Обновлено: 4 августа 2026
Рынок недвижимости Италии нельзя описать одной средней ценой или фразой «всё растёт». Милан, Турин, Рим, небольшой город Пьемонта, курорт в Лигурии и деревня на юге являются разными рынками с разной ликвидностью, спросом, состоянием домов и стоимостью владения.
Эта страница является главным рыночным хабом LiveToItaly. Здесь объясняется, как устроен жилой рынок, какие данные действительно важны и как сравнивать территории. Подробная инвестиционная математика вынесена в страницу об инвестициях, а текущие квартальные изменения будут раскрыты в отдельной аналитике тенденций.
Кратко
- 2025 год завершился ростом. В Италии было продано 766 757 жилых объектов, на 6,4% больше, чем в 2024 году.
- Оборот достиг примерно 124 млрд евро. Это на 8,8% выше предыдущего года.
- Рост продолжился в начале 2026 года. В первом квартале было продано почти 180 тыс. квартир и домов, на 4,4% больше год к году.
- Цены также росли. Индекс цен ISTAT в первом квартале 2026 года поднялся на 5,2% за год.
- Большинство сделок приходится на вторичный рынок. Вес существующего жилья в индексе ISTAT в 2026 году составляет почти 87%.
- Предложение остаётся ограниченным. Банк Италии фиксирует сокращение новых поручений на продажу и очень низкие сроки экспозиции и скидки.
- Национальная статистика не заменяет анализ конкретной улицы. Для решения нужны зона OMI, реальные аналоги, состояние дома и документы.
Выбираете город или район для покупки?
Можно сравнить несколько рынков по цене входа, ликвидности, состоянию фонда, аренде и полной стоимости владения.
Рынок Италии в 2025 и начале 2026 года
| Показатель | Последние официальные данные | Что это означает |
|---|---|---|
| Продажи жилья в 2025 году | 766 757 объектов, +6,4% | Рынок восстановился после снижения предыдущих лет |
| Оборот сделок | Около 124 млрд евро, +8,8% | Стоимость рынка росла быстрее количества сделок |
| Продажи в I квартале 2026 | Почти 180 тыс., +4,4% | Положительная динамика сохранилась |
| Индекс цен в I квартале 2026 | +5,2% за год | Рост затронул новое и существующее жильё |
| Покупки с ипотекой в 2025 | 45,9% покупок физических лиц | Кредит снова играет крупную роль |
| Новые договоры аренды в 2025 | Более 1 млн, +1,5% | Рынок аренды остаётся масштабным |
| Новое жильё в I квартале 2026 | Около 6% покупок | Итальянский рынок в основном вторичный |
Эти цифры не означают одинаковый рост в каждом городе. Они показывают направление национального рынка, но не отвечают, насколько быстро продаётся конкретная квартира и оправдана ли её цена.
Какие показатели описывают рынок
| Показатель | Что показывает | Чего не показывает |
|---|---|---|
| NTN | Нормализованное количество сделок | Качество и цену конкретного объекта |
| Оборот | Общую денежную стоимость сделок | Доходность для инвестора |
| IPAB ISTAT | Изменение цен покупаемого жилья | Среднюю цену конкретного города |
| Котировки OMI | Диапазон рынка в однородной зоне | Точную рыночную стоимость квартиры |
| Цена объявления | Ожидание продавца | Финальную цену сделки |
| Срок продажи | Ликвидность сегмента | Юридическую чистоту объекта |
| Скидка | Разницу между запросом и соглашением | Скрытые расходы после покупки |
| Арендная плата | Доходный потенциал | Чистую доходность после расходов |
Для центральной оценки важна связка показателей. Рост цены при низком количестве сделок может означать дефицит предложения, а высокий спрос на аренду ещё не гарантирует выгодную покупку.
Как правильно читать цены
На рынке одновременно существуют три разных числа: цена объявления, диапазон OMI и цена фактической сделки. Они не должны механически совпадать.
- Цена объявления показывает ожидание продавца и может включать запас для торга.
- OMI публикует диапазоны по зонам, типам объекта и состоянию, но не заменяет индивидуальную оценку.
- Заявленная стоимость сделки относится к реально оформленным продажам и полезна для анализа аналогов.
- Цена за квадратный метр зависит от того, какая площадь используется: коммерческая, кадастровая, полезная или общая.
- Полная цена покупки включает налоги, нотариуса, техническую проверку, агентство, ремонт и первоначальные расходы.
Национальная «средняя цена квартиры» почти бесполезна для решения. Даже внутри одного Comune разница между центральной, полуцентральной и периферийной зоной может быть существенной.
