Как открыть B&B в Италии в 2025 году: пошаговое руководство для русскоязычных владельцев

---

Налоговые ловушки для арендодателей в Италии в 2025 году

B&B в Италии один из самых популярных форматов размещения для туристов. Это не только способ заработка, но и возможность выгодно использовать свою недвижимость. Но чтобы начать легально сдавать жильё как Bed and Breakfast, нужно разобраться в правилах, подать нужные документы и учесть налоговые нюансы. Особенно это важно для русскоязычных, живущих в Италии или инвестирующих в жильё.

Что такое B&B и кому подходит

Bed and Breakfast (B&B) это формат краткосрочной аренды, при котором собственник предоставляет жильё с услугами (например, завтрак или уборка).
Он отлично подойдёт:

• владельцам квартиры или дома с лишними комнатами;
• тем, кто хочет сдавать жильё туристам на короткие сроки;
• семьям, готовым оказывать сервис (даже без опыта).

Важно: в отличие от отелей и резиденций, B&B можно вести как непредпринимательскую деятельность — при соблюдении ряда условий.

📌 Переходный вопрос: А чем B&B отличается от просто краткосрочной аренды?

Основные правила и требования

Вот главные нормы, которые нужно соблюсти в 2025 году:

Требование	Условие
Проживание владельца	В B&B владелец должен жить в этом же жилье
Количество комнат	Максимум 3 комнаты и до 6 гостей
Завтрак	Обязательно предоставляется (хотя бы минимальный)
Уборка и бельё	Входит в обязательный сервис
Продолжительность пребывания	Не более 30 дней подряд
Регистрация в Comune (муниципалитете)	Обязательна до приёма гостей

Дополнительно региональные законы (например, в Пьемонте или Лигурии) могут требовать:

• соответствие санитарным нормам;
• отдельный санузел;
• доступность информации для гостей на нескольких языках.

Какие документы нужны

Для открытия B&B понадобятся:

1. SCIA — уведомление о начале деятельности (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) в местный муниципалитет.
2. Паспорт/permesso di soggiorno (для иностранцев).
3. Планировка помещения.
4. Сертификаты безопасности — электрика, газ, вода.
5. Регистрация в туристическом реестре региона.
6. В некоторых регионах: договор страхования, HACCP, данные на онлайн-платформах (Booking, Airbnb и т.д.).

📌 Переходный вопрос: А можно ли открыть B&B, не имея итальянского гражданства?

Регистрация и налоги

Налогообложение зависит от формы деятельности:

Условие	Налоговая форма
Непредпринимательский B&B	Упрощённый режим, можно через 730 или Redditi PF
Предпринимательская форма	Требуется partita IVA и бухгалтерия

В 2025 году ставка фиксированного налога (cedolare secca) — 21%, при соблюдении условий.

Если вы ведёте B&B регулярно и с доходом выше 5000 евро, рекомендуется консультация с бухгалтером: возможно, нужно перейти в предпринимательский режим.

Что такое CIN и почему он обязателен

С 2024 года в Италии действует Codice Identificativo Nazionale (CIN) уникальный идентификационный код, который должен быть указан при любой форме туристической аренды, включая Bed and Breakfast.

📌 Код CIN присваивается автоматически после подачи SCIA (уведомления о начале деятельности) в Comune и регистрации в национальном реестре туристических структур.

Что важно знать:

• CIN обязателен для всех B&B, даже непрофессиональных.
• Этот код нужно указывать в объявлениях на Booking, Airbnb и любых других платформах.
• Нарушение правила — штраф от 500 до 5000 евро за каждый случай.

ℹ️ Иностранцы получают CIN наравне с итальянцами, как только пройдена регистрация. Код также должен быть размещён на вывеске у входа, если она имеется.

📌 Переходный вопрос: А можно ли получить CIN до подачи SCIA?

