Введение Плохой риелтор в Италии: 7 признаков и план защиты
Слабая реклама превращает хороший объект в «висяк». Неудачный агент экономит на фото и площадках, плохо отрабатывает звонки и не даёт отчётов. В итоге продавец теряет время и деньги, а покупатель получает хаос в информации. Ниже понятные критерии и чек-листы, чтобы защитить себя до подписи мандата.
Признаки слабой рекламы
- Неуловимая выгода: в объявлении нет ответа «почему именно этот объект».
- Плохие фото: тёмные кадры, вертикальные снимки, нет плана этажей.
- Нет видео/виртуального тура: меньше вовлечения и лидов.
- Узкий охват площадок: только 1—2 портала вместо мультиразмещения.
- Отсутствие follow-up: не перезванивают, не ведут CRM, теряют лиды.
- Нет отчётов: вы не видите просмотры, клики, заявки, причины отказов.
Таблица: симптомы слабой рекламы
| Что видите | Что это значит | Что требовать |
|---|---|---|
| 5–7 фото «на бегу» | Экономия на фотосъёмке | Профсъёмка + планировка |
| Нет видео/тура | Низкая вовлечённость | 60–90 сек видео, 3D-тур |
| Один портал | Узкий охват | Список площадок + соцсети |
| Нет статистики | Нет контроля качества | Еженедельный отчёт KPI |
| Долгие ответы | Потеря лидов | SLA по обратной связи |
Как это бьёт по цене и срокам
Слабая реклама растягивает экспозицию, провоцирует «усталость» объявления и торг. Из-за низкой ликвидности вы соглашаетесь на скидку, хотя проблема не в цене, а в маркетинге. Правильный план даёт пик интереса в первые недели — именно там делаются лучшие сделки.
Где ломается воронка маркетинга
- Трафик: мало площадок и слабые заголовки.
- Креатив: фото без света, нет storytelling и планов.
- Лид-менеджмент: нет скриптов, CRM и быстрых перезвонов.
- Показы: нет сценария показа, нет печатного листинга с фактами.
- Документы: покупателю не дают visure, spese condominiali, что срывает решение.
Как проверить агентство до подписания
- Регистрация: проверьте REA и наличие SCIA в Палате торговли (Camera di Commercio).
- Кейсы: 3 недавних продажи похожих объектов с цифрами по срокам и скидке.
- План маркетинга: список площадок, бюджет, контент-план, сроки запуска.
- KPI и отчёты: что и когда вы получаете — показы, лиды, причины отказов.
- Команда: кто делает фото, видео, тексты; предупреждение о «подрядчиках».
- Конфликт интересов: раскрытие двойного посредничества только с вашим согласием.
Что прописать в экслюзивном мандате
- Пакет рекламы: фото, видео, 3D-тур, планы, тексты — конкретно.
- Сроки запуска: дата съёмки, публикации, обновления объявлений.
- Список площадок: порталы, соцсети, рассылки, open house.
- KPI: еженедельный отчёт, SLA по перезвону заявок.
- Момент комиссионной оплаты: при preliminare или rogito.
- Recesso и penale: понятные правила расторжения и штрафов.
- Запрет навязанных услуг: никакого обязательного «своего» нотариуса или банка.
Чек-лист до подписи
| Пункт | Минимум | Идеал |
|---|---|---|
| Съёмка | Фото + план | Фото + видео + 3D |
| Площадки | 3 портала | 5+ порталов + соцсети |
| KPI | Просмотры, лиды | Лиды + отказы + next steps |
| SLA | Перезвон 24 ч | Перезвон 2–4 ч |
| Док-пакет | Основные | Полный пакет для due diligence |
Альтернатива: смешанный план рекламы
Если сомневаетесь в эксклюзиве — делайте короткий эксклюзив 60–90 дней с чётким KPI и правом recesso. Или гибрид: базовый пакет у одного агентства, а продвинутую рекламу ведём мы как внешние русскоязычные маркетологи — согласовываем креатив и контроль лидов.
Что ещё может заинтересовать
- Эксклюзивный мандат в Италии: плюсы и минусы
- Оплата агенту в Италии: когда платить и когда нет
- Предварительный договор в Италии: как избежать ловушек
FAQ
1. Как понять, что агент «экономит» на рекламе
Нет видео, мало фото, один портал, нет отчётов — это тревожные сигналы.
2. Нужно ли всегда подписывать эксклюзив
Нет. Эксклюзив уместен при сильном плане маркетинга и KPI.
3. Какие KPI просить у агентства
Показы, клики, лиды, конверсия в показы офлайн, причины отказов, сроки сделок.
4. Как прописать рекламный бюджет в мандате
Конкретная сумма, что входит, сроки, отчётность и право остановить кампанию.
5. Когда платить комиссию агенту
Как указано в мандате — чаще при preliminare, иногда при rogito.
6. Как проверить агентство в Италии
Попросить номер REA, подтверждение SCIA, полис страховки, кейсы.
7. Что делать, если агент пропал и нет отчётов
Активируйте пункт recesso, фиксируйте претензии письменно и прекращайте мандат.
Заключение
Сильная продажа начинается с сильного маркетинга. Мы — русскоязычные посредники в Италии: стоим между вами и итальянским агентством, контролируем рекламу, KPI и оплаты, переводим юридические термины, снимаем «подводные камни» и ведём сделку до rogito. Нужна проверка мандата или аудит рекламы — обращайтесь.
Авторитетный источник: Codice Civile о посредничестве и провизии, Camera di Commercio о регистрации agente di affari in mediazione.
