Снос и узаконивание построек в Италии: что важно знать о новых нормах

Обновлено: 2 сентября 2026 года. Незаконная перепланировка, закрытый балкон, изменённые окна, пристройка, мансарда, превращённый в жилую комнату подвал или старая разница между фактическим состоянием и строительными документами могут годами не создавать видимой проблемы. Обычно она появляется в самый дорогой момент: перед продажей, ипотекой, ремонтом, наследством или после проверки Comune.

После Decreto Salva Casa правила sanatoria edilizia в Италии изменились. Некоторые отклонения стало проще урегулировать, появились расширенные tolleranze costruttive и новый механизм art. 36-bis. Но Salva Casa не является всеобщей амнистией: далеко не каждое нарушение можно узаконить, а для серьёзных abusi по-прежнему возможны восстановление исходного состояния, денежные санкции и ordinanza di demolizione.

Поэтому первый вопрос должен быть не «сколько стоит sanatoria», а что именно нарушено, к какой категории относится difformità и существует ли вообще законный маршрут её урегулирования.

• Кратко
• Почему нарушение превращается в денежный риск
• Что проверять первым
• Когда sanatoria вообще не нужна: tolleranze
• Art. 36: когда остаётся полная doppia conformità
• Art. 36-bis: что изменил Salva Casa
• Можно ли узаконить объект с дополнительными работами
• Сколько может стоить sanatoria
• Что если объект находится под vincolo paesaggistico
• Изменение назначения помещения
• Что означает ordinanza di demolizione
• Почему 90 дней могут быть критичны
• Можно ли продать объект с нарушением
• Что проверить покупателю до задатка
• Практический маршрут проверки
• FAQ

Кратко

• Salva Casa не является condono edilizio. Он изменил правила работы с отдельными difformità, но не легализовал автоматически все незаконные работы.
• Сначала нужно установить stato legittimo объекта и сравнить разрешённое состояние с фактическим.
• Некоторые небольшие отклонения могут относиться к tolleranze costruttive или esecutive и вообще не считаться строительным нарушением.
• Art. 36 применяется к более серьёзным случаям и сохраняет классическую doppia conformità.
• Art. 36-bis ввёл более гибкий режим для частичных отклонений, определённых SCIA-нарушений и variazioni essenziali.
• По art. 36-bis объект должен соответствовать urbanistica, действующей на момент заявления, и edilizia, действовавшей на момент выполнения работ.
• Comune в некоторых случаях может разрешить sanatoria при условии выполнения необходимых работ или удаления части, которую нельзя узаконить.
• Sanatoria может включать oblazione, технического специалиста, доступ к архивам, новые чертежи, кадастровое обновление и иногда реальные строительные работы.
• Для SCIA-нарушений по art. 36-bis предусмотренные законом суммы oblazione могут находиться в диапазонах 516-5 164 € либо 1 032-10 328 €, в зависимости от типа соответствия и расчёта.
• При vincolo paesaggistico действует дополнительный слой проверки совместимости и возможная отдельная санкция.
• Если уже выдана ordinanza di demolizione, откладывать проверку особенно опасно: в определённых случаях после истечения 90 дней собственник может потерять возможность подать sanatoria.

Главный вывод: одинаково выглядящая перепланировка может оказаться либо обычной tolleranza, либо sanabile difformità, либо серьёзным abuso, который невозможно исправить одним платежом. Поэтому стоимость определяется только после технической классификации нарушения.

Почему строительное нарушение превращается в денежный риск

Difformità edilizia редко остаётся только технической проблемой. Она способна затронуть практически всю экономику недвижимости.

Ситуация	Где появляются деньги и риск
Продажа	Исправление документов, технический специалист, задержка rogito, пересмотр цены
Покупка	Покупатель может получить чужую старую проблему и будущие расходы
Ипотека	Банк и perito могут обнаружить несоответствия до выдачи кредита
Ремонт	Новый проект может потребовать сначала восстановить stato legittimo
Сдача	Назначение помещения и agibilità могут влиять на использование объекта
Наследство	Наследники получают объект вместе с неурегулированной историей
Ordine di demolizione	Появляется риск работ, санкций, судебных расходов и потери времени

Поэтому при покупке объекта с подозрительной планировкой sanatoria должна рассматриваться не после сделки, а внутри проверки недвижимости до задатка.

