Обновлено: 7 февраля 2026

Как безопасно купить квартиру в Милане: пошаговая проверка и защита покупателя

Покупка квартиры в Милане может быть очень удачной инвестицией, но именно здесь чаще всего встречаются “дорогие мелочи”: несоответствие планировки, долги кондоминиума, ограничения по документам, проблемы с пригодностью жилья, неверные данные в кадастре. Ошибка обычно случается не на rogito, а раньше — в момент задатка и подписания предварительного договора. Ниже — практичный чек-лист, который помогает покупать спокойно: что проверять, какие бумаги запросить и на каком этапе подключать юриста.

Кратко
Почему в Милане важно быть осторожным
Главные риски при покупке квартиры
Документы, которые нужно проверить
Как проверить долги и обременения
Юрист и нотариус: кто за что отвечает
Compromesso и задаток: как не потерять деньги
Rogito у нотариуса: финальные нюансы
Покупка без агентства: когда это опасно
5 правил безопасной покупки
Что ещё может заинтересовать
FAQ
Нужна помощь — сопроводим

Кратко

Самый рискованный момент — задаток и подписания compromesso. До этого этапа делаем проверки.
Смотрим соответствие кадастра, фактической планировки и документов коммуны.
Проверяем обременения через ипотечные проверки и долги кондоминиума отдельной справкой.
Нотариус оформляет сделку, но ваш интерес защищает отдельный юрист или ваш представитель.

Почему важно подходить к покупке с осторожностью

В Милане высокая цена метра, и любая юридическая ошибка автоматически становится дорогой. Самые частые проблемы — не “мошенничество”, а документы, которые не совпадают между собой: фактическая квартира одна, в кадастре другая, а в коммуне третья. Пока вы не подписали предварительный договор — вы ещё можете торговаться и ставить условия. После задатка пространство для манёвра резко сужается.

Какие риски бывают при покупке недвижимости

Долги по взносам кондоминиума и крупные работы по дому, о которых вам “забыли” сказать.
Перепланировка без согласований и несоответствие планировки документам.
Ошибки в кадастровых данных или неверная категория/площадь, влияющие на налоги и ликвидность.
Ипотека, залог, арест, судебные споры или другие ограничения на объект.
Отсутствие документов о пригодности жилья или проблемные технические характеристики дома.

Эти риски решаются проверками и правильно составленным compromesso, где все обещания продавца фиксируются письменно, с санкциями.

Какие документы нужно проверить до сделки

Минимальный набор документов, который нужно собрать до задатка:

Документ	Что проверяем	Зачем это вам
Выписка из кадастра (visura catastale)	данные объекта, владельца, площади	чтобы избежать сюрпризов по параметрам
Кадастровый план (planimetria)	соответствие факту	чтобы не купить “не ту” квартиру
Документы коммуны по работам	разрешения/узаконенность	чтобы перепланировка не стала проблемой
APE (энергокласс)	класс и данные	влияет на комфорт и цену
Справка о долгах кондоминиума	задолженности и будущие работы	чтобы долги не приехали к вам
Документы о пригодности жилья	наличие/статус	чтобы не было ограничений по использованию

Если это покупка под аренду, дополнительно смотрим правила кондоминиума: иногда они ограничивают краткосрочную аренду, ремонт, шумные работы и использование общих зон.

Как проверить долги и обременения

Для обременений по объекту делается ипотечная проверка (по сути “история” залогов и ограничений) и сопоставление данных кадастра. По кондоминиуму запрашивается отдельная справка о задолженности и о запланированных крупных работах. Именно в Милане “дорогие сюрпризы” часто приходят не от продавца, а от дома.

Практика простая: никаких денег до того, как эти проверки получены и ваш юрист подтвердил, что риски понятны и управляемы.

Нужен ли юрист и кто такой нотариус

В Италии сделку оформляет нотариус (notaio). Он проверяет документы и оформляет акт, но он не является “личным адвокатом покупателя”. Его задача — юридически корректно оформить сделку. Поэтому для защиты ваших интересов полезен отдельный юрист или представитель, который:

проверяет документы до задатка;
вписывает в compromesso условия, которые защищают покупателя;
помогает согласовать безопасную схему оплат;
сопровождает переговоры и фиксирует гарантии продавца.

