Бесплатный контракт аренды недвижимости: кто должен декларировать доход от недвижимости в Италии

Comodato d’uso gratuito в Италии: кто обязан указывать доход в налоговой декларации?

• Что говорит закон: статья 26 TUIR
• Выгоды и налоговые последствия
• Как заключить и зарегистрировать договор
• Заключение и рекомендации
• FAQ: Часто задаваемые вопросы

---

Что говорит закон: статья 26 TUIR

Многие в Италии передают квартиры родственникам для проживания по договору comodato d’uso gratuito (безвозмездное пользование), особенно между родителями и детьми. Но возникает вопрос: кто обязан указывать доход от такой недвижимости в налоговой декларации?

Ответ даёт статья 26 TUIR — Единого текста по налогообложению доходов (Testo unico delle imposte sui redditi): независимо от того, сдаётся ли жильё за плату или бесплатно, обязанность декларировать доход сохраняется за собственником, потому что у него остаётся право собственности (diritto reale).

Выгоды и налоговые последствия

С юридической точки зрения comodatario (тот, кто проживает бесплатно) не обязан указывать объект в декларации. Но собственник должен указывать доход от недвижимости как reddito fondiario (доход от имущества), даже если не получает аренду.

Однако между близкими родственниками (в первую очередь, родителями и детьми) возможны налоговые льготы, например:

• Снижение базы IMU (налога на недвижимость) на 50%;
• Возможность избежать налогов на аренду.

Чтобы воспользоваться этими льготами:

• Договор должен быть зарегистрирован в Agenzia delle Entrate;
• У comodatario должно быть официальное место жительства в этом жилье;
• Оба должны проживать в одном и том же муниципалитете (Comune);
• У собственника не должно быть более двух объектов недвижимости.

Если договор между братьями или другими родственниками — льготы не действуют.

Как заключить и зарегистрировать договор

Для юридической силы и налоговых льгот договор comodato d’uso gratuito необходимо:

1. Составить в письменной форме, указав стороны, адрес, условия и срок;
2. Зарегистрировать в течение 20 дней:
   • онлайн (через SPID, CNS, CIE);
   • лично в налоговом управлении.
3. Оплатить сборы:
   • €200 — imposta di registro;
   • две марки по €16 (одна каждые 4 страницы или 100 строк).

Регистрация даёт не только налоговые выгоды, но и юридическую защиту обеим сторонам в случае спора.

Заключение и рекомендации

Договор comodato — удобный и гибкий способ использовать недвижимость в семье, особенно для детей, родителей, пенсионеров. Но важно помнить: налоговую обязанность несёт собственник, а не пользователь.

Для оптимизации налогов и избежания штрафов:

• всегда оформляйте договор письменно;
• регистрируйте его официально;
• консультируйтесь с налоговым специалистом при передаче жилья родственникам.

Agenzia delle Entrate на FiscoOggi

---

FAQ

Кто должен декларировать доход от недвижимости при comodato?
Собственник, даже если жильё используется бесплатно родственником.

Нужно ли регистрировать договор comodato?
Да, для юридической силы и получения налоговых льгот.

Есть ли налоговые преимущества при передаче жилья детям?
Да, возможна скидка на IMU при соблюдении условий.

Платит ли comodatario налоги?
Нет, он не владеет жильём и не обязан декларировать доход.

Сколько стоит регистрация договора comodato?
Около €232: €200 налог + две марки по €16.