Что проверять первым: stato legittimo

До обсуждения sanatoria нужно восстановить законное состояние недвижимости.

Для этого технический специалист обычно сопоставляет:

• первоначальный titolo edilizio;
• последующие permessi, concessioni, DIA, SCIA, CILA и другие документы;
• муниципальные чертежи;
• доступные архивные документы;
• фактическое состояние объекта;
• кадастровую планировку;
• период выполнения спорных работ;
• возможные vincoli;
• региональные и муниципальные нормы.

Кадастровый план сам по себе не доказывает строительную законность. Catasto и urbanistica выполняют разные функции.

Отдельный разбор: как проверить stato legittimo недвижимости в Италии.

Когда sanatoria может вообще не понадобиться

Одна из наиболее важных частей Salva Casa связана с tolleranze costruttive.

Обычное правило art. 34-bis предусматривает допустимое отклонение в размере 2% по определённым параметрам.

Для работ, выполненных до 24 мая 2024 года, Salva Casa ввёл расширенную шкалу в зависимости от площади помещения.

Полезная площадь unità immobiliare	Допустимое отклонение для работ до 24.05.2024
более 500 м²	2%
300-500 м²	3%
100-300 м²	4%
60-100 м²	5%
менее 60 м²	6%

Кроме числовых отклонений существуют tolleranze esecutive для определённых небольших исполнительных расхождений.

Почему это денежно важно: если специалист правильно классифицирует расхождение как tolleranza, может не понадобиться полноценная sanatoria с соответствующей oblazione.

Art. 36: когда сохраняется классическая doppia conformità

Salva Casa не отменил классическую sanatoria по art. 36 d.P.R. 380/2001.

Она применяется к более серьёзным категориям нарушения, в частности к случаям отсутствия требуемого titolo или полной difformità в предусмотренных законом ситуациях.

Здесь продолжает действовать строгая doppia conformità: объект должен соответствовать применимой urbanistica и edilizia как на момент выполнения работ, так и на момент подачи заявления.

То есть нельзя исходить из логики: «сейчас правила позволяют такую постройку, значит старое нарушение автоматически можно узаконить». Для art. 36 этого недостаточно.

Art. 36-bis: главное изменение Salva Casa

Новый art. 36-bis создал отдельный маршрут для:

• частичных difformità от permesso di costruire;
• частичных difformità от определённой SCIA;
• отсутствия или difformità от SCIA в случаях art. 37;
• variazioni essenziali по art. 32.

Для этой категории больше не требуется классическая двойная соответствие в прежнем виде.

Какая соответствие требуется по art. 36-bis

• urbanistica: соответствие нормам, действующим в момент подачи заявления;
• edilizia: соответствие строительным требованиям, действовавшим в момент выполнения работ.

Эту конструкцию часто называют doppia conformità semplificata или asimmetrica.

Но упрощение не означает автоматическое одобрение. Технический специалист должен подтвердить необходимые условия и, в частности, доказать период выполнения спорного вмешательства.

Можно ли получить sanatoria, если сначала нужно что-то переделать

Это ещё одно существенное изменение.

В рамках art. 36-bis Sportello Unico может связать положительный результат процедуры с выполнением определённых действий.

• провести необходимые работы для соблюдения требований безопасности;
• выполнить структурные мероприятия, если они необходимы;
• удалить часть работ, которую невозможно sanare;
• привести объект в состояние, позволяющее завершить процедуру.

Это означает, что sanatoria иногда состоит не из одного заявления и штрафа, а из связки:

проверка → проект → заявление → предписанные работы → документы → окончательное урегулирование.

Сколько стоит sanatoria edilizia

Универсальной цены «sanatoria стоит 1 000 €» не существует.

Реальный бюджет может включать несколько разных элементов.

Расход	От чего зависит
Техническая проверка	Сложность объекта и количество архивных документов
Accesso agli atti	Comune и объём строительной истории
Geometra / architetto / ingegnere	Тип нарушения, чертежи, asseverazioni, структура
Oblazione	Тип sanatoria и применимый art. 36/36-bis
Практика paesaggistica	Наличие vincolo
Строительные работы	Нужно ли физически устранять часть difformità
Catasto	Нужно ли после урегулирования обновлять план и данные
Дополнительные специалисты	Статика, сейсмика, энергетика, paesaggio и другие требования

Oblazione по art. 36-bis

Для ряда нарушений, связанных с отсутствием или difformità от SCIA, закон предусматривает денежную oblazione, рассчитанную с учётом увеличения рыночной стоимости объекта.

