B&B в Италии 2026/27: налоги, Partita IVA и cedolare secca

Обновлено: 30 сентября 2026

Сколько налогов платит B&B в Италии? Правильный ответ начинается не со ставки.

Сначала нужно определить, что именно вы ведёте с юридической и налоговой точки зрения: настоящий B&B, affittacamere, обычную туристическую аренду или предпринимательскую структуру.

Это принципиально, потому что B&B и locazione breve часто называют одним словом «Airbnb», хотя налоговая логика у них может быть совершенно разной.

В 2026 году различие стало ещё важнее: для обычных locazioni brevi изменился национальный порог предпринимательской деятельности. Но это новое правило нельзя автоматически переносить на региональную категорию B&B.

Коротко о главном
Первый вопрос: что именно вы сдаёте
B&B и locazione breve - не одно и то же
Как облагается B&B без предпринимательской деятельности
Когда B&B становится бизнесом
Почему cedolare secca нельзя автоматически применять к B&B
Что изменилось для краткосрочной аренды с 2026 года
B&B и affittacamere
Почему нужно проверять свой регион
CIN и другие обязательные шаги
Самые дорогие ошибки
Как проверить свою модель
FAQ

Коротко о главном

B&B, affittacamere и locazione breve - разные модели.
Налог зависит не только от названия, но и от фактической организации деятельности.
Настоящий B&B предполагает услугу размещения и завтрак, поэтому его нельзя автоматически облагать как обычную locazione breve.
Если B&B ведётся действительно эпизодически и без признаков habitual business, доход может квалифицироваться как reddito diverso.
При такой модели налогооблагаемый результат определяется с учётом документированных расходов, непосредственно связанных с получением дохода.
Если деятельность становится habitual, профессиональной и организованной, возникает предпринимательская модель с Partita IVA и reddito d’impresa.
Для обычной locazione breve cedolare secca составляет 21% для одной выбранной квартиры и 26% для других квартир внутри допустимого частного режима.
С 2026 года частный режим locazioni brevi допускается максимум для двух квартир. С третьей квартирами деятельность презюмируется предпринимательской.
Это правило про locazioni brevi и locazioni turistiche, а не универсальный критерий для любого B&B.
CIN обязателен и для туристических объектов, и для структур ricettive, включая B&B.

Уже сдаёте жильё и не понимаете, B&B это, locazione breve или предпринимательская деятельность?

До выбора налогового режима полезно сначала разобрать фактическую модель: регион, количество объектов и комнат, услуги гостям, периодичность работы, CIN, наличие Partita IVA и способ декларирования дохода. После этого можно сформировать правильные вопросы для commercialista и понять, где есть риск.

РАЗОБРАТЬ МОДЕЛЬ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Первый вопрос - не ставка налога, а модель деятельности

Собственник часто начинает с вопроса: «Мне платить 21%, 26% или открыть Partita IVA?»

Но это уже второй этап.

Сначала нужно определить:

предоставляется только помещение или ещё и услуги;
есть ли завтрак;
сколько объектов и комнат используется;
живёт ли собственник в объекте;
работа ведётся эпизодически или постоянно;
есть ли персонал или организованная структура;
как деятельность квалифицируется вашим регионом;
как она оформлена в Comune;
есть ли CIN;
каким образом доход уже декларировался.

Только после этого можно выбирать налоговую ветку.

B&B и locazione breve - налогово разные вещи

Это самое важное различие всей темы.

Locazione breve - это прежде всего предоставление жилого помещения на срок до 30 дней.

В неё могут входить услуги, непосредственно связанные с использованием жилья, например:

бельё;
уборка;
коммунальные услуги;
Wi-Fi;
кондиционирование.

Но когда вместе с проживанием предоставляются гостиничные или сервисные услуги другого характера - например, завтрак или питание - налоговая конструкция простой locazione breve перестаёт подходить.

Именно поэтому настоящий B&B нельзя автоматически считать обычной краткосрочной арендой только потому, что гость остановился на три ночи.

Короткий срок проживания ещё не делает B&B краткосрочной арендой в налоговом смысле.

Если B&B ведётся без предпринимательской деятельности

Agenzia delle Entrate допускает ситуацию, когда B&B ведётся эпизодически, не систематически и без характера профессионального бизнеса.

В такой модели деятельность может образовывать redditi diversi, то есть доход от эпизодической коммерческой деятельности, а не обычный доход от сдачи недвижимости.

Это важное различие: собственник оказывает услугу размещения, а не просто предоставляет стены по договору locazione.

При такой квалификации налогооблагаемый результат формируется как разница между полученными суммами и расходами, которые документально и непосредственно относятся к получению этого дохода.

