Плюсы и минусы новостроек в Милане
Новостройки (nuove costruzioni) это жильё, построенное после 2020 года, с высокой энергоэффективностью и современными стандартами.
✅ Плюсы:
- Энергоэффективность (A, A+), низкие счета за отопление;
- Парковка, лифт, охрана, видеонаблюдение;
- Нужен минимум ремонта сразу сдавайте или заселяйтесь;
- Упрощённая перепродажа;
- Часто можно купить на стадии строительства по сниженной цене.
❌ Минусы:
- 10% НДС (IVA), а не 2% регистрационного налога (как на вторичку);
- Часто — выше цена за м²;
- Может требоваться предоплата (особенно при покупке от застройщика);
- Иногда — долгое ожидание окончания строительства.
Плюсы и минусы вторичного жилья
Старый фонд в Милане это, как правило, дома 40-х-70-х годов, а также исторические здания.
✅ Плюсы:
- Низкий налог при покупке всего 2% imposta di registro;
- Локация: часто — центр или исторические зоны;
- Хорошая рентабельность на аренде (особенно при удачном ремонте);
- Возможность купить под реставрацию по низкой цене.
❌ Минусы:
- Требуется капремонт (электрика, окна, санузлы);
- Класс энергоэффективности часто ниже C/D;
- Иногда проблемы с документами (agibilità, перепланировки);
- Более высокие коммунальные платежи.
Сравнение: что выбрать инвестору
| Параметр | Новостройка | Вторичка |
|---|---|---|
| Цена за м² | 5 000–12 000 € | 3 500–6 500 € |
| Налог на покупку | 10% IVA | 2% imposta di registro |
| Расходы на ремонт | Практически отсутствуют | От 500 до 1 500 €/м² |
| Класс энергоэффективности | A, A+ | C, D, E |
| Доход от аренды | Средний | Выше при хорошем ремонте |
| Ликвидность | Высокая | Средняя–высокая |
| Окупаемость | 5–7 лет | 3–6 лет |
💡 Инвесторы часто комбинируют подходы — покупают вторичку под реновацию в интересной локации или выбирают новостройку для минимального риска и стабильной аренды.
Налоги, реновации и доходность
Налоги на покупку:
- Новостройка у застройщика: 10% IVA + нотариальные сборы;
- Вторичка у частного лица: 2% imposta di registro + фикс. налоги.
Налоги на аренду:
- Cedolare secca 21% для физлиц;
- IRPEF или partita IVA при сдаче через фирму.
Реновации:
- Возможны бонусы на ремонт (Bonus ristrutturazione), но в 2025 они ограничены;
- Средняя стоимость ремонта от €30 000 за 70–80 м².
Доходность:
- Вторичка в Navigli, Città Studi, De Angeli может давать до 6–7% годовых;
- Новостройка стабильные 4-5% без хлопот.
Частые вопросы (FAQ)
Что выгоднее: новостройка или вторичка в Милане?
Для инвестора с бюджетом и временем вторичка под реновацию. Для минимизации рисков — новостройка.
Какие налоги на покупку новостройки и вторички?
10% IVA на новостройку от застройщика; 2% imposta di registro на вторичку.
Где выше доход от аренды в новом доме или в старом фонде?
Чаще во вторичке если сделан хороший ремонт и выбрана правильная локация.
Какие риски при покупке новостройки?
Задержки строительства, необходимость предоплаты, более высокий входной порог.
Что легче сдать или перепродать?
Новостройка с парковкой и лифтом сдаётся легче семьям; вторичка в центре туристам и студентам