• обычный диапазон в предусмотренных случаях: 1 032-10 328 €;
• при наличии полной соответствия также на момент выполнения и на момент заявления предусмотрен более мягкий диапазон: 516-5 164 €.

Для других случаев art. 36-bis применяется другая формула, связанная с contributo di costruzione.

Поэтому две одинаковые квартиры с похожей стеной «не по плану» могут получить совершенно разные бюджеты урегулирования.

Что если недвижимость находится под vincolo paesaggistico

Для объектов под paesaggistico vincolo проверка сложнее, но утверждение «в охраняемой зоне sanatoria всегда невозможна» после Salva Casa тоже неверно.

Art. 36-bis предусматривает специальную процедуру accertamento della compatibilità paesaggistica для попадающих под него вмешательств.

Заявление подаётся через Comune, который взаимодействует с органом, отвечающим за vincolo, и Soprintendenza.

При положительном accertamento может возникать отдельная paesaggistica sanzione, рассчитываемая исходя из предусмотренных законом критериев.

Поэтому объект под vincolo нужно считать минимум в трёх слоях:

• urbanistica;
• edilizia;
• paesaggio.

Можно ли через Salva Casa узаконить изменение назначения помещения

Salva Casa также изменил правила cambio di destinazione d’uso, но из этого нельзя делать вывод, что любой подвал, гараж или склад теперь можно превратить в жильё.

Нужно проверить:

• исходную категорию использования;
• новую функциональную категорию;
• зону по градостроительному плану;
• региональные правила;
• санитарные и строительные требования;
• высоту, освещение и вентиляцию;
• структурные и инженерные требования;
• правила condominio, если они имеют значение;
• необходимый titolo edilizio.

Отдельно: изменение назначения помещения в Италии.

Что означает ordinanza di demolizione

Если Comune устанавливает серьёзное строительное нарушение, которое подпадает под demolitoria discipline, собственнику может быть предписано удалить незаконные работы и восстановить законное состояние.

Сам факт того, что постройка существует 10, 20 или 30 лет, не создаёт автоматической легализации.

Старый объект тоже нужно проверять по его строительной истории и применимым нормам.

При этом получение ordinanza не означает, что нужно действовать вслепую. Сначала необходимо определить:

• какие именно работы Comune считает незаконными;
• правильно ли определён объект нарушения;
• какой titolo требовался;
• существует ли маршрут art. 36 или 36-bis;
• есть ли основания для обжалования;
• какой срок уже идёт;
• что произойдёт при бездействии.

Почему после ordinanza di demolizione нельзя терять 90 дней

Для серьёзных нарушений по art. 31 d.P.R. 380/2001 закон предусматривает срок 90 дней для выполнения предписания о demolizione и ripristino.

Это не просто ориентировочный административный срок.

Современная судебная практика подтверждает, что после истечения предусмотренного срока и наступления последствий приобретения имущества Comune собственник может потерять легитимацию для последующей подачи accertamento di conformità.

Поэтому если ordinanza уже получена, стратегия «сначала подожду несколько месяцев, потом найду geometra» может радикально ухудшить положение.

Можно ли продать недвижимость с difformità edilizia

На этот вопрос нельзя отвечать одной фразой «с нарушением продать невозможно». Юридическая возможность сделки и техническая законность каждого элемента объекта - связанные, но не идентичные вопросы.

Для продавца важнее практический результат:

• обнаружит ли нарушение покупатель или его geometra;
• согласится ли банк финансировать объект;
• можно ли подготовить необходимые заявления для rogito;
• потребует ли покупатель урегулировать difformità до сделки;
• не станет ли проблема основанием для торга или отказа;
• сколько времени займёт исправление.

Поэтому если квартира готовится к продаже, техническую проверку разумнее проводить до выхода на рынок, а не после того, как уже найден покупатель и согласована дата нотариуса.

