Кадастровое соответствие: как не потерять сделку в Италии
- Что такое кадастровое соответствие?
- Когда это обязательно?
- Какие последствия при отсутствии?
- Предварительный договор и риски
- Разница между conformità catastale и urbanistica
- Таблицы
- FAQ
Что такое кадастровое соответствие?
Кадастровое соответствие (conformità catastale) это подтверждение, что планировка объекта недвижимости, занесённая в кадастр (planimetria catastale), соответствует реальному состоянию квартиры или дома. Эта декларация стала обязательной в 2010 году (ст. 29, L. 52/1985).
Когда это обязательно?
Согласно закону, декларация обязательна:
- При окончательной передаче прав собственности (rogito);
- При дарении недвижимости;
- При разделе прав собственности, за исключением ипотеки.
⚠️ Не требуется при предварительном договоре.
Какие последствия при отсутствии?
- Недействительность (nullità) окончательного договора;
- Отказ нотариуса в регистрации акта;
- Право покупателя на расторжение договора при отсутствии актуального плана;
- Возможны судебные споры и санкции.
Предварительный договор и риски
Хотя закон не требует декларации при заключении предварительного договора (preliminare), Верховный суд Италии (Cassazione) в 2025 году постановил, что несоответствие планов — это серьёзное нарушение, которое может привести к расторжению.
Разница между conformità catastale и urbanistica
- Кадастровое соответствие — фактическая планировка = плану в кадастре.
- Градостроительное соответствие (urbanistica) — наличие разрешений на все постройки и работы.
Без urbanistica не может быть и кадастрового соответствия.
✅ Когда требуется декларация conformità catastale
| Ситуация | Требуется? | Закон/решение |
|---|---|---|
| Окончательный договор (rogito) | ✅ Да | Ст. 29, L. 52/1985 |
| Предварительный договор (preliminare) | ❌ Нет | Cass. Civ. 28009/2024 |
| Дарение, раздел собственности | ✅ Да | Ст. 29, L. 52/1985 |
| Наследование | ⚠ Иногда | В зависимости от случая |
✅ Сравнение conformità catastale и urbanistica
| Тип соответствия | Что проверяется | Кто отвечает |
| Кадастровое (catastale) | Соответствие планировки реальности | Владелец |
| Градостроительное (urban.) | Соответствие работ разрешениям | Архитектор/владелец |
FAQ
❓ Что такое conformità catastale?
Это подтверждение, что планировка объекта в кадастре совпадает с реальным состоянием.
❓ Обязательна ли она при продаже?
Да. Без неё нотариус не может провести сделку.
❓ Можно ли подписать предварительный договор без неё?
Да, но покупатель может отказаться, если на момент rogito соответствие не будет обеспечено.
❓ Кто выдаёт декларацию?
Собственник или уполномоченный технический специалист (геометр).
❓ Если есть несоответствие что делать?
Необходимо обновить данные через DOCFA и внести корректировки.
Cassazione Civile n. 13959/2025 – conformità catastale e nullità dell’atto