Региональные различия
В 2025 году 58% оборота жилых сделок пришлось на север Италии, 23,3% на центральную часть и 18,7% на юг и острова. По количеству сделок быстрее всего рос Северо-Запад, затем центр, острова и Северо-Восток.
| Тип территории | Сильные стороны | Основные риски |
|---|---|---|
| Северные метрополии | Работа, университеты, аренда, ликвидность | Высокий вход, дорогой ремонт и кондоминиум |
| Средние города Севера | Баланс цены, услуг и спроса | Сильная зависимость от района и работодателей |
| Исторические города Центра | Туризм, университеты, ограниченное предложение | Ограничения ремонта и высокая цена старого фонда |
| Южные города | Ниже бюджет входа, отдельные сильные центры | Неоднородная ликвидность и инфраструктура |
| Курортные зоны | Второй дом и сезонный спрос | Сезонность, содержание и зависимость от туризма |
| Малые коммуны | Низкая цена и большой метраж | Медленная перепродажа и ограниченная аренда |
Низкая цена часто является компенсацией за слабую ликвидность, удалённость, необходимость ремонта или сокращение населения. Высокая цена может отражать не только престиж, но и устойчивый рынок труда, транспорт и дефицит предложения.
Крупные города и провинции
Восемь крупнейших городов концентрировали в 2025 году примерно четверть национального оборота, около 31,3 млрд евро. При этом динамика была неодинаковой: среди наиболее заметно выросших рынков были Палермо, Турин и Рим.
- Крупный город обычно предлагает больше покупателей и арендаторов, но требует более высокого бюджета.
- Пояс агломерации может дать ниже цену при сохранении железнодорожной связи и рабочих мест.
- Провинциальный центр способен быть стабильным рынком, если есть больница, университет, промышленность или администрация.
- Малая коммуна требует отдельной проверки демографии, транспорта и времени продажи.
Сравнивать нужно не административные границы, а жизненный сценарий: где находится работа, как устроен транспорт, кто будущий арендатор и сколько времени займёт повторная продажа.
Новостройки и вторичный рынок
В первом квартале 2026 года доля покупок нового жилья снизилась примерно до 6%. По структуре индекса ISTAT существующее жильё формирует почти 87% рынка.
| Новое жильё | Существующее жильё |
|---|---|
| Обычно выше цена входа | Шире выбор и ниже возможная цена |
| Лучше энергетический класс | Часто нужны работы и модернизация |
| Новые системы и гарантии | Нужно проверить законность и историю изменений |
| Меньше срочного ремонта | Выше риск расходов дома |
| Ограниченный объём предложения | Основной массив итальянского рынка |
Разница в цене между новым и старым объектом должна сравниваться с будущими расходами. Дешёвая квартира с низким энергетическим классом, старой электрикой и предстоящим ремонтом фасада может оказаться дороже новостройки.
Возраст жилого фонда
Италия имеет большой объём старого жилья. Возраст здания влияет не только на внешний вид, но и на инженерные системы, энергоэффективность, доступность, сейсмику и расходы кондоминиума.
- крыша и фасад;
- лифты и доступность;
- стояки воды и канализации;
- центральное отопление;
- электрические системы;
- окна и теплопотери;
- влажность и вентиляция;
- законность перепланировок;
- решения собрания кондоминиума.
Подробный разбор будет находиться на странице о старении жилого фонда Италии.
Ипотека и доступность покупки
В 2025 году ипотекой сопровождались 45,9% покупок физических лиц, а объём нового капитала достиг 47,2 млрд евро, на 25% больше 2024 года. В первом квартале 2026 года доля ипотечных покупок выросла до 47,8%, а средняя ставка первой выплаты достигла 3,6%.
- ипотечный рынок влияет на число покупателей;
- снижение ставки способно поддержать сделки, но не устраняет требования банка;
- иностранный доход оценивается строже;
- банк проверяет не только клиента, но и объект;
- оценка банка может быть ниже цены предложения;
- предварительное решение не равно окончательному одобрению.
Рынок нельзя анализировать только через процентную ставку. Не менее важны доход семьи, размер первоначального взноса, энергетический класс, оценка объекта и готовность продавца ждать банковскую процедуру.
Рынок аренды
В 2025 году было зарегистрировано более миллиона новых договоров аренды, на 1,5% больше предыдущего года. Долгосрочные договоры по свободной рыночной ставке сократились на 2,4%, а договоры согласованной арендной платы выросли примерно на 6%. Совокупная годовая плата по новым договорам приблизилась к 7 млрд евро.
В первом квартале 2026 года число новых арендованных объектов почти не изменилось, но общая годовая плата выросла примерно на 4,1%. Это показывает, что количество договоров и стоимость аренды могут двигаться по-разному.
- в городах спрос поддерживают работа и университеты;
- в туристических местах спрос может быть сезонным;
- согласованная аренда зависит от местного соглашения;
- высокая ставка аренды не равна высокой чистой доходности;
- простой, управление и ремонт нужно считать отдельно.
Ликвидность, срок продажи и торг
По опросу Банка Италии в начале 2026 года сроки продажи и скидки оставались на исторически низких уровнях, но спрос ослаб по сравнению с предыдущим кварталом, а объём новых объектов в продаже продолжал сокращаться.
| Признак ликвидного объекта | Признак сложного объекта |
|---|---|
| Понятная планировка | Неудобная или незаконно изменённая планировка |
| Транспорт и услуги | Удалённость без устойчивого спроса |
| Приемлемые расходы дома | Высокие или непредсказуемые расходы |
| Чистые документы | Несоответствия urbanistica и Catasto |
| Рыночная цена | Цена, основанная только на ожидании продавца |
| Широкая аудитория | Очень узкий сценарий использования |
Быстро продаётся не обязательно лучший объект, а тот, для которого существует широкая группа покупателей и нет критических препятствий для сделки.