Поэтому необходимо сохранять документы по релевантным расходам и не смешивать их автоматически со всеми бытовыми расходами семьи.

Non imprenditoriale не означает «налогов нет». Это означает другой способ квалификации и декларирования дохода.

Когда B&B становится предпринимательской деятельностью

Единой национальной цифры вроде «после X ночей B&B становится бизнесом» не существует.

Для налоговой квалификации важны фактические признаки:

habitual и постоянный характер;
профессиональная организация;
системность деятельности;
масштаб;
набор предлагаемых услуг;
использование персонала или отдельной операционной структуры;
региональная квалификация самого объекта.

Если деятельность приобретает предпринимательский характер, доход уже рассматривается как reddito d’impresa.

Дальше возникают вопросы Partita IVA, регистрации деятельности, бухгалтерского режима, IVA и социальных взносов там, где они применимы.

Полный вопрос открытия Partita IVA вынесен отдельно: Partita IVA для B&B и туристической аренды в Италии.

Можно ли платить cedolare secca с B&B?

Это один из самых частых источников ошибок.

Cedolare secca может применяться в предусмотренных законом случаях к договорам жилой аренды, включая подходящие locazioni brevi.

Но настоящий B&B предполагает сервис размещения и завтрак. Agenzia delle Entrate отдельно указывает, что услуги вроде завтрака и питания выходят за рамки специальных правил locazione breve.

Поэтому формула:

«Я принимаю туристов через Booking/Airbnb, значит плачу cedolare secca»

не работает.

Платформа, через которую пришёл гость, вообще не определяет налоговую природу деятельности.

Что изменилось с 1 января 2026 года для locazioni brevi

Это крупнейшее изменение, которое обязательно нужно учитывать владельцам нескольких объектов.

До 2026 года законодательная презумпция предпринимательской деятельности для locazioni brevi была связана с использованием более четырёх квартир.

Legge di Bilancio 2026 снизила этот порог до двух квартир.

Таким образом, с налогового периода 2026:

Количество квартир в locazione breve / turistica	Общая логика с 2026 года
1	может оставаться non imprenditoriale при соблюдении остальных условий
2	ещё допускается частная модель при соблюдении условий
3 и более	законом презюмируется предпринимательская деятельность

Это не значит, что две квартиры никогда не могут представлять бизнес. Предпринимательский характер может следовать и из фактической организации деятельности.

Но начиная с третьей квартиры спор становится намного проще: действует специальная законодательная презумпция.

Важно: этот порог относится к locazioni brevi и locazioni per finalità turistiche. Он не является универсальным определением B&B.

Как работает cedolare secca для locazioni brevi

Если деятельность действительно относится к частной locazione breve и применима cedolare secca:

21% можно применить к доходу от одной квартиры, выбранной налогоплательщиком;
26% применяется к доходу от другой квартиры в соответствующей частной модели;
с третьей квартиры с 2026 года возникает презумпция предпринимательской деятельности, поэтому вопрос уже не сводится к выбору между 21% и 26%.

Именно поэтому сегодня особенно опасно пользоваться статьями 2024-2025 годов, где обсуждаются три или четыре квартиры как обычная частная locazione breve.

B&B и affittacamere: название имеет значение, но не только оно

Affittacamere - ещё одна отдельная туристическая категория.

Её правила устанавливаются прежде всего региональным туристическим законодательством.

Например, в Пьемонте affittacamere могут работать как в предпринимательской, так и в non imprenditoriale форме при разных условиях.

B&B в Пьемонте также является отдельной extralberghiera-структурой, связанной с проживанием гостя и предоставлением завтрака.

Поэтому нельзя решить налоговый вопрос простой заменой названия:

«Если я назову комнаты affittacamere вместо B&B, налог станет другим».

Сначала должна правильно работать сама административная модель, а затем проверяется её налоговая квалификация.

Почему регион проживания принципиально важен

В Италии B&B не регулируется одной единственной национальной инструкцией.

На уровне региона могут различаться:

количество комнат и мест;
требование проживания или domicilio владельца;
возможность работать non imprenditoriale;
периоды закрытия;
SCIA и другие административные процедуры;
правила предоставления завтрака;
санитарные требования;
условия для affittacamere.

Поэтому статья про «налоги B&B в Италии» может дать национальную налоговую логику, но открыть конкретный B&B без проверки законодательства своего региона нельзя.

CIN обязателен, но требования безопасности нужно различать

Codice Identificativo Nazionale распространяется как на locazioni brevi и turistiche, так и на гостиничные и extralberghiere структуры, включая B&B и affittacamere.

CIN должен быть получен по предусмотренной процедуре, указан снаружи объекта и во всех объявлениях, где это требуется действующими правилами.