Что такое compromesso и как его подписывать

Compromesso — предварительный договор купли-продажи. Обычно на этом этапе платят задаток 10-20%. Если вы подписали “сырой” текст и внесли деньги, потом тяжело спорить: что обещали, что проверили, кто за что отвечает. Поэтому в compromesso обязательно фиксируем:

срок выхода на rogito и что считается задержкой;
условия отказа и возврата задатка;
гарантии продавца по планировке, документам, отсутствию обременений;
условия по долгам кондоминиума и по крупным работам по дому;
что входит в цену (мебель, техника) и в каком состоянии передаётся объект.

Если у вас ипотека, в compromesso добавляется условие по одобрению банка, иначе рискуете потерять задаток, даже если банк отказал.

Rogito notarile: финальный договор у нотариуса

Rogito — финальная сделка у нотариуса. Здесь вы оплачиваете основную сумму, подписываете акт и становитесь собственником. На этом этапе уже поздно “вспоминать”, что документы не готовы. Поэтому грамотная сделка — это подготовка до rogito: проверка, согласование условий и только потом деньги.

Как покупать без посредников и не потерять деньги

Купить напрямую у собственника можно. Но тогда вся нагрузка по проверкам ложится на вас: документы, долги, планировка, условия договора, схема оплат. Если цель — сэкономить на комиссии, часто выходит наоборот: один пропущенный документ дороже любой экономии. Безопасный вариант “без агентства” — когда у вас есть юрист и чёткий план проверок.

5 главных правил безопасной покупки

Не платите задаток до полного пакета проверок и согласованного текста compromesso.
Требуйте проверку обременений и отдельную справку по долгам кондоминиума.
Все договорённости только письменно: сроки, штрафы, гарантии продавца, состав имущества.
Проверяйте соответствие планировки факту и документам, иначе риски перейдут к вам.
Подписывайте compromesso только после консультации юриста, который работает на покупателя.

Что ещё может заинтересовать

Нужна помощь с покупкой квартиры в Милане

Мы сопровождаем покупателя от выбора объекта до rogito: проверяем документы и риски, помогаем безопасно согласовать compromesso, контролируем справки по кондоминиуму и обременениям, выстраиваем понятную схему оплат. Можно начать с короткого описания ситуации и адреса интересующего объекта.

Написать в Telegram

Задать вопрос в чате

Канал по недвижимости

FAQ

Нужен ли юрист при покупке квартиры в Италии?

Желательно да. Юрист защищает интересы покупателя: проверяет документы, долги, обременения и условия предварительного договора, чтобы вы не потеряли задаток и не купили проблемный объект.

Можно ли купить квартиру в Милане без агентства?

Можно, но тогда все проверки и переговоры ложатся на покупателя. Безопасный вариант — покупать напрямую только при наличии юриста и полного пакета проверок до задатка.

Какие документы проверять перед задатком?

Минимум: кадастровая выписка и план, документы коммуны по работам, APE, справка о долгах кондоминиума, а также проверка обременений и ограничений по объекту.

Что опаснее всего в compromesso?

Опасны размытые формулировки и отсутствие условий возврата задатка. Compromesso должен фиксировать сроки, гарантии продавца, долги кондоминиума, условия отказа и ответственность сторон.

Нотариус защищает покупателя или продавца?

Нотариус оформляет сделку и проверяет юридическую корректность документов, но он не является вашим персональным защитником. Интерес покупателя лучше закрывает отдельный юрист или представитель.

Как проверить долги по квартире и дому?

По объекту делается проверка обременений и ограничений, а по дому запрашивается справка у управляющего о долгах и запланированных работах кондоминиума. Это разные документы, и нужны оба.

Можно ли сделать проверки дистанционно?

Да. Большинство проверок можно организовать до вашего приезда: собрать документы, сверить данные, подготовить безопасный проект compromesso и схему оплат.