему важен |
|---|---|
| Указание, что договор составлен по canone concordato | Без этой фразы теряются налоговые льготы (30 % и 10 % ставка) |
| Ставка аренды в пределах муниципального соглашения | Превышение лимита лишает права на льготы |
| Указание университета и статуса «fuori sede» | Подтверждает право студента на налоговый вычет |
📌 Рекомендация:
Перед подписанием договора проконсультируйтесь с бухгалтером. Грамотно оформленный контракт даёт экономию обеим сторонам — и владельцу, и студенту.
Заключение
Чтобы договор аренды для студентов в Италии приносил выгоду обеим сторонам — и владельцу, и студенту — он должен строго соответствовать законодательным требованиям. Это означает:
- использование типового шаблона;
- указание статуса fuori sede (иногородний студент);
- соблюдение сроков от 6 до 36 месяцев;
- следование ценовому коридору для города;
- регистрация контракта и всех последующих действий (продление, расторжение, замена жильца);
- правильное оформление налоговых режимов: IRPEF или cedolare secca.
⚠️ Ошибка в одном пункте может привести к потере налоговых льгот и юридической незащищённости.
Если вы впервые оформляете такой договор, лучше проконсультироваться с юристом или бухгалтером: это избавит от споров, недоразумений и возможных штрафов.
📩 Нужна помощь с договором, расчётом налога или регистрацией? Свяжитесь с нашей командой мы работаем со студентами и владельцами жилья по всей Италии, включая Турин, Милан, Болонью и Рим.
Какой минимальный и максимальный срок договора для студента?
Соглашение может быть заключено минимум на 6 месяцев и максимум на 3 года с автоматическим продлением на тот же срок, если стороны письменно не откажутся за 3 месяца до даты окончания.
Можно ли расторгнуть договор, если студент бросил учёбу или перевёлся?
Да, но нужно соблюдать условия, прописанные в тексте. Обычно предусмотрён досрочный выход по «серьёзным причинам» с уведомлением владельца не менее чем за 3 месяца.
Какие налоговые льготы доступны владельцу жилья?
Собственник имеет право на IRPEF-вычет 30 % от арендного дохода плюс стандартные 5 % либо может выбрать фиксированную ставку «cedolare secca» 10 % без гербового сбора и пошлины за регистрацию.
Нужна ли справка о статусе студента?
Да. К договору прикладывают действующий сертификат или справку о зачислении в университет, подтверждающую обучение вне места постоянной регистрации.
Разрешено ли сдавать комнаты нескольким студентам?
Да, если договор прямо предусматривает совместное проживание. При этом каждый студент выступает отдельным съёмщиком или со-съёмщиком, что отражается в условии об ответственности за оплату.
Что будет при просрочке оплаты аренды?
Через 20 дней после неуплаты владелец вправе инициировать расторжение вместе со снятием суммы долга из депозита и процедурой судебного выселения.
Имеет ли собственник право на залог?
Да. Залог устанавливается в договоре и покрывает возможные повреждения имущества или долги по аренде. После проверки квартиры при выезде сумма возвращается, если претензий нет.
Можно ли продлить договор после окончания срока?
Да. Стороны могут подписать продление или новый договор. Главное — оформить продление в налоговой службе через форму RLI в течение 30 дней.
Что делать, если учёба закончилась раньше срока договора?
Студент должен выполнять условия досрочного расторжения (уведомление, компенсация, поиск замены). Если таких условий нет, он несёт обязательства по аренде до окончания срока.
Можно ли менять планировку или делать ремонт?
Структурные изменения разрешены только с письменного согласия владельца. Косметический ремонт и декор обсуждаются индивидуально и обычно требуют возврата квартиры к исходному виду.