Но здесь есть важная деталь.

Национальные требования art. 13-ter об обязательных огнетушителях и датчиках газа/угарного газа установлены именно для locazioni brevi и locazioni turistiche.

Министерство туризма отдельно разъясняет, что B&B и affittacamere как strutture ricettive не подпадают под эти конкретные требования только в силу art. 13-ter. Для них действуют собственные нормы безопасности, предусмотренные региональным и другим применимым законодательством.

Это ещё один пример, почему B&B и locazione breve нельзя смешивать в одну категорию.

Семь ошибок, которые чаще всего создают налоговый риск

Называть любую туристическую сдачу B&B. Airbnb или Booking - это канал продаж, а не юридический режим.
Применять cedolare secca к настоящему B&B автоматически. Завтрак и сервис меняют характер деятельности.
Считать non imprenditoriale синонимом «доход не облагается».
Продолжать использовать старую границу четырёх квартир. Для locazioni brevi с 2026 года национальная граница снижена до двух.
Путать региональные ограничения B&B с налоговым порогом locazioni brevi.
Получить CIN и решить, что на этом оформление закончено. CIN не заменяет региональные и муниципальные обязанности.
Сначала выбрать самый дешёвый налоговый режим, а потом пытаться подогнать под него фактическую деятельность.

Мини-аудит: что проверить у себя

Вопрос	Почему важен
Как деятельность зарегистрирована в Regione/Comune?	определяет административную модель
B&B, affittacamere или locazione?	режимы нельзя смешивать
Есть ли завтрак и другие услуги?	может исключить режим обычной locazione breve
Сколько квартир используется?	с 2026 особенно важно для предпринимательской презумпции locazioni brevi
Деятельность постоянная или эпизодическая?	ключевой фактор B&B non imprenditoriale vs impresa
Есть ли Partita IVA?	нужно проверить соответствие фактической модели
Есть ли CIN и региональный код, если нужен?	отдельные административные обязанности
Как доход попадал в декларацию?	позволяет выявить старую ошибочную квалификацию
Какие расходы документированы?	важно для non imprenditoriale redditi diversi

После такой проверки обычно становится понятно, относится проблема к налогам, туристической классификации, Partita IVA или сразу к нескольким уровням.

LiveToItaly может помочь структурировать фактическую модель и документы. Финальный налоговый режим, декларацию, IVA и contributi по конкретному владельцу подтверждает commercialista.

Уже работаете и боитесь, что старый режим выбран неправильно?

Лучше проверить это до декларации или уведомления. Можно собрать модель деятельности, CIN, количество объектов, услуги, прошлые декларации и вопросы, которые нужно закрыть с commercialista. Если уже пришёл официальный запрос или началась проверка, стратегия будет отдельной.

ПРОВЕРИТЬ ТЕКУЩУЮ МОДЕЛЬ

FAQ: налоги B&B в Италии

Нужна ли Partita IVA для любого B&B?

Нет. Возможна non imprenditoriale модель, если деятельность отвечает региональным требованиям и фактически остаётся эпизодической, а не habitual предпринимательской деятельностью. Конкретный случай нужно проверять одновременно по региональным и налоговым правилам.

Как облагается непредпринимательский B&B?

При действительно эпизодической коммерческой деятельности доход может квалифицироваться как reddito diverso. Налогооблагаемый результат определяется с учётом документированных расходов, непосредственно связанных с получением этого дохода.

Можно ли применять cedolare secca к B&B?

Не следует автоматически применять cedolare secca к настоящему B&B. Завтрак и другие сервисные услуги выводят деятельность за пределы простой locazione breve, для которой предусмотрен специальный режим.

Сколько квартир можно сдавать посуточно без Partita IVA в 2026 году?

Для locazioni brevi и turistiche с 2026 года специальная законодательная презумпция предпринимательства возникает начиная с третьей квартиры. Не более двух квартир могут оставаться внутри частной модели при соблюдении остальных условий.

Какая ставка cedolare secca действует на краткосрочную аренду?

Для одной выбранной квартиры применяется ставка 21%. Для другой квартиры внутри допустимой частной модели - 26%. С третьего объекта в 2026 году уже возникает вопрос предпринимательской деятельности.

Нужен ли CIN для B&B?

Да. Национальная система CIN распространяется и на туристические locazioni, и на strutture ricettive, включая B&B и affittacamere.

Что делать, если деятельность уже несколько лет декларируется неправильно?

Сначала нужно восстановить фактическую модель по каждому налоговому периоду, собрать декларации и документы и обсудить возможные корректировки с commercialista. Не стоит самостоятельно менять старые декларации только на основании общей статьи.

B&B в Италии: налоги, Partita IVA и отличие от краткосрочной аренды