Особенности для иностранцев: что важно знать

Русскоязычные, находящиеся в Италии на основании permesso di soggiorno, тоже могут легально открыть B&B. Но важно соблюдать следующие условия:

• Тип ВНЖ должен позволять осуществление самостоятельной деятельности (например, permesso per motivi familiari, lavoro autonomo).
• При подаче SCIA необходимо приложить копию permesso и codice fiscale.
• Знание языка не требуется, но инструкции и обязанности лучше поручить доверенному бухгалтеру или консультанту.
• Владельцем жилья можно не быть — достаточно быть арендатором (с письменного разрешения собственника!).

ℹ️ Совет: если вы планируете сдавать жильё не в качестве B&B, а целиком, без проживания внутри, тогда вы попадаете под режим краткосрочной аренды (locazione breve) — и это уже другой тип налогов и правил.

📌 Переходный вопрос: А можно ли открыть B&B на арендованной квартире?

Частые ошибки и налоговые риски

Вот что чаще всего упускают новички:

• Думают, что если принимают «друзей», можно не регистрироваться.
• Не сообщают данные гостей в Questura через порталы Alloggiati Web — штраф до 3000€.
• Сдают целиком квартиру, называя это B&B — а это уже не соответствует закону.
• Не уведомляют о начале деятельности (SCIA), а это основное требование.
• Работают через Booking и Airbnb без корректного налогообложения.

В 2025 году налоговая служба Италии активно проверяет владельцев с несколькими объектами, особенно через платформы аренды.

Что делать, если уже начали без документов?

Не паникуйте действуйте по шагам:

1. Прекратите приём новых гостей до подачи SCIA.
2. Обратитесь к русскоязычному консультанту в Италии.
3. Проверьте, можно ли зарегистрироваться как непредпринимательская форма.
4. При необходимости — откройте partita IVA и переведите B&B в профессиональный режим.

🟢 Важно: открытие B&B без регистрации расценивается как незаконная деятельность и может повлечь налоговые санкции и административные штрафы.

Что ещё может заинтересовать

• Как открыть partita IVA в Италии: пошаговая инструкция
• Краткосрочная аренда в Италии: что нужно знать в 2025
• Налоги на аренду для иностранцев в Италии
• Как зарегистрироваться в Alloggiati Web для сдачи жилья
• Чем отличается B&B от туристической аренды в Италии

---

Заключение + CTA

Если вы планируете открыть B&B в Италии, особенно будучи русскоязычным владельцем, не полагайтесь на слухи и форумы — обратитесь к профессионалам.

👩‍💼 Команда LiveTOitaly поможет вам:

• зарегистрировать B&B по всем правилам,
• разобраться с налогами,
• избежать штрафов и подводных камней.

📲 Напишите нам в WhatsApp или через форму на сайте

FAQ

1. Сколько квартир можно сдавать в аренду в Италии без partita IVA?

До четырёх квартир в год это считается непредпринимательской краткосрочной арендой. С пятой квартиры режим автоматически становится предпринимательским.

2. Нужно ли указывать CIN при аренде жилья туристам в Италии?

Да, с 2024 года CIN (Codice Identificativo Nazionale) обязателен для всех объявлений по краткосрочной аренде, включая B&B. Без него грозит штраф.

3. Какой налоговый режим применим к доходам от B&B в Италии?

До 4 объектов возможно использовать модель 730. С 5 объектов только модель Redditi PF, как для предпринимателей.

4. Нужно ли открывать partita IVA для сдачи жилья краткосрочно?

Если сдаётся более 4 объектов, или предоставляются дополнительные услуги (уборка, завтрак и т.д.), то partita IVA становится обязательной.

5. Где нужно указывать доходы от аренды в декларации 730?

В Квадрате B — если вы собственник.
В Квадрате D — если вы субарендатор или получаете доход по договору comodato.

6. Какие штрафы грозят за сдачу жилья без регистрации?

За отсутствие CIN — до 5000 евро. За недекларированный доход — административные и фискальные штрафы, включая перерасчёт налога и пени.

7. Можно ли сдавать квартиру на Booking без регистрации?

Нет. Любая краткосрочная аренда (включая через Booking, Airbnb) требует регистрации, получения CIN и соблюдения фискальных правил.