- В двух словах: что изменили и зачем
- Как было раньше: почему «донативные» объекты боялись
- Что новое даёт закон: защита покупателя и деньги наследникам
- Пошагово: что делать продавцу, покупателю, наследнику
- Переходные правила: когда начнёт работать
- Документы и проверки у нотариуса: короткая таблица
- Осторожно: риски и тонкие места
- FAQ
Дарение и покупка в чём разница для банка
Дарение — безвозмездная передача права собственности в семье или между частными лицами (donazione).
Покупка-продажа — возмездная передача за цену (compravendita).
Для банка важен риск оспаривания. У дарения есть особенность: законные наследники — супруг, дети, при их отсутствии родители (legittimari) — могут после смерти дарителя требовать свою обязательную долю. Если дарение нарушило их долю — запускается исковый механизм: уменьшение даров и возврат в наследственную массу (azione di riduzione и azione di restituzione). Поэтому объект «из дарения» несёт больше юридических рисков, чем обычная покупка.
Почему банки осторожны с дарёнными объектами
- Риск для залога — если наследник в будущем выиграет спор, залог банка на такой квартире может ослабнуть.
- Период уязвимости — критичны годы после дарения и особенно после смерти дарителя.
- Практика — многие банки кредитуют «донативное происхождение» только при допзащите или по прошествии значительного времени, после углублённой проверки у нотариуса.
Важно: в ряде регионов практика и внутренние регламенты банков отличаются. Финальное решение всегда за банком и нотариусом по сделке.
Когда банки готовы кредитовать «после дарения»
Типовые сценарии, которые повышают шанс на одобрение:
- Время и чистая история
- Прошло много лет с момента дарения — нет оппозиций и исков, донор жив и никто не спорит.
- После смерти дарителя прошло достаточно времени — у нотариуса нет сведений об исках, наследственная картина понятна.
- Участие семьи в сделке
- На сделке присутствуют потенциальные наследники и дают нотариально оформленные заявления — по ситуации.
- При уже открытом наследстве — оформляется отказ от иска о сокращении доли после оценки юриста и нотариуса.
- Страховая защита
- Подключается полис от риска дарения — polizza a tutela della donazione — который закрывает финансовые последствия на случай успешного иска наследников.
- Жёсткие формулировки в договоре
- У нотариуса прописываются гарантии продавца, порядок действий и компенсаций, а банк получает «зелёный свет» на залог.
Страховки от риска дарения — что реально покрывают
Полис по дарению — коммерческий продукт страховщиков для покупателя и банка. Обычно покрывает:
- расходы на суды и защиту права,
- выплаты в пользу наследников в случае утраты права,
- ущерб банку как залогодержателю в пределах условий полиса.
На что смотреть:
- объём покрытия — только судебные расходы или также возмещение убытков,
- срок действия — часто длительный, с продлением,
- исключения — известные споры, уже поданные иски, скрытые соглашения.
Полис не заменяет работу нотариуса — он добавляет слой защиты, чтобы банк принял объект в залог.
Пошагово: как купить такую квартиру с ипотекой
- Нотариальная проверка
- акт дарения, выписки из реестров, катастро, соответствие планировке, история ограничений и оппозиций.
- Предварительный договор у нотариуса
- оговорки о рисках дарения, сроки и условия получения полиса, право расторгнуть при отказе банка.
- Переговоры с банком
- предоставьте весь пакет и схему защиты: полис, участие наследников, заключение нотариуса.
- Оценка и одобрение
- банк делает perizia, согласует лимит кредита и условия залога.
- Rogito и регистрация
- сделка проходит у нотариуса. Важно быстро зарегистрировать переход права и ипотеку — так вы закрепляете защиту интересов покупателя и банка.
- Храните досье
- копии всех документов, полиса и подтверждений оплат.
Альтернативы перед продажей — как снизить риск
- Семейное соглашение — пригласить потенциальных наследников к прозрачной схеме: часть цены им деньгами, часть — документально закреплённые договорённости у нотариуса.
- Страховой полис — чаще всего быстрый способ получить «ок» от банка.
- Реструктуризация права — по ситуации с нотариусом оценивают юридические варианты в рамках закона.
- Продажа за наличные без ипотеки — убирает фактор банка, но покупателю всё равно нужна страховка и сильная проверка.
Сколько стоит безопасность: ориентиры расходов
Ориентиры расходов по сделке
| Статья | Ориентир | Комментарий |
|---|---|---|
| Нотариальные проверки и справки | 300–900 € | Зависит от объёма досье |
| Полис по дарению (polizza donazione) | 0,5–1,5 процента цены | По условиям страховщика |
| Регистрация ипотеки (iscrizione ipoteca) | по тарифу банка | Пошлины + банк |
| Оценка объекта для банка (perizia) | 250–400 € | От отчётности и локации |
| Прочие расходы сделки | 7–10 процентов цены | Налоги, нотариус, техпакет |
Важно: цифры ориентировочные. Любые юридические шаги согласуйте с вашим нотариусом и банком.
По проекту DDL Semplificazioni (A.S. 1184) сделки с жильём из дарения (donazione) защищены лучше:
- если покупка зарегистрирована (trascrizione) раньше, чем наследники зарегистрировали иск о сокращении (azione di riduzione), квартиру у покупателя не изымают;
- наследники получают денежную компенсацию от одаряемого (donatario); при его неплатёжеспособности — от покупателя, но только в пределах его выгоды;
- вводятся переходные правила: нормы действуют для наследств после вступления в силу, а через 6 месяцев — и для ранее открытых, если не было иска или внесудебной оппозиции.
- наследники уже подали иск или оппозицию до вашей регистрации — защита не сработает;
- задержка с регистрацией купли-продажи и ипотеки — потеря приоритета;
- неплатёжеспособность одаряемого — наследники могут требовать сумму у покупателя в пределах полученной выгоды;
- банки всё ещё могут просить полис по дарению (polizza donazione) и усиленные оговорки у нотариуса;
- часть норм запустится после подзаконных актов — всегда сверяйтесь с нотариусом.
FAQ
1) Даст ли банк ипотеку на квартиру, полученную по дарению
Да, при допзащите — проверка нотариуса, страховка и понятная наследственная картина.
2) Полис по дарению обязателен
Зависит от банка и кейса. Часто без полиса банк откажет.
3) Нужны ли согласия наследников
Часто да — в формате заявлений у нотариуса. Конкретика зависит от статуса дарителя и семьи.
4) Сколько ждать после дарения, чтобы купить с ипотекой
Фиксированного «волшебного» срока нет. Чем больше времени и чище история — тем проще.
5) Что делать, если нотариус против
Сменить объект или усилить защиту — добавить полис, собрать заявления, пересмотреть схему.
6) Можно ли рефинансировать такой объект
Да, но банк снова проверит происхождение права и риски. Страховка поможет.
7) Если уже есть спор с наследниками
Банк почти наверняка откажет. Сначала решайте спор с юристом и нотариусом.
Что ещё может заинтересовать
- Как проверить квартиру в Италии перед покупкой — чек-лист у нотариуса.
- Продажа жилья после дарения — права наследников простыми словами.
- Affitto riscatto — когда аренда с выкупом работает лучше кредита.
Короткий вывод
Квартира «после дарения» — не табу для банков. Работает связка: сильная проверка у нотариуса + полис по дарению + грамотные формулировки в договоре. Так вы защищаете и себя, и залог банка. Нужна схема под вашу ситуацию — поможем собрать пакет и согласовать с банком.