Нашли квартиру, которая кажется выгодной?
До предложения о покупке нужно сравнить аналоги, документы, состояние дома, ремонт и реальный срок перепродажи.
Что учитывать иностранному покупателю
- возможность покупки с учётом гражданства и reciprocity;
- codice fiscale;
- происхождение средств;
- банковские переводы и проверки AML;
- язык документов и перевод;
- доверенность при дистанционной сделке;
- налоги первой или второй недвижимости;
- ежегодные IMU, TARI и расходы кондоминиума;
- управление объектом после покупки.
Иностранцу недостаточно найти регион с низкой ценой. Нужно проверить, можно ли безопасно провести оплату, как будет управляться объект и какие расходы возникают после нотариальной сделки.
Что важно покупателю для проживания
- работа и транспорт;
- школы и медицина;
- реальный район, а не только название Comune;
- состояние дома;
- ежемесячные расходы;
- возможность регистрации проживания;
- размер и планировка для семьи;
- доступность без автомобиля;
- ликвидность на случай переезда.
Покупатель для жизни может принять более низкую инвестиционную доходность, если объект решает семейную задачу. Но документы, состояние и будущие расходы остаются обязательными для проверки.
Что важно инвестору
- валовая и чистая доходность;
- реальный профиль арендатора;
- простой между договорами;
- налоги;
- управление;
- ремонт и меблировка;
- ограничения краткосрочной аренды;
- план выхода и срок перепродажи;
- капитальные расходы кондоминиума.
Подробная инвестиционная модель вынесена в хаб инвестиции в недвижимость Италии. Эта страница не должна дублировать расчёт доходности.
Алгоритм выбора рынка
- Определить цель: жизнь, второй дом, аренда или перепродажа.
- Зафиксировать полный бюджет вместе с расходами.
- Выбрать 2-3 территории, а не всю Италию.
- Сравнить OMI, объявления и реальные сделки.
- Проверить ликвидность и профиль спроса.
- Оценить состояние жилого фонда.
- Сравнить налоги и стоимость владения.
- Проверить конкретный район и улицу.
- Только после этого выбирать объект.
- До подписания предложения провести техническую и юридическую проверку.
Типичные ошибки
- Использовать данные 2023 года как текущую картину рынка.
- Считать, что одна средняя цена описывает всю Италию.
- Путать цену объявления с ценой сделки.
- Считать OMI индивидуальной оценкой квартиры.
- Выбирать только по низкой цене.
- Игнорировать состояние кондоминиума.
- Не считать ремонт и энергоэффективность.
- Считать рост аренды гарантией доходности.
- Сравнивать регионы без учёта ликвидности.
- Выбирать город раньше, чем определена цель покупки.
- Подписывать proposta до проверки документов.
- Оценивать рынок по одной статье или одному порталу.
↑ Вернуться к навигации по рынку
Официальные источники
- Agenzia delle Entrate: Rapporto Immobiliare Residenziale 2026
- Agenzia delle Entrate: статистика I квартала 2026 года
- ISTAT: индекс цен жилья, I квартал 2026 года
- Banca d’Italia: опрос рынка жилья, I квартал 2026 года
- База котировок OMI
Нужна стратегия покупки в Италии?
Можно определить бюджет, выбрать рынок, отсеять слабые территории и выстроить последовательность от поиска до нотариальной сделки.
FAQ
Растёт ли рынок недвижимости Италии в 2026 году?
По последним официальным данным, в первом квартале 2026 года количество продаж выросло на 4,4% год к году, а индекс цен жилья на 5,2%. Однако ситуация различается по территориям и сегментам.
Какая средняя цена недвижимости в Италии?
Единая средняя цена мало полезна. Нужно смотреть конкретный Comune, зону OMI, тип объекта, состояние и реальные аналоги.
Где недвижимость в Италии дешевле?
Обычно ниже цены в малых коммунах, части южных регионов и удалённых районах. Низкая цена часто сопровождается более слабой ликвидностью и инфраструктурой.
Что лучше: новостройка или вторичный рынок?
Новостройка обычно дороже, но энергоэффективнее и требует меньше немедленных работ. Вторичный рынок предлагает больший выбор, но требует тщательной технической и юридической проверки.
Можно ли доверять ценам OMI?
OMI является официальным ориентиром по однородной зоне, но не заменяет индивидуальную оценку конкретной квартиры.
Как понять, ликвидна ли квартира?
Нужно оценить транспорт, планировку, состояние дома, расходы, документы, широту аудитории и сроки продажи похожих объектов.
Подходит ли рынок Италии для инвестиций?
Да, но доходность зависит от города, цены входа, аренды, налогов, простоя, ремонта и управления. Национальный рост цен сам по себе не гарантирует прибыль.
