💼 Какие налоги платят владельцы B&B и гостевых домов в Италии: режимы, ставки и важные нюансы
- Введение
- B&B в Италии: как регистрируются доходы
- Нужно ли открывать partita IVA?
- Налоги на B&B: возможные режимы
- Гостевой дом или B&B: в чём разница по налогам?
- Частые ошибки и риски
- Что делать при проверке или уведомлении?
- Что ещё может заинтересовать
- FAQ
Налоговая инструкция для владельцев B&B в 2025 году
Многие русскоязычные владельцы недвижимости в Италии задумываются о сдаче жилья туристам в формате B&B (Bed and Breakfast) или гостевого дома (affittacamere). Но что с налогами? Надо ли открывать partita IVA, как правильно подать декларацию, и чем отличается налогообложение обычного B&B от профессионального? Разберёмся пошагово, чтобы избежать штрафов и работать легально.
B&B в Италии: как регистрируются доходы
B&B может быть как некоммерческим (в рамках личной деятельности владельца), так и полноценным бизнесом. И от этого зависит, как именно декларируются доходы:
| Тип сдачи жилья | Требуется partita IVA? | Вид дохода | Где указывать в декларации |
|---|---|---|---|
| Частный B&B (без услуг) | Нет | reddito fondiario (доход от собственности) | Модель 730, раздел B |
| Субаренда (не владелец) | Нет | reddito diverso (прочий доход) | Модель 730, раздел D |
| Гостевой дом с услугами | Да | reddito d’impresa (предпринимательский доход) | Модель Redditi PF |
Если вы принимаете гостей в своей квартире, без постоянной рецепции и не предоставляя услуги вроде уборки или завтраков — вы можете оставаться частным арендодателем. Но как только вы предоставляете дополнительные сервисы, налоговая может считать вашу деятельность предпринимательской.
Нужно ли открывать partita IVA?
Владельцы B&B не обязаны открывать partita IVA, если:
- они сдают не более 4 квартир в год;
- не предоставляют дополнительные платные услуги (завтраки, трансферы и т.д.);
- не рекламируют себя как коммерческое предприятие.
Открытие partita IVA (налогового номера) требуется, если:
- количество объектов превышает 4;
- вы оказываетесь в постоянной деятельности;
- есть признаки организованной структуры (сайт, реклама, штат сотрудников и т.д.).
Налоги на B&B: возможные режимы
В зависимости от статуса арендодателя, налоги могут рассчитываться по-разному:
✅ Если вы частное лицо:
- Вы можете выбрать режим cedolare secca (единый налог 21%) — это удобно, если вы не предприниматель.
- Или рассчитывать налог по обычной шкале IRPEF (налог на доходы физлиц), с прогрессией от 23% до 43%.
✅ Если вы предприниматель (partita IVA):
- Придётся учитывать все доходы и расходы, подавать регулярную отчётность.
- Можно выбрать режим forfettario (упрощённый режим) с налогом 15% (или 5% первые годы).
- Нужна регистрация в Camera di Commercio (Торговой палате) и соблюдение всех фискальных правил.
Дополнительно учитываются:
- IMU — налог на недвижимость, если это не основное жильё.
- TARI — налог на вывоз мусора.
- IVA (НДС) — не применяется, если не оказываются дополнительные услуги.
Гостевой дом или B&B: в чём разница по налогам?
| Параметр | B&B (частный) | Affittacamere (гостевой дом) |
|---|---|---|
| Partita IVA | Не требуется | Обязательно |
| Cedolare secca | Да | Нет |
| Услуги | Минимальные, как правило, без завтрака | Сервис, уборка, стойка |
| Кол-во номеров | До 3 комнат в основном жилье | От 4 и выше, отдельный вход |
| Режим налогообложения | IRPEF или Cedolare Secca | Forfettario или ordinario |
Частые ошибки и риски
📌 Переходный вопрос: Какие ошибки чаще всего допускают владельцы B&B в Италии?
- Не подают CIN (Codice Identificativo Nazionale — национальный идентификационный код).
- Продолжают использовать 730, когда уже требуется Redditi PF.
- Не открывают partita IVA, хотя деятельность уже считается предпринимательской.
- Используют режим cedolare secca, хотя он неприменим к предпринимателям.
- Не уведомляют Comune (муниципалитет) о типе деятельности.
- Пренебрегают налогами на услуги (например, предоставление завтраков).
Что делать при проверке или уведомлении?
Если налоговая или муниципалитет выявляют нарушения:
- Возможно наложение штрафов за незарегистрированную деятельность.
- Могут аннулировать договоры аренды или приостановить деятельность.
- Вам предложат доначисление налогов за прошлые годы.
📌 Что делать:
- Срочно проконсультироваться с бухгалтером.
- Подать CIN и привести в порядок документацию.
- Зарегистрировать partita IVA (если нужно).
- Корректно подать декларации за последние годы.
Что ещё может заинтересовать
- Как открыть partita IVA для аренды в Италии
- Как оформить CIN и избежать штрафа
- Как выбрать режим налогообложения в 2025 году
- Краткосрочная аренда через Airbnb и Booking
- Отличия между B&B, affittacamere и case vacanza
❓FAQ
1. Нужно ли открывать partita IVA для B&B в Италии?
Не всегда. Только если сдаёте более 4 объектов или предоставляете услуги.
2. Могу ли я использовать режим cedolare secca?
Да, если вы не предприниматель и сдаёте как частное лицо.
3. Что будет, если не зарегистрировать CIN?
Возможен штраф от 500 до 5.000 евро.
4. В чём разница между B&B и affittacamere?
B&B — частная форма, affittacamere — предпринимательская с обязательной регистрацией.
5. Какие налоги платят владельцы гостевых домов?
Обычно по режиму forfettario или обычному IRPEF + другие сборы.
6. Что лучше: 730 или Redditi PF?
730 — для частных арендодателей, Redditi PF — для предпринимателей.
7. Кто может пользоваться cedolare secca?
Только владельцы недвижимости, не ведущие предпринимательскую деятельность.
