- Введение
- Суть приговора №3419/2025
- Что считается нарушением
- Какие документы решают всё
- Чем грозит нарушение правил
- Заключение
- Часто задаваемые вопросы
Стоп B&B в кондоминиумах? Да, если это прописано в регламенте!
Можно ли запретить сдачу квартиры под B&B или affittacamere в Италии? Ответ да, если об этом прямо сказано в регламенте кондоминиума. Новая апелляционная практика №3419/2025 в Риме официально подтверждает право кондоминиумов защищать покой жильцов от краткосрочной аренды, даже если владелец хочет «заработать на туристах».
Суть приговора №3419/2025
Речь идёт о многоквартирном доме, в котором регламент кондоминиума чётко запрещал:
- любые «производственные» виды деятельности;
- аренду сроком менее 6 месяцев.
Несмотря на это, некоторые владельцы начали сдавать свои квартиры под B&B и affittacamere (гостевые комнаты), в том числе через платформы бронирования. Кондоминиум подал в суд и выиграл дело. Сначала в трибунале, потом в апелляционном суде.
Суд подтвердил: если запрет прописан в регламенте и был принят всеми владельцами при покупке, то он обязателен и для будущих собственников, арендаторов и даже наследников.
Что считается нарушением
Суд разъяснил: деятельность B&B или affittacamere — это не просто сдача в аренду, а коммерческая деятельность. Почему?
- предлагаются услуги: уборка, смена белья, организация заездов;
- идёт высокая оборачиваемость арендаторов;
- нарушается спокойствие, безопасность и приватность соседей.
Таким образом, даже если арендодатель говорит: «Это просто аренда», юридически это предпринимательская активность, если аренда короче 6 месяцев.
Какие документы решают всё
Ключевым доказательством является регламент кондоминиума, но только если:
- он имеет договорный характер (реголаменто contrattuale);
- его полный текст включён в акт купли-продажи;
- он подписан всеми владельцами (или принят большинством при покупке жилья).
Просто упоминание типа «см. регламент» недостаточно. Это было подчеркнуто в предыдущем решении Кассационного суда №24526/2022.
Чем грозит нарушение правил
Если владелец нарушает запреты, указанные в договорном регламенте:
- кондоминиум может подать в суд;
- суд может вынести решение о немедленном закрытии B&B/affittacamere;
- владелец может понести судебные расходы;
- при систематических нарушениях возможны санкции вплоть до штрафов.
Это касается не только собственников, но и компаний, которые арендуют жильё для размещения туристов.
Заключение
Судебная практика по приговору №3419/2025 подтверждает: даже в Италии, где туризм — золотая жила, права жильцов на покой и безопасность могут стоять выше желания заработать. Перед тем как запускать B&B в квартире внимательно изучите регламент кондоминиума. Иначе можно столкнуться с судебным запретом.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли открыть B&B, если регламент кондоминиума ничего не говорит?
Да, если нет запрета, вы имеете право открыть B&B, при условии соблюдения законов и уведомления Comune.
Если я сдам квартиру агентству, оно может открыть affittacamere?
Только если это не запрещено регламентом, и срок аренды больше 6 месяцев.
Можно ли изменить регламент, чтобы разрешить B&B?
Да, но потребуется согласие всех или большинства жильцов, в зависимости от типа регламента.
Что делать, если соседи открыли B&B, а регламент запрещает?
Вы можете обратиться в суд, как это сделал кондоминиум в деле 3419/2025.
📌 Нужна консультация по недвижимости в Италии?
Команда русскоязычных специалистов LiveTOItaly поможет:
- проверить документы и регламент;
- открыть или закрыть B&B по закону;
- избежать штрафов и судебных рисков.