Что делать покупателю, если в квартире нашли перепланировку

Покупатель не должен автоматически соглашаться на фразу продавца «потом всё узаконите за 500 €».

До задатка нужно получить ответ минимум на пять вопросов:

1. Какое состояние разрешено Comune?
2. Что фактически изменено?
3. Это tolleranza, sanabile difformità или более серьёзное нарушение?
4. Кто оплачивает урегулирование?
5. Будет ли проблема закрыта до proposta, compromesso или rogito?

И только после этого проблема переводится в деньги и условия предложения.

Для покупателя основной маршрут начинается здесь: due diligence недвижимости в Италии.

Практический маршрут sanatoria

1. Не подавать заявление вслепую.
2. Получить accesso agli atti в Comune.
3. Восстановить stato legittimo.
4. Провести sopralluogo и сравнить документы с фактом.
5. Классифицировать каждое расхождение.
6. Проверить tolleranze art. 34-bis.
7. Определить, применим art. 36, 36-bis, 34-ter или другой маршрут.
8. Проверить vincoli, paesaggio и сейсмику.
9. Получить предварительный расчёт oblazione и необходимых работ.
10. Решить, имеет ли экономический смысл sanatoria.
11. Подать техническую практику через профильного специалиста.
12. После урегулирования проверить необходимость обновления Catasto и других документов.

Если объект одновременно требует ремонта, этот расчёт нужно объединять с бюджетом работ. Общий хаб: ремонт и реконструкция недвижимости в Италии.

Частые вопросы о sanatoria edilizia в Италии

Salva Casa узаконил все старые перепланировки?

Нет. Decreto Salva Casa расширил tolleranze и изменил правила sanatoria для определённых категорий difformità, но не является всеобщим condono. Каждое нарушение нужно классифицировать отдельно.

Нужна ли сейчас doppia conformità?

Зависит от процедуры. Для классического accertamento di conformità по art. 36 сохраняется полная doppia conformità. Для попадающих под art. 36-bis случаев применяется упрощённая асимметричная модель.

Сколько стоит узаконить перепланировку?

Единой цены нет. Расходы могут состоять из работы техника, accesso agli atti, oblazione, муниципальных платежей, кадастра, paesaggistica practice и строительных работ. Только по отдельным SCIA-сценариям art. 36-bis закон устанавливает диапазоны 516-5 164 € или 1 032-10 328 € для соответствующей oblazione.

Нужно ли узаконивать отклонение на несколько сантиметров?

Не всегда. Art. 34-bis предусматривает tolleranze costruttive и esecutive. Для определённых работ, выполненных до 24 мая 2024 года, действуют расширенные процентные пределы в зависимости от площади unità immobiliare.

Можно ли sanare объект под vincolo paesaggistico?

В некоторых случаях art. 36-bis допускает специальное accertamento di compatibilità paesaggistica. Но это отдельная процедура с участием компетентных органов и возможной дополнительной санкцией, поэтому наличие vincolo нужно проверять до подачи.

Что делать, если уже пришла ordinanza di demolizione?

Нужно немедленно проверить документы, дату уведомления, классификацию нарушения и существующие способы защиты. Для ряда серьёзных нарушений закон предусматривает 90-дневный срок, после которого последствия могут существенно ухудшить положение собственника.

Кто может подтвердить, что объект можно узаконить?

Техническую соответствие и необходимые asseverazioni делает квалифицированный tecnico abilitato, например geometra, architetto или ingegnere в пределах его компетенции. Окончательное решение по соответствующей муниципальной процедуре принимает компетентный орган. Консультант может организовать сбор документов, проверку маршрута и взаимодействие со специалистами, но не заменяет техническое удостоверение или решение Comune.

Перед покупкой, продажей или ремонтом сначала переведите нарушение в цифры

Наличие difformità ещё не говорит, что объект плохой. Но неизвестная difformità почти всегда хуже известной.

После проверки должен появиться не расплывчатый ответ «вроде можно узаконить», а конкретная карта:

• что законно;
• что является tolleranza;
• что требует sanatoria;
• что нужно демонтировать или переделать;
• какие специалисты нужны;
• какие платежи ожидаются;
• какой ориентировочный срок;
• можно ли безопасно продавать, покупать или начинать ремонт.